EPRプロパティーズ 2026年第3四半期決算：1株当たりFFOAAが8.8%増加し、売上高は12%増

EPR Properties（NYSE: EPR）が発表した2026年第3四半期決算は、売上料収入が前年同期比12.0%増の2億410万ドル、GAAP希薄化後EPSが前年同期の0.79ドルから1.22ドルに上昇した。3,050万ドルの不動産売却益がGAAP利益の増加幅を拡大させたものの、四半期の投資支出が1億7,240万ドルに達したことで、希薄化後1株当たりFFOAAは8.8%増の1.49ドルとなった。

主要業績データ

賃貸収入は前年同期の1億5,480万ドルから1億7,530万ドルに増加し、総売上高の増加分2,180万ドルの大半を占めた。その他の収入は1,210万ドルから1,420万ドルに増加した一方、モーゲージおよびその他の融資収入は1,530万ドルから1,460万ドルに減少した。

普通株主に帰属する当期純利益は、同社の調整後REIT収益指標よりも大幅に早いペースで増加した。FFOAAとAFFOの合計額も依然として2桁増を記録しており、当四半期の業績改善が不動産売却益のみによるものではないことを示している。

FFOAAおよびAFFOは非GAAP指標である。EPRは当四半期中にAFFOの定義を改定し、維持目的の資本的支出の控除を取り止め、提示されているすべての期間を新基準で再計算した。旧定義に基づくと、2026年第3四半期のAFFOは1億2,010万ドル（希薄化後1株当たり1.53ドル）となり、報告された1億2,110万ドル（同1.54ドル）と比較される。

ポートフォリオ投資と運用

EPRは当四半期に1億7,240万ドルを投資し、2026年最初の9か月間の投資支出は計6億6,450万ドルに達した。四半期合計のうち1億210万ドルは、カリフォルニア州アーバインにある既存のLife Time物件を含む、飲食・エンターテインメント複合施設2物件およびフィットネス・ウェルネス施設2物件の買収に充てられた。

さらに2,720万ドルは、体験型宿泊施設およびフィットネス・ウェルネス施設を担保とするモーゲージローン融資に充てられた。また、EPRはLive Nationが運営するポートランドのオーダーメイド型ライブパフォーマンス会場への資金提供を開始し、残りの支出はその他の体験型開発・再開発プロジェクトに充てられた。

同社は、2026年の残りの期間中の約2,100万ドルを含め、既存の体験型開発・再開発のコミットメントに対してさらに1億8,320万ドルを支出する見込みである。

四半期末時点で、EPRの総投資額は76億ドルであった。体験型不動産が72億ドルで95%を占め、教育関連の投資が残りの5%を占めた。完全所有ポートフォリオの総面積は2,070万平方フィートに及び、99%が賃貸または稼働中であった。完全所有の教育関連物件は100%賃貸されていた。

EPRは当四半期中に7,400万ドルの資産売却収入も得た。これには私立学校物件の売却による純収入6,820万ドルと、それに伴う3,050万ドルの売却益が含まれている。

不動産売却益がGAAP利益の伸びをFFOAA以上に拡大

普通株主に帰属するGAAP純利益は55.5%増加したが、これに対してFFOAAの伸びは10.4%であった。この差の主な要因は、不動産取引益が前年同期の810万ドルから3,050万ドルに増加したことである。FFOベースの指標は不動産取引益を除外し、不動産関連の減価償却費および償却費を足し戻している。

貸倒引当金繰入額も910万ドルから80万ドルに減少し、報告された営業利益を支えた。これらの増益要因は、減価償却費および償却費が4,240万ドルから5,110万ドルへ増加したことや、純利息費用が3,320万ドルから4,030万ドルへ増加したことによって一部相殺された。その結果、実質的なFFOAAの成長はプラスとなったものの、GAAP EPSの見出し上の急増に比べると緩やかな伸びにとどまった。

収益性、流動性、および貸借対照表

投資支出が活発化した期間において、2026年9月30日時点の負債残高は2025年末の29億3,000万ドルから33億5,000万ドルに増加した。同期間に現金および現金同等物は9,060万ドルから5,240万ドルに減少した。

