หุ้นอสังหาริมทรัพย์ยุโรปผันผวนท่ามกลางการปรับลดอันดับและการเปลี่ยนแปลงอัตราผลตอบแทนพันธบัตร

Investing.com — หุ้นอสังหาริมทรัพย์ยุโรปได้รับผลกระทบอีกครั้งเมื่อนักวิเคราะห์จาก Barclays ปรับลดอันดับผู้เล่นสําคัญในภาคที่อยู่อาศัยของเยอรมนี โดยอ้างถึงพลวัตกระแสเงินสดที่อ่อนแอและความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์ที่เพิ่มขึ้น

การปรับลดอันดับรวมถึง LEG Immobilien ซึ่งก่อนหน้านี้เป็นหุ้นเพียงตัวเดียวในภาคส่วนนี้ที่มีคําแนะนํา overweight แต่ตอนนี้ถูกปรับเป็น equal weight

การปรับเปลี่ยนนี้สะท้อนถึงความกังวลที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับการก่อหนี้ การรีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความรู้สึกของนักลงทุนที่อ่อนแอลงต่ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเยอรมนี

นักวิเคราะห์ของ Barclays ได้โต้แย้งอย่างสม่ําเสมอว่าบริษัทที่อยู่อาศัยของเยอรมนีควรดําเนินงานโดยไม่มีหนี้สิน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนกระแสเงินสดอิสระก่อนต้นทุนทางการเงินยังคงต่ํากว่าอัตราการกู้ยืมส่วนเพิ่มอย่างมีนัยสําคัญ

การไม่แก้ไขปัญหานี้ทําให้ภาคส่วนนี้ไม่น่าดึงดูด แม้จะมีความหวังว่ามูลค่าสินทรัพย์จะมีเสถียรภาพ

ในขณะเดียวกัน การเพิ่มการลงทุนของรัฐบาลเยอรมนีได้บรรเทาความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งทําให้เหตุผลในการถือครองหุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเป็นกลยุทธ์เชิงป้องกันอ่อนแอลง

แม้ว่าความเสี่ยงของภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่เกิดขึ้นใหม่—โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าภายใต้การบริหารของทรัมป์—อาจดึงดูดนักลงทุนบางรายกลับมาที่ภาคส่วนนี้ นักวิเคราะห์ของ Barclays ชอบการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์สวิสอย่าง PSP และ SPS สําหรับตําแหน่งเชิงป้องกัน

การปรับลดอันดับของ LEG Immobilien สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงในความคาดหวัง Barclays เริ่มต้นจัดอันดับ LEG เป็น overweight โดยตั้งสมมติฐานว่าบริษัทจะแสวงหาการเติบโตที่ได้รับเงินทุนจากส่วนของผู้ถือหุ้น

แทนที่จะเป็นเช่นนั้น LEG เลือกที่จะใช้หนี้สินในการจัดหาเงินทุนสําหรับการซื้อส่วนที่เหลืออีกสองในสามของ BCP ซึ่งเป็นการเคลื่อนไหวที่ได้รับการตอบรับไม่ดีจากนักลงทุนเนื่องจากผลกระทบต่อการก่อหนี้และ AFFO (เงินทุนจากการดําเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว)

หุ้นนี้มีผลการดําเนินงานที่ต่ํากว่าภาคส่วน ทําให้ Barclays ลดราคาเป้าหมายสําหรับ LEG ลง 30% โดยลดลงเหลือ €70 จาก €100

หุ้นที่อยู่อาศัยหลักอื่นๆ ของเยอรมนียังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน TAG Immobilien ยังคงอยู่ที่ EW โดยมีพอร์ตโฟลิโอ build-to-sell ในโปแลนด์ถือเป็นปัจจัยบวก อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับพลวัตกระแสเงินสดของบริษัท โดยมีอัตราผลตอบแทน AFFO ที่ไม่มีการก่อหนี้เพียง 2.2% ซึ่งยังคงต่ํากว่าต้นทุนการจัดหาเงินทุนส่วนเพิ่มประมาณ 4.5%

Barclays ยังระบุว่าอัตราผลตอบแทนสินทรัพย์ที่สูงขึ้นของ TAG ในขณะที่ทําให้มีการป้องกันความเสี่ยงค่อนข้างดี อาจเชื่อมโยงกับทําเลที่มีคุณภาพต่ํากว่า ซึ่งจํากัดศักยภาพในการเติบโตของค่าเช่า

Grand City Properties ยังคงอยู่ที่ "underweight" แม้จะมีอัตราผลตอบแทน AFFO ที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับบริษัทอื่นในกลุ่มเดียวกัน

