セント・ジョー2026年第3四半期決算：減収にもかかわらず営業利益が増加

セント・ジョー（NYSE: JOE）が発表した2026年第3四半期の売上高は、前年同期の1億6,110万ドルから3%減の1億5,620万ドルとなり、基本EPSは0.67ドルから0.65ドルに低下しました。営業利益は16%増の6,150万ドルとなりましたが、本業の収益性改善を持分法適用ジョイントベンチャー業績の悪化が相殺したため、同社に帰属する純利益は5%減の3,690万ドルとなりました。当四半期は2026年9月30日に終了し、業績は2026年10月28日に公表されました。

主要業績データ

売上高の前年同期比較は、2025年第3四半期における高齢者向け住宅「ウォータークレスト」の物件売却の影響を受けました。当四半期は不動産および賃貸収入の減少を、ホスピタリティ事業の成長が一部相殺しました。

総費用は1億820万ドルから9,470万ドルに減少し、減収にもかかわらず営業利益の増加を下支えしました。営業外では、連結除外ジョイントベンチャーの持分法損益が350万ドルの利益から820万ドルの損失に転じ、純利益へのプラス効果が押し下げられました。

EBITDAは非GAAP指標です。営業利益率の向上は、ジョイントベンチャーの会計上の影響やその他の営業外項目のため、EBITDAや純利益の増加に完全には結びつきませんでした。

事業・セグメント別業績

不動産

不動産事業の売上高は9%減の7,610万ドルとなりました。2025年第3四半期にはウォータークレスト物件売却による売上高4,100万ドルと売上総利益1,940万ドルが含まれていたのに対し、2026年第3四半期には「ラティチュード・マルガリータビル・ウォーターサウンド」ジョイントベンチャーへの追加用地売却による売上高3,140万ドルが含まれました。

住宅用区画の取引実績は80区画およびタウンホーム「ウォーターサウンド・ヴィラ」5戸となり、前年同期の189区画および8戸から減少しました。商業、林業、ホスピタリティ向け不動産売却高は合計2,250万ドルと前年同期の4,410万ドルから減少しましたが、前年同期の金額には再びウォータークレストが含まれていました。

四半期末時点でセント・ジョーが契約中の住宅用区画は3,021区画でした。時期と規模を考慮して大型契約である「ヘイブンリー」と「サウスウッド」を除外すると、契約中区画数は1,048区画、見込み売上高は約1億360万ドル（残存価値を除く）となりました。前年同期の比較対象数値は1,345区画、見込み売上高約1億3,740万ドルでした。

連結除外のラティチュード・マルガリータビル・ウォーターサウンド・ジョイントベンチャーでは、引き渡し完了物件数が82戸から67戸に減少したものの、新規契約件数（キャンセル控除後）は71件から49%増の106件に増加しました。同コミュニティでは222戸が平均価格約63万5,000ドルで契約中であり、完成時には約1億4,090万ドルの売上規模を見込んでいます。

ホスピタリティ

ホスピタリティ事業の売上高は9%増の6,600万ドルと第3四半期として過去最高を記録し、粗利益率は35%から37%に改善しました。「キャンプ・クリーク・イン」の運営を含む「ウォーターサウンド・クラブ」の売上高は14%増の2,640万ドル、ホテル売上高は7%増の3,550万ドルとなりました。

9月30日時点のクラブ会員数は前年同期の3,578人から3,831人に増加しました。セント・ジョーは直接またはジョイントベンチャーを通じて12のホテル（稼働客室数1,298室）を所有しています。

賃貸

賃貸収入は、主にウォータークレストの売却および2026年7月の「ウィンドマーク・ビーチ・タウンセンター」の売却により、16%減の1,410万ドルとなりました。同社は約115万平方フィートの賃貸可能面積を保有しており、入居率は97%を維持しました。

さらに8万5,946平方フィートが建設中であり、その78%が事前賃貸契約済みまたは自社使用に割り当てられています。新規建設により、資産売却による賃貸可能面積の減少が一部相殺されました。

ラティチュード用地売却が営業利益を押し上げるも営業外で一部相殺

ラティチュード・マルガリータビル・ウォーターサウンドの追加用地取引は、営業利益と純利益の間に生じた乖離の主な要因となっています。当該土地の契約上の価値は5,040万ドルでしたが、セント・ジョーは当初、その現在割引価値である3,140万ドルを売上高として計上しました。関連する土地コスト960万ドルを引いた結果、この取引は営業利益に2,180万ドル寄与しました。

買主が連結除外ジョイントベンチャーであるため、セント・ジョーは連結除外ジョイントベンチャー持分法損失を通じて、その営業利益のうち1,090万ドルを未実現利益として消去しました。したがって、同取引が当四半期の税引前利益に寄与した額は、営業利益の全額ではなく1,090万ドルとなりました。

