世邦魏理仕 2026 年第三季財報：BOE 引領成長帶動核心每股盈餘成長 28%

世邦魏理仕集團 (CBRE Group) (NYSE: CBRE) 公布 2026 年第三季營收為 115.2 億美元，年增 12.7%，而 GAAP 稀釋後每股盈餘 (EPS) 由 1.21 美元成長 25.6% 至 1.52 美元。核心每股盈餘成長 28.1% 至 2.05 美元，其中建築營運與體驗 (Building Operations & Experience) 及房地產投資 (Real Estate Investments) 部門貢獻最大的利潤成長；單季自由現金流成長 19.0% 至 9.27 億美元。該財務結果涵蓋截至 2026 年 9 月 30 日止的季度，並於 2026 年 10 月 22 日發布。

核心業績

世邦魏理仕的獲利指標增速高於營收。歸屬於世邦魏理仕的 GAAP 淨利成長 22.0%，而核心調整後淨利與核心 EBITDA 則分別成長 24.5% 及 28.5%。

呈報營收中包含 46.9 億美元的轉嫁成本，較 42.1 億美元成長 11.4%。這些是轉包廠商工作的可報銷成本，因此部門營運利潤能為實際營運表現提供額外的參考依據。

核心調整後淨利、核心每股盈餘、核心 EBITDA 及自由現金流均屬非 GAAP 指標。世邦魏理仕將自由現金流定義為營運現金流加上房地產資產出售收益，減去資本支出。

業務與部門表現

在關鍵基礎設施與設施管理的支撐下，建築營運與體驗 (Building Operations & Experience，簡稱 BOE) 帶來了最大的營收增量。儘管營收下滑，房地產投資部門的部門利潤百分比增幅仍居各部門之冠，反映出資料中心土地出售及其他資產變現的貢獻。

諮詢服務

以當地貨幣計算，諮詢服務營收成長 11.0%，其中全球物業銷售營收成長 28%，租賃營收成長 6%。在工業與零售物業交易帶動下，美國物業銷售成長 37%。租賃業務方面，美國工業物業營收成長 16%，但辦公室租賃下降 2%。

由於私募資金來源活動增加的效應大幅被政府機構放款減少所抵銷，抵押貸款發起營收僅成長 1%。貸款服務投資組合成長 8% 至超過 5,000 億美元，但由於代管帳戶 (escrow) 收入減少抵銷了服務費的增加，貸款服務營收略有下降。

建築營運與體驗

BOE 營收成長 17.4%，部門營運利潤成長 20.8%。在資料中心服務以及 2025 年 11 月收購的 Pearce Services 的貢獻推動下，按當地貨幣計算，關鍵基礎設施服務營收大幅成長 80%。

以當地貨幣計算，設施管理營收成長 13%，企業與地方業務均實現雙位數成長。物業管理營收成長 8%。

專案管理

專案管理營收成長 2.9%，部門營運利潤成長 9.5%。對基礎設施專案管理和成本諮詢的需求為該業務提供了支撐，但企業在房地產方面的資本支出放緩限制了整體成長。一筆一次性的亞太地區成本使該部門的利潤成長率減少了 6 個百分點。

房地產投資

房地產投資營收下降 3.8%，但部門營運利潤成長一倍以上，達到 1.66 億美元。受惠於資料中心土地出售及其他資產變現，房地產開發貢獻了 1.28 億美元的營運利潤。

隨著經常性資產管理費和獎勵費增加，投資管理營收成長 4%。但由於共同投資報酬率下降抵銷了資產管理費的增加，其營運利潤下滑至 3,800 萬美元。季末管理資產規模 (AUM) 超過 1,550 億美元。

獲利能力、現金流與資產負債表

單季營運現金流成長 5.1% 至 8.69 億美元，增速慢於獲利。自由現金流成長 19.0% 至 9.27 億美元，主因世邦魏理仕的計算方式包含 1.84 億美元的房地產處分收益（高於一年前的 3,600 萬美元），而資本支出則成長 50% 至 1.26 億美元。

截至 2026 年 9 月 30 日止的 12 個月內，營運現金流為 14 億美元，自由現金流為 18 億美元。世邦魏理仕在 2026 年前 9 個月內買回了近 12 億美元的股票。

該公司在季末的總債務為 69.8 億美元，現金與現金等價物為 16.8 億美元，淨債務為 53.0 億美元。淨槓桿率為過去 12 個月核心 EBITDA 的 1.36 倍，總流動性為 50 億美元。在公司層面，營運虧損增加約 900 萬美元，主因 2026 年業績較佳導致績效獎勵薪酬增加。

資產變現推升利潤與自由現金流成長

世邦魏理仕第三季的利潤成長並非僅由服務營收增加所驅動。儘管部門營收下降，房地產投資部門仍透過資料中心土地出售及其他資產變現帶動利潤急劇成長，有助於合併獲利的增速超越營收增速。

資產處分也是營運現金流成長 5.1% 與自由現金流成長 19.0% 之間存在差距的原因之一。由於世邦魏理仕在計算其非 GAAP 自由現金流指標時會加上房地產處分收益，因此 1.84 億美元的收益是本季現金流表現的重要組成部分。這使得在跨期間比較自由現金流時，未來資產變現的時間點與規模顯得相當關鍵。

管理層觀點

董事長兼執行長 Bob Sulentic 表示，世邦魏理仕的韌性業務與交易型業務均實現了雙位數成長。管理層繼續將關鍵基礎設施服務以及全公司進行的廣泛基礎設施工作列為優先事項；過去 12 個月的基礎設施服務營收成長 50% 至 45 億美元。

近期內部人交易

提供的內部人資料列出了 2026 年 7 月和 8 月高階主管的 3 筆出售紀錄，總申報價值為 767,362 美元。近期其餘 7 筆紀錄為董事的股票贈與或獎勵，而非公開市場買進；所有 10 筆交易均申報為直接持有。

贈與或獎勵的申報價值為零，並不代表這些股票沒有經濟價值；這僅表示提供的交易表未申報公開市場購買價格或交易價值。單憑這些紀錄無法確立內部人對世邦魏理仕前景的看法。

投資人需關注的風險

• 企業房地產支出放緩：企業資本支出減少已經放緩了專案管理業務的成長，並可能繼續限制該業務的需求。
• 對交易與變現時機的依賴：房地產投資部門的利潤和公司自訂的自由現金流受惠於土地出售及其他資產處分，這可能導致季度業績呈現波動不均。
• 併購對基礎設施成長的貢獻：關鍵基礎設施的成長包含了 Pearce Services 的貢獻，因此投資人需要區分收購帶來的成長與現有業務的有機擴展。
• 商業房地產活動喜憂參半：物業銷售有所改善，但抵押貸款發起僅成長 1%，美國辦公室租賃下滑，且代管帳戶收入減少對貸款服務營收帶來壓力。
• 投資報酬的不確定性：儘管經常性資產管理費有所增加，但共同投資報酬率下降減少了投資管理部門的利潤。

總結

世邦魏理仕 2026 年第三季業績展現雙位數營收成長及更快的核心盈餘成長，主要由 BOE 的關鍵基礎設施業務和房地產投資部門利潤的增加所帶動。資料中心需求、物業交易活動及資產變現是重要的推動力，而企業房地產支出放緩及共同投資報酬率疲軟仍是制約因素。後續主要的觀察重點為基礎設施成長中的有機部分、企業資本支出的走向，以及資產處分相關貢獻對利潤和自由現金流的可持續性。