EPRは、10億ドルの無担保リボルビング施設と6億ドルのディレードドロー型タームローンで構成される16億ドルの新たな融資協定を締結した。タームローンは四半期末時点で全額実行されていた一方、リボルビング枠の借入残高はゼロで全額利用可能な状態が維持された。この協定によりリボルビング枠の満期が延長され、借入金利は概ね5ベースポイント引き下げられた。また、EPRは満期を迎えた優先無担保社債1億7,960万ドルを償還した。

四半期末時点の未決済フォワード株式発行協定による純収入は推計1億3,460万ドル、普通株式数は2,285,835株に相当する。これらの協定は資金調達余力を高めるものの、決済時には株式数を増加させることになる。

プレスリリースには四半期の営業キャッシュフローやフリーキャッシュフローの記載がなかったため、開示された結果からキャッシュベースの配当余力を評価することはできない。EPRは普通株1株当たり月額0.31ドルの配当を維持した。これは年額換算で3.72ドルに相当し、前年末の年換算配当金を5.1%上回る。

2026年の業績見通し

EPRは1株当たりFFOAAの見通しレンジの下限を引き上げる一方、上限は据え置き、中間値を引き上げるとともにレンジを縮小した。また、投資支出の見通しレンジおよび1株当たりGAAP純利益の見通しの両方を引き上げた。

同社によると、最新のFFOAA見通しレンジの中間値である5.53ドルは、2025年比で8.0%増となる。投資支出の中間値は6億5,000万ドルから7億ドルに引き上げられ、これは最初の9か月間ですでに投入された6億6,450万ドルと整合している。更新された8,600万ドルの資産売却見通しも、9月までに生み出された8,540万ドルに近い水準である。

経営陣の見解

会長兼CEOのグレッグ・シルバース（Greg Silvers）氏は、当四半期の好調なモメンタムの要因として収益の伸びと活発な投資パイプラインを挙げた。経営陣は、Live Nationとの初のライブ会場における提携や、Life Timeフィットネス・ウェルネス施設の追加を通じて、EPRの体験型ポートフォリオが拡大したことを強調した。また、新たな信用枠やフォワード株式発行協定を、今後の投資を推進する資本余力の源泉として挙げた。

投資家が注視すべきリスク

• 資産売却がGAAP利益を押し上げ：3,050万ドルの不動産売却益により、GAAP EPSはFFOAAよりもはるかに早いペースで増加したため、当四半期の経常的な業績をより的確に表しているのは調整後の指標となる。
• 資金調達コストが上昇：同社が投資活動を加速させたことで、四半期の純利息費用は4,030万ドルに増加し、負債も2025年末から増加した。
• 大規模な投資プログラムには確実な実行が必要：EPRは既存プロジェクトに対して1億8,320万ドルの追加コミットメントを有しており、将来のリターンは開発、賃貸、およびテナント業績の成否に依存する。
• フォワード株式協定が潜在的な希薄化をもたらす：未決済のフォワード協定の決済は資金をもたらすものの、約230万株の普通株式が増加することになる。
• ポートフォリオの集中度が高い状態が続く：総投資額の95%を体験型資産が占めており、より広範な不動産カテゴリーへの分散が制限されている。
• AFFOの比較には留意が必要：EPRの改定されたAFFO定義では、維持目的の資本的支出が控除されなくなった。過去の期間は再計算されているものの、異なる定義を使用している他のREITとの比較には注意を要する。

まとめ

EPRの2026年第3四半期決算は、賃貸収入および調整後事業キャッシュフローの増加と、体験型投資のペース加速が重なる結果となった。不動産売却益によりGAAP利益の伸びは経常的なFFOAAの伸びを大幅に上回った一方、負債および利息費用の増加は投資プログラムに伴う資金需要を反映している。引き上げられた業績見通しは継続的な投資実行と収益成長を示唆しているが、資金調達コスト、プロジェクトの実行力、潜在的な株式の希薄化が引き続き主要な注視事項となる。