AMH 2026年第3四半期決算：賃貸収入の伸びがコアFFO見通しを引き上げ

AMH（NYSE: AMH）の2026年第3四半期の賃料およびその他戸建て物件収入は前年同期比4.1%増の4億9,810万ドルとなった一方、希薄化後1株当たり利益（EPS）は前年の0.27ドルから0.23ドルに減少した。賃料上昇がコアNOIおよびコアFFOを押し上げたものの、物件売却益の減少がGAAP純利益の押し下げ要因となった。

コア業績ハイライト

増収の主な要因は賃料の上昇である。物件売却純益およびその他収入が減少したことで、売上高の伸びが総費用を上回ったことによるメリットが一部相殺され、普通株主に帰属する純利益は減少した。

ポートフォリオ全体のコアNOIの増加に伴い、コアFFOおよび調整後FFOが改善した。また、AMHによる自社株買い活動に伴う発行済株式数の減少も、1株当たりの成長に寄与した。

コアNOI、コアFFO、調整後FFO、および内部留保キャッシュフローは非GAAP指標です。AMHは、算出方法がREITによって異なる場合があることに留意するよう呼びかけています。

営業およびポートフォリオの業績

既存物件（Same-Home）コア収入は2.3%増の3億7,110万ドルとなった。物件当たりの月間平均実現賃料は2.4%上昇した一方、平均入居日数率は30ベースポイント低下して96.0%となり、賃料上昇による効果を一部相殺した。

既存物件のコア物件運営費用は、修繕費、維持管理費、入居者入れ替え費用の増加を主な要因として1.8%増の1億2,520万ドルとなった。収入の伸びが費用の伸びを上回ったため、既存物件コアNOIは2.5%増の2億4,600万ドルに増加した。

加重平均（ブレンド）賃料伸び率は2.6%となり、その内訳は契約更新が3.3%増、新規契約が1.0%増であった。10月の入居率は96.0%を維持し、更新賃料の伸びも3.3%にとどまったが、新規契約賃料の伸びは0.1%へと鈍化した。

AMHは当四半期中に498戸の新規建設住宅を供給した。これには100%所有の営業ポートフォリオに組み入れられた387戸と、非連結ジョイントベンチャーに供給された111戸が含まれる。売却保有住宅を除くと、100%所有による供給増加分が売却予定に特定された243戸により一部相殺されたため、ポートフォリオは純増で144戸増えて60,626戸となった。

収益性、キャッシュフロー、貸借対照表

全ポートフォリオのコア収入は3.6%増の4億2,020万ドルとなった一方、コア物件運営費用はわずか0.3%増の1億4,180万ドルにとどまった。その結果、概算コアNOIマージンは65.2%から66.3%に拡大し、全ポートフォリオコアNOIの5.3%増加を支えた。

調整後FFOが増加したにもかかわらず、内部留保キャッシュフローは4,750万ドルに減少した。普通配当金が1億2,660万ドルから1億3,590万ドルに増加し、調整後FFOの改善分を吸収したためである。これとは別に、AMHは当四半期中に291物件を売却し、9,400万ドルの純売却代金を受領した。

2026年9月30日現在、AMHは7,100万ドルの現金および現金同等物と、52億ドルの有利子負債を保有していた。負債の加重平均金利は4.5%、加重平均残存期間は7.3年であった。同社の12億5,000万ドルの回転信用枠（リボルビング・クレジット・ファシリティー）からの借入残高は合計4億2,000万ドルであった。

AMHは7,500万ドルで240万株のクラスA普通株式を買い戻して消却した。1株当たりの加重平均取得価格は31.39ドルであった。株式数の減少はGAAP EPSおよび1株当たりFFOの双方を下支えしたが、GAAP EPSの減少を防ぐには至らなかった。

物件売却益の減少がコア営業業績の改善を覆い隠す

当四半期の主な相違点は、コアNOIおよびコアFFOが改善した一方で、GAAP純利益が減少したことである。物件売却・減損にかかる純利益は4,760万ドルから2,150万ドルへと約2,610万ドル減少したほか、その他収益・費用（純額）も490万ドルから90万ドルに減少した。

これらの減少要因は継続的な賃貸事業の改善効果を上回り、普通株主に帰属する純利益を約1,740万ドル押し下げた。対照的に、コアNOIは物件売却益およびその他の営業外・非現金項目を除外しているため、GAAP利益が低下した中でも営業ポートフォリオが改善していたことを示している。

2026年業績見通し（ガイダンス）

AMHは、通期の1株および1ユニット当たりコアFFOガイダンスの中央値を0.02ドル引き上げた。この引き上げは、既存物件収入の見通しがわずかに改善したこと、主に固定資産税に起因する物件運営費用の伸びの低減が見込まれること、および開発物件の初期リーシングが堅調であることを反映している。

投資計画に変更はなかった。AMHは引き続き、100%所有の開発物件で1,300戸〜1,500戸、ジョイントベンチャーで400戸〜600戸の供給を見込んでおり、総総資本投資額は6億5,000万ドル〜8億5,000万ドルと見込んでいる。

最近のインサイダー取引

提供されたインサイダー取引記録によると、過去6ヶ月間の買付および売却取引はなく、インサイダーの保有株式数は合計で約2,840万株であった。直近で報告された10件の記録は、市場での買付や売却ではなく、1件のデリバティブ証券の行使・権利変換と9件の取締役への株式報酬で構成されていた。

投資家が注視すべきリスク

• 新規契約賃料の伸びの鈍化：新規契約賃料の伸び率は、第3四半期の1.0%から10月には0.1%へと減速した。更新時の賃料上昇率がプラスを維持したとしても、さらなる伸びの鈍化は今後の既存物件収入の成長を制限する可能性がある。
• 入居率が賃料上昇の効果を一部相殺：既存物件の入居率は前年同期比で30ベースポイント低下した。さらなる低下は、実現賃料の上昇による増収効果を削ぐおそれがある。
• 物件費用の変動リスク：当四半期中に修繕費、維持管理費、入居者入れ替え費用が増加した。引き上げられたガイダンスは固定資産税費用の伸びの低減も前提としているため、改善された見通しの実現にはコストパフォーマンスが重要となる。
• 開発物件のリーシングがガイダンスに影響：コアFFO増加の一因は、新築供給物件の堅調な初期リーシングに依存している。リーシングの遅れは、非既存物件（Non-Same-Home）コアNOIの成長を減速させる可能性がある。
• 負債と流動性の注視が必要：AMHは、7,100万ドルの現金および現金同等物に対し、回転信用枠からの借入4億2,000万ドルを含む52億ドルの有利子負債を抱えている。

概要

AMHの2026年第3四半期の賃貸事業は、賃料上昇とコア物件運営費用の抑制によりコアNOIおよびFFOが押し上げられ、業績が向上した。一方で、物件売却益やその他収入の減少により、GAAP利益は反対の動きを見せた。上方修正された2026年のガイダンスは、既存物件の採算性向上と開発物件のリーシング進展を反映しているが、今後の主な事業指標としては、新規契約賃料の動向、入居率、物件費用、および新築住宅供給の実施状況が引き続き注目される。