EastGroup 2026 年第三季財報：租金成長推升 FFO

EastGroup Properties (NYSE: EGP) 公布 2026 年第三季營收為 1.994 億美元，較去年同期的 1.821 億美元成長 9.5%，稀釋後 GAAP 每股盈餘 (EPS) 從 1.26 美元增至 1.46 美元。扣除非自願處分利益與營業中斷索賠後的營運資金 (FFO) 成長 7.9% 至每股 2.45 美元。現金基礎同物業淨營業收入 (NOI) 成長 7.1%、租金調升以及開發與收購項目的貢獻，為截至 2026 年 9 月 30 日的該季度提供了支撐。

核心盈餘數據

物業淨營業收入增長 10.1% 至 1.479 億美元。EastGroup 將其中的 680 萬美元成長歸因於同物業營運，420 萬美元歸因於新開發與增值物業，320 萬美元歸因於收購物業，但部分被出售物業減少的 63.4 萬美元所抵銷。

GAAP 純益亦受惠於出售非營運不動產的 470 萬美元處分利益。FFO 排除該筆處分利益，因而能更清晰地反映不動產投資信託 (REIT) 的經常性營運績效。

FFO、物業 NOI、同物業 NOI 與 EBITDAre 皆為非 GAAP 指標。EastGroup 的 FFO 計算已排除不動產折舊與攤銷以及處分物業收益。

業務與投資組合績效

不含租約終止收入的同物業 NOI 在直線基礎上成長 5.3%，在現金基礎上成長 7.1%。同物業平均租金達到每平方英尺 9.46 美元，而去年同期為 8.99 美元；同物業平均出租率從 96.7% 微升至 96.9%。

本季度簽訂的新租約與續約在直線基礎上實現了平均 36.3% 的租金調升幅度。這些租約佔營運投資組合總面積的 4.6%，因此所列出的租金價差僅適用於該季度內換約的投資組合部分。截至季末，營運投資組合的出租率為 97.3%，實際入住率為 96.5%，月底平均入住率為 96.1%，而去年同期為 95.7%。

EastGroup 在第三季啟動了 4 個開發項目和 1 個重建項目，總面積為 99.8 萬平方英尺，預估成本為 1.622 億美元。其整體開發與增值管道包含 21 個項目，涵蓋 410 萬平方英尺，預估成本為 6.367 億美元。截至 10 月 20 日，該管道項目的預租率為 25%，尚有 2.515 億美元待投資。

該公司本季度還以約 1.64 億美元收購了兩處營運物業與 107 英畝的開發用地。季末之後，公司又以約 2.62 億美元收購了三處營運物業與 25 英畝用地。

租金成長推升核心盈餘，但擴張增加了融資需求

儘管費用上升，但較高的租金以及來自開發和收購的貢獻仍推動了每股 FFO 成長。折舊與攤銷費用成長 7.5% 至 5,820 萬美元，而利息費用成長約 25.1% 至 960 萬美元。稀釋加權平均流通股數亦較去年同期增加 58 萬股。

截至 9 月 30 日，債務規模為 18.1 億美元，高於去年同期的 14.8 億美元。年化債務對 EBITDAre 比率從 2.9 倍升至 3.2 倍，而利息與固定費用保障倍數則從 16.8 倍降至 14.7 倍。債務佔總市值的 14.6%。

EastGroup 在第三季簽訂了涵蓋約 240 萬股的遠期股權協議，若結算，初始募集資金約為 4.855 億美元。截至 10 月 20 日，未結算協議中仍有約 340 萬股可供結算，預計淨募集資金約為 6.852 億美元。這些安排提供了投資資金，但在結算時會增加流通股數。季末之後，EastGroup 還償還了一筆金額為 1 億美元、有效固定利率為 1.98% 的高級無擔保定期貸款。

2026 年營運展望

管理層上調了 2026 年的多項營運與資本配置假設。執行長 Marshall Loeb 表示，租賃市場狀況比各大媒體報導的更加穩定，而總裁 Reid Dunbar 則指出，租賃動能為更高的動工量與收購計畫提供了支撐。

較高的新開發、收購與總資本募集假設，顯示出更積極的投資計畫。總資本募集包含外部債務與股權融資，但不包含無擔保銀行信用額度下的借款。

近期內部人交易

現有的內部人紀錄顯示，在最近六個月期間的 9 筆交易中，共有 7,182 股買入或獎勵股份，而 1 筆交易中出售了 504 股。這產生了 6,678 股的淨增加，相當於內部人申報持有的 543,850 股中的 1.2%。最近 10 筆紀錄包含 9 筆股票獎勵與 1 筆出售；股票獎勵不應視為公開市場買進。

6 月份的交易包含出售約 504 股，與六個月累計出售股數一致。

投資人需要關注的風險

• 租金價差的持久性：新簽與續簽租約在直線基礎上調升 36.3% 支撐了物業收入，但這些租約僅佔投資組合總面積的 4.6%。未來的成長取決於更多租約到期時所實現的價差。
• 開發項目的出租進度：開發與增值管道項目的預租率僅為 25%，尚有 2.515 億美元待投資。租賃進度放緩可能會延後這些項目對 NOI 的貢獻。
• 融資與股權稀釋：利息費用的增幅快於營運收入，且未結算的遠期股權協議在結算時可能增加約 340 萬股。該公司還大幅上調了總資本募集額假設。
• 擴大投資的執行力：EastGroup 同時擴大了開發與收購計畫。回報將取決於營建成本、項目進度、出租率以及新收購物業的績效表現。

總結

EastGroup 2026 年第三季的業績反映了較高的租金、穩定的出租率以及來自開發與收購的額外收入，推升了物業 NOI 與每股 FFO。該公司的因應之道是擴大其 2026 年的開發與收購計畫。主要需要觀察的問題包括租金價差能否維持在高檔、開發管道出租的速度，以及如何在不讓利息成本或股權稀釋抵銷物業端成長的前提下，為增加的投資提供資金。