第一工業 2026 年第三季財報：租賃收益推升 FFO

First Industrial Realty Trust (NYSE: FR) 公布 2026 年第三季營收為 1.971 億美元，較去年同期的 1.814 億美元成長 8.6%，稀釋後每股盈餘 (EPS) 則由 0.49 美元下滑至 0.44 美元。核心房地產指標表現穩健：稀釋後 NAREIT 營運資金 (FFO) 從每股/單位 0.76 美元升至 0.81 美元，現金同店淨營業收入 (NOI) 成長 5.6%，主因租金費率提高及合約租金調升抵銷了平均出租率下降的影響。主要的差異在於 FFO 有所改善，但 GAAP 盈餘與 AFFO 卻因不同原因出現下滑。

核心盈餘數據

截至 9 月 30 日止的季度，物業費用增加約 9.1% 至 5,040 萬美元，大致與營收成長相符。調整後 EBITDA 成長 8.6%，但 GAAP 淨利下滑 10.2%，AFFO 亦減少 2.1%。

這些相反的趨勢反映出各衡量指標之間的差異：GAAP 盈餘包含物業出售處分利益與房地產折舊，而 AFFO 則額外扣除了經常性租賃及資本支出成本。

FFO、AFFO、調整後 EBITDA 與同店 NOI 為該公司用於評估房地產營運狀況及現金創造能力之補充性非 GAAP 指標。

租賃與投資組合表現

營運中出租率在季末達到 94.1%，相比之下 2026 年第二季末為 94.9%，一年前為 94.0%。因此，投資組合的出租率保持在與去年同期相同的水平，儘管季減的走勢導致該季度的平均出租率下降。

新簽署及續約生效租約的現金租金率成長了 52%，而直線法租金率則上升 76%。First Industrial 將現金同店 NOI 成長 5.6% 的主因歸功於更高的租金費率與合約租金調升，但部分被出租率壓力所抵銷。

2026 年生效的租賃合約已按面積覆蓋了 94% 的預定到期租約，且現金租金率調升約 38%。已簽署於 2027 年生效的租約則覆蓋該年到期租約的 45%，現金租金率上漲約 16%。

開發項目的租賃亦有所推進，First Industrial 簽下了位於邁阿密第一公園 (First Park Miami) 第 12 號大樓（總面積 13.6 萬平方英尺）剩餘的 3.2 萬平方英尺空間。投資方面，公司以 1.2 億美元收購了位於賓州中部、面積 76.4 萬平方英尺的全數出租大樓，並以 1,300 萬美元購買了達拉斯 32 英畝的土地，可興建兩棟建築、總面積 39 萬平方英尺的項目。

為何 FFO 上升而 EPS 與 AFFO 下降

GAAP EPS 的下滑並不代表物業層面的營運放緩。2025 年第三季包含 950 萬美元的房地產出售利益，而 2026 年第三季並無此類可比利益。此外，房地產折舊與攤銷增加約 11.5% 至 5,090 萬美元，利息費用亦成長約 14.1% 至 2,480 萬美元。

NAREIT FFO 從 GAAP 盈餘中扣除了房地產折舊與物業出售處分利益，使經常性物業營運的改善能更清晰地展現。這使得每股/單位 FFO 儘管在 GAAP 獲利下降的情況下仍成長了 6.6%。

AFFO 呈現相反走勢，主因是非增量租賃成本從 640 萬美元增加至 1,530 萬美元。直線法租金、市場租賃攤銷及租賃誘因的扣除額亦從 360 萬美元上升至 590 萬美元。這些更高的扣除額在 AFFO 層面超過了調整後 EBITDA 的成長額。

資產負債表的擴張伴隨著公司的投資活動。自 2025 年底以來，房地產投資毛額增加約 4.2% 至 66.4 億美元，債務則上升約 3.4% 至 26.4 億美元。總資產增至 58.7 億美元，總權益達 28.7 億美元。

2026 年財測指引

First Industrial 將 2026 年 NAREIT FFO 財測指引的中位數調升 0.01 美元。同時將全年現金同店 NOI 成長率指引中位數上調 75 個基點至 6.5%，反映截至第三季的營運表現及公司最新的展望。

該財測指引包含預計每股 0.08 美元的資本化利息。其不包含財報公布後完成的未來投資、物業出售、債務交易、股權發行及股票回購之影響。

管理層對需求的看法

總裁兼執行長 Peter Baccile 表示，工業地產基本面持續改善，並指出淨吸納量強勁且租戶需求廣泛。管理層亦強調了 2027 年到期租約的早期續約情況與整體潛在客戶的活躍度，使得將該租賃管道轉換為實際租約成為更新出租率假設背後的重要因素。

近期內部人交易

現有的內部人資料顯示，最近六個月期間無任何買賣交易，內部人持股總計約為 467,980 股。兩年的紀錄包含六筆項目；其中僅有一筆揭露非零價值。

揭露的紀錄並未提供內部人在公開市場買入的證據。列為零價值的股票發放與贈與不應被解釋為現金買賣。

投資人需關注的風險

• 出租率與開發項目租賃：出租率相較上一季下滑 80 個基點，且年底財測指引假設 12 月將新增 65.0 萬平方英尺的開發項目租賃。若出現延誤，可能會影響出租率與同店 NOI。
• 融資壓力：利息費用年增約 14.1%，且債務規模較 2025 年底有所上升。融資成本若持續成長，可能會抵銷部分物業收入的改善。
• AFFO 轉換率：即使調整後 EBITDA 及 FFO 有所成長，較高的經常性租賃成本仍導致 AFFO 下降。持續的租賃支出可能會限制物業層面資本需求之後可用現金的成長。
• 未來租金利差放緩：已簽署於 2027 年生效的租賃合約現金租金率成長 16%，低於已簽署 2026 年生效合約的 38% 增幅，亦低於第三季生效租約的 52%。雖然這些世代數據不能直接等同比較，但在評估未來由租賃驅動的成長時，該差距具備參考意義。
• 開發項目執行：收購達拉斯土地支援了規劃中 39 萬平方英尺的項目。建設成本、時程及招租進度將影響該項投資所產生的報酬。

總結

First Industrial 2026 年第三季財報顯示物業經濟效益改善，較高的租金費率推動同店 NOI、FFO 及調整後 EBITDA 成長。GAAP EPS 下降主因欠缺去年同期的物業出售利益，以及折舊與利息費用增加，同時居高不下的租賃成本亦拖累了 AFFO。接下來的營運考驗在於公司能否如期完成假設的 12 月開發項目租賃、提升出租率，並將有利的租金利差轉化為持續的現金流成長。