COPT Defense 2026年第3四半期決算：リースの勢いがFFOガイダンスを引き上げ

COPT Defense（NYSE: CDP）が発表した2026年第3四半期の総売上高は、前年同期の1億8,880万ドルから約10.6%増の2億880万ドルとなり、希薄化後EPSは0.37ドルから0.41ドルに増加しました。2026年9月30日を末日とする当四半期の1株当たり調整後FFOは2.9%増の0.71ドル、同一物件キャッシュNOIは3.2%増加しました。同REITはまた、通期の調整後FFO見通しの中央値を引き上げ、いくつかのリースおよび投資目標を上方修正しました。

主要財務業績

賃料収入は約8.5%増の1億9,350万ドルとなり、建設請負およびその他のサービス収入は850万ドルから1,340万ドルに増加しました。総営業費用は約11.1%増の1億4,550万ドルとなり、売上高の伸びをやや上回るペースで増加しました。

GAAP純利益は、前年同期の300万ドルに対し770万ドルの不動産売却益が寄与しました。不動産売却益はFFOから除外されるため、希薄化後EPSの伸びは1株当たり調整後FFOの伸びを上回りました。

FFO、AFFO、調整後EBITDAは非GAAP指標です。支払利息は約17.0%増の2,440万ドルとなり、不動産収益増加の恩恵を一部相殺しました。

ポートフォリオおよびリース動向

COPT Defenseの総面積2,530万平方フィートのポートフォリオは、当四半期末時点で入居率94.0%、契約率95.0%でした。2,330万平方フィートの防衛/ITポートフォリオはさらに高く、入居率95.2%、契約率96.2%を記録しました。

2,460万平方フィートの同一物件ポートフォリオは、入居率93.9%、契約率94.9%でした。同一物件キャッシュNOIは、当四半期中に前年同期比3.2%増加し、2026年最初の9か月間では5.3%増加しました。

第3四半期の総リース面積は84万2,000平方フィートに達し、内訳は契約更新が54万5,000平方フィート、空室向けリースが22万2,000平方フィート、投資向けリースが7万5,000平方フィートでした。年初来の累計リース面積は300万平方フィートに達しましたが、当四半期のテナント維持率は69.9%となり、9か月間の平均率である80.0%を下回りました。

契約更新に伴う経済条件は引き続きプラスを維持しました。更新物件の定額賃料は20.3%上昇、キャッシュ賃料は8.5%上昇し、年間の改定率は平均2.2%でした。更新リースの平均契約期間は4.3年であり、これに対し空室向けリースは7.2年、投資向けリースは11.6年でした。

開発パイプラインには計110万平方フィートの8物件が含まれており、64%が契約済みでした。これらのプロジェクトの推定投資額は5億2,800万ドルで、そのうち1億8,500万ドルが9月30日までに執行されました。

収益性と貸借対照表

調整後FFOの伸びは緩やかであったものの、希薄化後AFFOは6,540万ドルに増加しました。更新目的の資本的支出（CAPEX）が前年同期の2,700万ドルから2,300万ドルへ減少したことが、AFFOの比較においてプラスに作用しました。

貸借対照表のレバレッジは前年同期および2025年末の双方と比較して改善しました。有利子負債は12月31日時点の27億7,000万ドルから9月30日時点で25億8,000万ドルに減少、総資産有利子負債比率は58.9%から56.4%へ低下しました。現行の調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は5.9倍となり、2025年第3四半期の6.1倍から低下しました。

調整後EBITDA固定費カバー率は4.8倍から4.4倍へ低下しました。COPT Defenseの負債の加重平均実効金利は3.8%、利用可能な期間延長を前提とした平均返済期間は4年で、83%が固定金利です。

戦略的なスペース回収が維持率を低下させるもののリース潜在力を引き上げる

経営陣は2026年のテナント維持率の中央値目標を82.5%から80%に引き下げる一方、空室リースの目標を47万5,000平方フィートから62万5,000平方フィートへ上方修正しました。同社は、この組み合わせの理由として、より高い成長可能性を持つテナントのためにコロンビア・ゲートウェイおよびハンツビルで意図的にスペースを回収したためと説明しています。

この戦略は、ポジティブな賃料上昇と活発なリース活動にもかかわらず、当四半期の維持率が69.9%に低下した理由を裏付けています。また、当四半期に締結された空室向けおよび投資向けリースの平均契約期間が更新リースよりも大幅に長かったことから、より長期の契約期間を支援する可能性もあります。トレードオフとしては、回収したスペースを迅速に再リースして継続的な入居率の圧迫を回避する必要があるため、短期的執行リスクが高まる点です。

2026年の業績予想

COPT Defenseは、通期の1株当たり調整後FFOの見通しの中央値を0.02ドル引き上げて2.80ドルとし、これは初期見通しを0.05ドル上回る水準だと経営陣は述べています。改定後の見通しには、交換可能社債による1株当たり0.03ドルの追加的な希薄化が織り込まれています。第4四半期の見通しでは、希薄化後EPSを0.29〜0.31ドル、1株当たり調整後FFOを0.68〜0.70ドルと見込んでいます。

経営陣は、インテリジェンス（情報収集・分析）、サイバーセキュリティ、ミサイル防衛などのミッションを支える専門的なスペースへの需要を挙げました。また、2026年度の防衛予算案、および2027年度の基本予算要求で提案されている前年度比28%増が、需要の下支えになると述べました。

直近のインサイダー取引

提供されたインサイダー取引データによると、直近6か月間で6件の購入または取得取引により計11,606株が取得され、2件の取引により計35,720株が売却されたため、純減数は24,114株となりました。取得区分には公開市場での買い付けだけでなく、デリバティブの権利行使や株式報酬が含まれています。

記載された10件の取引はすべて直接保有として報告されています。2件の売却の合計報告額は約115万ドルですが、公開情報記録のみではインサイダーが売却した理由は判明しません。

投資家が注視すべきリスク

• リースの進捗リスク： 意図的なスペース回収はテナント維持率を低下させ、旧テナントの退去と新リースの開始の間にタイミング上のリスクを生じさせます。遅延が発生した場合、入居率や同一物件NOIを圧迫する可能性があります。
• 資金調達コストとレバレッジ： 支払利息の増加率が売上高の伸びを上回り、固定費カバー率は4.4倍に低下しました。負債の83%は固定金利であるものの、現行の調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は5.9倍にとどまっています。
• 開発プロジェクトの推進： 110万平方フィートの開発パイプラインの契約率は64%にとどまっており、同社は資本コミットメントおよび投資目標を引き上げました。リターンは、これらのプロジェクトが計画通りに完了しリースされるかに依存します。
• 1株当たりの希薄化： 交換可能社債により、改定後の通期見通しで1株当たり0.03ドルの追加的な希薄化が発生し、物件レベルの成長が1株当たりFFOの成長へと結びつくのを抑制する可能性があります。

総括

COPT Defenseの第3四半期は、賃貸収入の増加、更新時のプラスの利ざや、および同一物件キャッシュNOIの3.2%増に支えられ、売上高、GAAP純利益、調整後FFOがいずれも増加しました。同社はテナント維持率を低下させる一方で空室リースの機会を広げる意図的なスペース回収戦略を推進しつつ、通期のFFOおよび同一物件NOIの見通しを引き上げました。今後は再リースの進捗、開発プロジェクトの完遂、資金調達コスト、および1株当たり希薄化の影響が主な注視点となります。