การก่อหนี้ของบริษัทต่ํากว่า LEG และ Vonovia เล็กน้อย แต่ยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับการกํากับดูแลเนื่องจากการเป็นเจ้าของส่วนใหญ่โดย Aroundtown ซึ่งเป็นบริษัทที่มีการก่อหนี้สูงที่รวม GYC ในบัญชีของตน

นักวิเคราะห์ของ Barclays ยังระมัดระวังเกี่ยวกับการลงทุนของ GYC ในกองทุนภายนอกร่วมกับ Aroundtown ซึ่งเพิ่มความไม่แน่นอนอีกระดับหนึ่งให้กับแนวโน้มทางการเงิน

Vonovia บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของเยอรมนี ยังคงอยู่ที่ underweight Barclays เห็นว่าอัตราผลตอบแทน AFFO ของบริษัทไม่น่าดึงดูดและสงสัยในกลยุทธ์ของบริษัทที่จะขับเคลื่อนการเติบโตของ EBITDA ผ่านการลงทุนที่ใช้เงินทุนสูง

Vonovia ได้วางแผนที่จะเพิ่ม EBITDA ขึ้น 575 ล้านยูโรถึง 875 ล้านยูโรภายในปี 2028 ผ่านโครงการต่างๆ รวมถึงบริการเพิ่มมูลค่า การขายซ้ํา และโครงการพัฒนา

อย่างไรก็ตาม Barclays ระบุว่ากลยุทธ์ที่เรียกว่า "ใช้เงินทุนน้อย" นี้ยังคงเกี่ยวข้องกับการเพิ่มระดับการลงทุนประจําปีจาก 836 ล้านยูโรในปี 2024 เป็นประมาณ 2 พันล้านยูโรภายในปี 2028

คาดว่าภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นและความต้องการลงทุนที่สูงขึ้นจะชดเชยการเติบโตของ EBITDA ที่คาดการณ์ไว้เป็นส่วนใหญ่ ทําให้ Barclays ปรับลดการคาดการณ์ AFFO ลง

อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์ของ J.P. Morgan แนะนําว่าแนวโน้มอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่เปลี่ยนแปลงอาจกลายเป็นแรงสนับสนุนสําหรับภาคส่วนนี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุโรปในวงกว้างได้ตอบสนองในเชิงบวกต่อการลดลงอย่างต่อเนื่องของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความคาดหวังสําหรับการลดอัตราดอกเบี้ยของ ECB และ BOE ถูกเลื่อนมาข้างหน้า นักวิเคราะห์ของ J.P. Morgan โต้แย้งว่าแม้แต่การลบบัฟเฟอร์ในสมมติฐานต้นทุนเงินทุนก็สามารถเพิ่มแบบจําลองมูลค่าที่เหมาะสมสําหรับบริษัทที่มีการก่อหนี้สูงเช่น Vonovia และ LEG ซึ่งอาจบ่งชี้ถึงการเพิ่มขึ้นมากกว่า 40% จากระดับปัจจุบัน

ปฏิกิริยาของตลาดมีความแข็งแกร่งเป็นพิเศษสําหรับบริษัทที่มีการก่อหนี้สูงและบริษัทที่มีอายุหนี้สั้นกว่า

บริษัทเช่น Kojamo (HE:KOJAMO), Vonovia, Aroundtown และ Castellum ได้เห็นการเติบโตที่แข็งแกร่ง ซึ่งกลับความกังวลก่อนหน้านี้เกี่ยวกับภาระหนี้ของพวกเขา

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการห้างสรรพสินค้าในยุโรปเช่น URW และ Klepierre (EPA:LOIM) ไม่ได้มีส่วนร่วมในการฟื้นตัวนี้ ซึ่งสะท้อนถึงความไม่แน่นอนที่ยังคงอยู่เกี่ยวกับแนวโน้มการใช้จ่ายของผู้บริโภค

บริษัทให้บริการพื้นที่เก็บของส่วนตัว แม้จะมีการก่อหนี้ต่ํากว่า ก็มีผลการดําเนินงานที่ดีเช่นกัน ซึ่งนักวิเคราะห์ของ J.P. Morgan พบว่าค่อนข้างน่าประหลาดใจเมื่อพิจารณาถึงความอ่อนไหวต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจในวงกว้าง

ในขณะที่ Barclays ชี้ให้เห็นถึงความกังวลที่ดําเนินอยู่เกี่ยวกับการก่อหนี้และข้อจํากัดกระแสเงินสด J.P. Morgan แนะนําว่าสภาพแวดล้อมอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่เอื้ออํานวยมากขึ้นอาจเปลี่ยนแปลงเรื่องราวได้

บทความนี้ถูกแปลโดยใช้ความช่วยเหลือจากปัญญาประดิษฐ์(AI) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดอ่านข้อกำหนดการใช้งาน