Essential Properties 2026 年第 3 季財報：每股 AFFO 上升，而 GAAP 每股盈餘下滑

Essential Properties Realty Trust (NYSE: EPRT) 公布 2026 年第三季營收為 1.687 億美元，較去年同期的 1.449 億美元成長約 16%；稀釋後 GAAP 每股盈餘 (EPS) 則自 0.33 美元下滑 18% 至 0.27 美元。每股 AFFO 成長 6% 至 0.51 美元，但資產減損費用增加、利息成本上揚以及稀釋股數增加，對 GAAP 每股盈餘造成壓力。截至 9 月 30 日的該季度還包含 3.422 億美元的新投資，並適度調升了 2026 年 AFFO 展望指引。

核心財務業績

營收成長主要來自租金收入，成長約 16% 至 1.578 億美元。貸款及直接融資租賃應收款項之利息收入自 810 萬美元增至 1,050 萬美元。

營收成長並未轉化為更高的 GAAP 獲利。淨利下降約 8% 至 6,070 萬美元，而 AFFO 則成長約 16% 至 1.119 億美元，這凸顯了不動產減損與折舊對 GAAP 及非 GAAP 之 REITs 衡量指標的不同影響。

FFO、核心 FFO 及 AFFO 均為非 GAAP 衡量指標。這些指標排除或調整了可能與 GAAP 淨利產生重大差異的項目，包含不動產折舊、減損及處分利益。

投資與投資組合表現

EPRT 在本季度的投入資金遠高於透過處分資產所回收的資金。新投資總額為 3.422 億美元，而處分收入為 1,790 萬美元；新投資的加權平均現金資本化率為 7.7%，相較之下處分資產則為 6.1%。

該公司出售 11 處物業，錄得 420 萬美元的淨收益，並收到與兩處物業相關的 180 萬美元本金償還款。

截至 9 月 30 日，EPRT 擁有 2,580 處物業，出租率高達 99.6%，加權平均租期為 14.2 年，加權平均物業層級租金覆蓋率為 3.5 倍。服務導向或體驗型企業佔現金年化基礎租金的 91.7%，前十大租戶則佔 15.2%。

減損與股數稀釋拉開了 GAAP 每股盈餘與 AFFO 成長的差距

本季度的核心問題在於 GAAP 獲利與該 REIT 的調整後營運指標出現分歧。不動產減損費用自 140 萬美元增至 1,500 萬美元，折舊與攤銷費用自 3,900 萬美元增至 4,690 萬美元。利息費用亦成長約 21% 至 3,420 萬美元。

這些成本導致淨利與每股盈餘下滑，但計算 FFO 時會加回不動產折舊與減損。因此，即使 GAAP 淨利下降，總 AFFO 仍成長了約 16%。

發行新股亦減緩了每股成長幅度。稀釋加權平均股數自 1.999 億股增加約 10% 至 2.191 億股。因此，每股 AFFO 僅成長 6%，遠低於總 AFFO 的增幅；而淨利下滑加上股數增加，使 GAAP 每股盈餘下降了 18%。

流動性與資產負債表

季末公布的淨債務對年化調整後 EBITDAre 比率為 4.6 倍。在擬議（pro forma）基準下，若計入預計以現金交割的 1,580 萬股遠期股票，該比率降至 3.8 倍。這些尚未交割的遠期銷售估計可帶來 4.828 億美元的淨收益。

可用流動資金總額為 13 億美元。EPRT 還修訂了其信用額度協議，將額度提高至 13 億美元，並將適用利差降低 5 個基點。無擔保債務總額為 30 億美元，加權平均利率為 4.33%，加權平均到期年限為 4.8 年。

董事會宣告發放每普通股 0.32 美元的季度股利，相當於年化股利每股 1.28 美元。該股利已於 2026 年 10 月 14 日支付。

財務指引

EPRT 上調了 2026 年每股 AFFO 及投資金額預測區間的下限，同時維持上限不變。公司亦首次發布 2027 年指引，其中整個每股 AFFO 區間均高於更新後的 2026 年區間。

該公司未提供對應的 GAAP 指引或調節表，因為減損、處分利益、信用損失準備金及其他項目無法合理預測。

管理層評論

執行長 Pete Mavoides 將本季業績歸功於健全的投資組合表現，以及 EPRT 開發平台的投資動能。管理層強調資產負債表的彈性，但亦表示投資決策將維持紀律，並將根據不斷變化的資金成本環境來評估收購資本化率。

近期內部人交易

提供的內部人資料顯示，在最近六個月期間有一筆總計 22,000 股的賣出交易。資料亦將跨越七筆交易的 276,127 股標示為買入，但近期底層紀錄主要為零對價的股票獎勵或贈與，而非公開市場申報之買進。

在最新的 10 筆申報紀錄中，其餘交易為 8 筆零對價股票獎勵與 1 筆零對價股票贈與。單憑該筆賣出交易，並不足以代表內部人對 EPRT 前景的看法。

投資人應監控之風險

• 減損波動風險：不動產減損費用自 140 萬美元增加至 1,500 萬美元。即使 FFO 與 AFFO 保持相對穩定，進一步的減損仍可能持續拖累 GAAP 淨利。
• 融資成本上升：利息費用成長約 21%，且管理層特別強調不斷變化的資金成本環境。收購報酬率與融資成本之間的利差縮小，可能會降低新投資的投報率。
• 每股稀釋風險：稀釋股數成長約 10%，且季末仍有 1,580 萬股遠期股票尚未交割。股權融資所得改善了流動性與擬議槓桿比率，但可能會壓低每股 AFFO 的成長力道。
• 投資執行力：更新後的指引預計 2026 年投資金額為 13 億至 15 億美元，2027 年最高可達 15 億美元。未來的成長取決於能否在維持租戶與物業品質的同時，以適當的資本化率部署這些資金。

總結

EPRT 2026 年第三季業績顯示營收、投資與 AFFO 持續成長，但減損與利息費用增加，加上股數稀釋，導致 GAAP 每股盈餘下滑。投資組合出租率維持高檔，流動資金總額達 13 億美元，擬議槓桿比率為 3.8 倍。未來觀察重點在於新投資相較於資金成本能否維持吸引人的報酬率，以及 AFFO 的成長速度能否持續超越稀釋效應。