FSP 2026年第3四半期決算：入居率低下により売上高は8.7%減少

Franklin Street Properties（NYSE American: FSP）は、2026年第3四半期の売上高が前年同期の2,730万ドルから8.7%減の2,490万ドルになったと発表した。一方で、GAAPベースの1株当たり損失は0.08ドルから0.09ドルに拡大した。純損失は910万ドルに増加し、賃貸契約の満了が新規賃貸契約を上回り続けたことで、オフィスポートフォリオの賃貸率は66.2%に低下した。

主要業績データ

FSPの賃貸収入は前年同期比で240万ドル減少した。総費用は主に不動産税や保険料の減少、一般管理費の削減を反映して270万ドル減少したが、四半期の支払利息は150万ドル増加した。

また、総費用削減の効果は、前年同期には極めて僅かであった債務消滅損が100万ドル発生したことで相殺された。Non-GAAP FFOは140万ドル、1株当たり0.01ドルとなった。

ポートフォリオおよび賃貸実績

FSPは2026年9月30日時点において、合計約460万平方フィートに及ぶ13物件を所有していた。2026年最初の9か月間に賃貸契約の満了が新規締結契約を上回ったため、ポートフォリオの賃貸率は2025年12月31日時点の68.9%から66.2%に低下した。

同社はこの9か月間に、既存テナントによる更新および拡張による約16万3,000平方フィートを含め、約22万6,000平方フィートの賃貸契約を締結した。この賃貸活動における加重平均GAAP基本賃料は1平方フィート当たり33.57ドルで、2025年の各物件の平均賃料を11.5%上回った。平均契約期間は5.7年から6.8年に改善したものの、好条件での契約締結も全体的な稼働率の低下を食い止めるには至らなかった。

四半期末時点のポートフォリオにおける入居済み1平方フィート当たり加重平均賃料は30.42ドルとなり、2025年末時点の30.86ドルと比較して低下した。プラザ・セブン（Plaza Seven）の賃貸率が43.0%、1999ブロードウェイ（1999 Broadway）が47.1%となるなど、複数の物件で満室稼働を大幅に下回る状態が続いている。

また、FSPは7月8日にコロラド州イングルウッドにあるグリーンウッド・プラザ（Greenwood Plaza）を総額約1,940万ドルで売却した。売却純代金のうち約850万ドルを負債、利息、手数料の返済に充て、約890万ドルのキャッシュを手元に残した。

稼働率低下と資金調達コスト増加が四半期損失を高水準に維持

賃貸収入の減少は、ポートフォリオ稼働率の低下とともに生じた。FSPは四半期の不動産税および保険料を530万ドルから210万ドルに減少させ、一般管理費を300万ドルから220万ドルに削減したものの、資金調達関連のコストがこれらコスト削減の効果を制限した。

支払利息は23.2%増の780万ドルに急増し、債務消滅損は7,000ドルから100万ドルに増加した。その結果、報告された総費用が減少したにもかかわらず、同社の純損失は拡大した。これにより、今後の収益性においては稼働率の改善と資金調達コストが重要な変動要因となっている。

キャッシュフローと貸借対照表

2026年最初の9か月間の営業キャッシュフローは、2025年同期の7万8,000ドルの流出から470万ドルのプラスへと改善した。9か月間の純損失3,520万ドルからの調整には、非キャッシュ調整項目として3,590万ドルの減価償却費および減価償却費と、770万ドルの不動産売却および減損に関連する損失が含まれる。

現金、現金同等物および拘束性預金は、2025年末時点の3,060万ドルから3,490万ドルに増加した。FSPの借り換えにより、従来のタームローンおよび優先社債は四半期末時点で純残高2億4,730万ドルの初期タームローンに借り換えられた。経営陣は、この借り換えによって戦略的取引の検討における同社の柔軟性が向上したと述べている。

最初の9か月間の経常的資本的支出は合計1,420万ドルで、これには930万ドルのテナント工事費と250万ドルの繰延賃貸費用が含まれる。FSPの取締役会は2026年3月に四半期配当を停止しており、この決定により、賃貸イニシアチブおよびその他のポートフォリオのニーズのために年間約410万ドルのキャッシュが確保される見込みである。

戦略的再検討と経営陣の優先事項

FSPは、BofA証券（BofA Securities）およびJLL証券（JLL Securities）とともに、拡大された戦略的再検討を継続した。市場へのアプローチと複数回にわたる価格打診を経て、同社は第4四半期中に推進する予定の個別資産およびサブポートフォリオの売却機会を特定した。

経営陣は、オフィス物件への投資需要と流動性が全米で不均一であり、FSPのいくつかの市場においては依然として厳しい状況にあると警告した。いかなる取引も、受け入れ可能な価格設定、買い手のデューデリジェンス、および資金調達の手配に依存する。業務上の優先事項としては、稼働率の向上、賃貸契約期間の延長、費用の抑制、ならびに賃貸活動および資産管理イニシアチブへの資金配分が引き続き挙げられる。

投資家が注視すべきリスク

• 長期化する低稼働率：9月30日時点で約156万平方フィートが空室となっている。弱含みが継続した場合、賃貸収入が圧迫され、資産の市場性に影響を与える可能性がある。
• 控える賃貸契約の満了：ポートフォリオの11.9%に相当する54万7,333平方フィートの契約が2027年に満了するため、追加の更新および再賃貸の必要が生じる。
• 不透明な物件売却の実行：オフィス投資需要の不均一性と限られた流動性により、資産売却が遅延したり、FSPが受け入れ可能な価格を取得できなくなったりする可能性がある。
• 資金調達および賃貸費用：四半期支払利息が大幅に増加したほか、ポートフォリオでは最初の9か月間に1,420万ドルの経常的資本的支出が必要とされた。これらの要請により、他の用途に利用可能なキャッシュが制限される可能性がある。

要約

FSPの2026年第3四半期決算は、物件関連費用や管理費の減少で一部相殺されたものの、賃貸収入の低下、稼働率の低下、資金調達コストの上昇を反映した。9か月間の営業キャッシュフローのプラス化、グリーンウッド・プラザの売却、債務の借り換え、および配当停止によって追加の流動性が確保されたが、次の段階は賃貸活動の進捗状況および戦略的再検討によって受け入れ可能な条件での資産売却が実現するかどうかにかかっている。