Rexford Industrial 2026 年第三季財報：核心 FFO 持平，NOI 下滑

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) 公布 2026 年第三季總營收為 2.391 億美元，較去年同期的 2.532 億美元下降約 5.6%，稀釋後每股盈餘 (EPS) 從 0.37 美元降至 0.07 美元。7,180 萬美元的房地產減損拖累了 GAAP 盈餘，而每股稀釋核心營運現金流量 (Core FFO) 仍維持在 0.60 美元，期末同物業出租率比上一季有所改善。

核心財務業績

營收下滑主因是租金收入從 2.468 億美元降至 2.358 億美元，以及利息收入從 640 萬美元降至 330 萬美元。歸屬於普通股股東的淨利降至 1,460 萬美元，反映出減損費用以及房地產出售收益從去年的 2,860 萬美元降至 2,320 萬美元。

核心 FFO 呈現出更為穩定的景象，因為它剔除了房地產減損、處置收益以及折舊與攤銷。以金額計算，公司應佔的核心 FFO 下降了 6.4%，但加權平均流通股數減少有助於維持每股稀釋核心 FFO 持平。管理層將每股業績歸因於資本回收和一般及行政費用下降，但部分被同物業淨營業收入 (NOI) 走弱和利息收入減少所抵銷。

主要季度數據彙總如下。除每股數據外，其餘金額單位均為百萬美元。

核心 FFO、NOI 和現金 NOI 均為非 GAAP 衡量指標。其與 GAAP 淨利的差異主要反映了房地產減損、處置和折舊的會計處理方式。

期末出租率提升 尚未帶動季度 NOI 成長

Rexford 在本季簽署了 370 萬平方英呎的租約。可比租約的淨有效租金增加了 7.1%，但現金租金下降了 3.0%，顯示租約的會計價值有所提升，而近期現金經濟效益仍面臨壓力。

續約產生的租金價差高於新租約，特別是在現金基礎上。

同物業期末出租率達到 96.9%，較 6 月 30 日上升 200 個基點。然而，季度平均出租率為 95.6%，低於去年的 96.0%，且期末出租率仍比 2025 年第三季低 20 個基點。

這種時間差有助於解釋為何強勁的季末出租率未轉化為同物業 NOI 的正成長。公司將 NOI 下降 2.6% 歸因於有效租金率壓縮、平均出租率降低以及壞帳增加。現金 NOI 也受到租金減免的影響，但每年合約規定的租金調漲提供了一部分抵銷作用。

各地區表現不一。洛杉磯郡的平均出租率上升 100 個基點至 96.4%，而河濱郡與聖貝納迪諾郡的出租率下降 440 個基點至 92.3%，為報告中減幅最大的地區。

投資組合整頓與開發活動

Rexford 在第三季出售了 25 處物業，總面積達 550 萬平方英呎，總價 13 億美元。其中包括以 12 億美元出售的 22 處物業投資組合。2026 年前九個月，物業處置累計達 37 處、640 萬平方英呎，總銷售價值達 15 億美元。

這項整頓也導致了減損費用，因為預期持有期間縮短降低了某些物業的帳面價值。這是 GAAP 盈餘與核心 FFO 出現重大差異的主因。

本季重新定位與開發租賃面積總計 599,369 平方英呎。今年以來，這些專案的租賃面積已達 783,643 平方英呎，代表 1,750 萬美元的年化現金 NOI。

一個面積為 46,653 平方英呎的重新定位專案在投資 1,450 萬美元後於第三季達到穩定營運，產生 13.8% 的加權平均無槓桿穩定成本報酬率。今年以來，共有五個總面積為 387,933 平方英呎的專案在投資 1.611 億美元後達到穩定，加權平均成本報酬率為 7.7%。

獲利能力與資產負債表

一般及行政費用從 2,000 萬美元降至 1,340 萬美元，有助於抵銷物業層級盈餘與利息收入減少帶來的壓力。加權平均稀釋股數也從 2.346 億股降至 2.205 億股，儘管總核心 FFO 下降，但每股核心 FFO 獲得緩衝。