消去された金額は、ジョイントベンチャーが当該用地上の住宅を販売するにつれて戻し入れられる見込みです。また、セント・ジョーは残りの利益1,900万ドルを時間をかけて受取利息として計上する見込みであり、取引全体では全期間を通じて4,080万ドルの税引前利益を生み出すと予想されています。計上時期は将来の住宅販売に依存するため、この取引の寄与額は売上高、営業利益、純利益の各段階で異なっています。

収益性、資本配分および貸借対照表

セント・ジョーの四半期末時点の現金および現金同等物は1億1,790万ドルとなり、2025年12月31日時点の1億2,960万ドルから減少しました。純有利子負債は同期間に3億9,120万ドルから3億6,170万ドルへと減少しました。

第3四半期中、同社は2,720万ドルを投じて41万2,800株の自社株買いを実施し、設備投資に2,280万ドルを充て、910万ドルの配当を支払い、880万ドルの負債を返済しました。開発プロジェクトへの投資を継続しながら、これらの施策により負債および発行済株式数を削減しました。

有利子負債の加重平均実効金利は4.7%、平均残存期間は19.8年でした。固定金利または金利スワップ済みの負債が全体の85%を占め、残りの15%はSOFR連動金利となっています。

取締役会は四半期配当を1株あたり0.16ドルから0.18ドルへと13%増配することを決定しました。配当金は2026年11月12日時点の株主に対し、2026年12月11日に支払われます。

経営陣のコメント

経営陣は、前年同期のウォータークレストの取引を考慮すれば当四半期はオーガニック成長を達成したと評しましたが、具体的なオーガニック成長率は公表しませんでした。同社は「ラティチュード・マルガリータビル・ウォーターサウンド」の第2期計画を進めており、約3,500戸を追加してコミュニティ全体の計画を約7,200戸に拡大する予定です。

また、経営陣は約3,000戸規模のコミュニティ「ピジョン・クリーク」が2027年前半に着工すると予想しています。これらの住宅プロジェクトは、「ウォーターサウンド・ウエストベイ・センター」の需要を下支えすることを目的としており、同センターでは3万3,182平方フィートの商業スペースが稼働中、さらに6万9,134平方フィートが建設中です。

最近のインサイダー取引

提供されたインサイダーデータによると、10%超の実質所有者であるブルース・R・バーコウィッツ氏による間接売却が9件記載されており、報告された売却総額は約7,000万ドルに上ります。10件目のデータは、最高財務責任者（CFO）のマレク・バクン氏への直接的な株式付与でした。

データとともに提供された別途の6か月間要約では買い取引・売り取引ともに0件と記載されており、詳細リストにある5月および6月の売却記録と矛盾しています。要約と取引リストで対象範囲や更新日が異なる可能性があります。

投資家が注視すべきリスク

• 取引タイミングにより四半期ごとの業績が変動する可能性があります。大規模な土地および営業用物件の売却は2025年第3四半期と2026年第3四半期の双方に大幅な影響を与えており、報告される売上高や利益が取引の完了時期に依存する要因となっています。
• ジョイントベンチャーの業績は依然としてばらつきがあります。ラティチュードでは新規契約数が増加したものの、住宅の売却完了戸数は前年同期比で減少し、消去された土地売却益1,090万ドルの戻し入れは将来の住宅取引次第となります。
• 比較可能な住宅区画の契約残高が減少しました。ヘイブンリーとサウスウッドを除くと、契約済区画数およびその見込み売上高の双方で前年同期を下回りました。
• 資産売却により継続的な賃貸収入の一部が減少しています。入居率は高水準を維持したものの、ウォータークレストやウィンドマーク・ビーチ・タウンセンターなどの営業用物件の売却に伴い賃貸収入が減少しました。
• 資本運用により流動性が減少しています。セント・ジョーは負債を減少させつつも、自社株買い、配当金支払い、成長のための設備投資を継続したため、現金残高は前年末の水準から減少しました。

要約

セント・ジョーの2026年第3四半期決算は、報告上の売上高と純利益の減少が見られたものの、営業利益の増加とホスピタリティ事業の収益性改善が組み合わさる結果となりました。前年同期のウォータークレストとの比較およびラティチュードの土地売却会計処理が当四半期の中心的な要因となった一方、ホスピタリティ事業は最も明確な継続的成長を示しました。今後の業績は、住宅契約の引き渡しへの移行、土地取引の時期、賃貸事業の拡大、ならびに開発投資、株主還元、負債削減のバランスをいかに取るかに依存します。