公司在第三季使用手頭現金償還了 4.850 億美元的債務，其中包括 6,000 萬美元的 2026 年到期債務和 4.250 億美元的 2027 年到期債務。淨債務對調整後 EBITDAre 的比率從 6 月 30 日的 4.5 倍降至 3.8 倍。

Rexford 在 9 月底擁有約 17 億美元的流動資金，其中包括 4.236 億美元的未受限現金以及旋轉信用額度下可用的 12.45 億美元。未償還債務為 28 億美元，加權平均利率為 3.70%，無浮動利率風險，加權平均到期年限為 2.9 年。

在第三季期間及季末之後，Rexford 以 4.087 億美元回購了 1,090 萬股股票，平均價格為每股 37.59 美元。該總額包括季末之後完成的 1.000 億美元回購。截至 10 月 22 日，2026 年的庫藏股回購金額已達 7.087 億美元，該計畫下尚有 5.913 億美元的授權額度。

2026 年財測指引

Rexford 調升了其核心 FFO、同物業 NOI、現金 NOI 和出租率假設。同時，預期的 GAAP 淨虧損區間變得更加負面，而最低物業處置目標增加，計畫開工的開發專案則有所減少。

重新定位與開發專案的年化穩定現金 NOI 財測指引維持在 1,600 萬至 1,800 萬美元不變。一般及行政費用與利息費用的假設也分別維持在約 5,700 萬美元及 1.05 億美元不變。

管理層評論

執行長 Laura Clark 表示，南加州內嵌型 (infill) 市場的租戶需求正在改善，並將該需求與本季的租賃活動聯繫起來。管理層將處置物業、減債與資本配置等舉措描述為精簡投資組合與提高財務靈活性的步驟，同時維持對長期現金流成長的關注。

近期內部人士交易

過去六個月的合計數據顯示，經由 7 筆交易歸類為買入的股票共 62,429 股，經由 1 筆交易歸類為賣出的股票共 33,299 股，淨買入 29,130 股。詳細記錄還顯示，六位董事於 2026 年 5 月 19 日獲得零對價股票獎勵；這些授予屬於薪酬獎勵而非公開市場買入。

在具有明確買賣細節的記錄中，通報了以下交易。僅憑交易數據本身並不能確立內部人士對公司的前景看法。

投資人應關注的風險

• 現金租賃經濟效益： 總現金租金價差為負 3.0%，其中新租約為負 7.0%。即使淨有效價差保持正值，持續的優惠或租金減免仍可能延緩現金 NOI 的復甦。
• 同物業獲利壓力： 平均出租率較低、有效租金壓縮以及壞帳增加，導致第三季 NOI 下降。季末出租率有所改善，但需要持續改善才能影響全季業績。
• 區域出租率疲軟： 河濱郡與聖貝納迪諾郡的平均出租率下降了 440 個基點，對 Rexford 專注於南加州的投資組合構成顯著拖累。
• 處置物業與減損執行情況： 全年處置物業指引現為 17 億至 20 億美元。出售時機、交易殖利率、買方融資條件及額外減損可能會影響 GAAP 結果及收益物業投資組合的規模。
• 債務到期結構： Rexford 沒有浮動利率債務且擁有充裕的流動性，但其剩餘債務的加權平均到期年限為 2.9 年，使未來的融資成本對利率和資本市場狀況較為敏感。

總結

Rexford 的第三季業績顯示租賃活動有所改善，且季末出租率表現更強勁，但這些進展尚未轉化為同物業 NOI 或現金租金的提升。大規模物業出售和債務償還降低了槓桿率並增加了財務靈活性，而費用和股數減少則支撐了持平的每股核心 FFO。需關注的主要問題包括：改善的出租率是否能帶來持續的物業層級成長、現金租賃價差是否能復甦，以及擴大的處置物業計畫如何影響未來的獲利能力。