BXP 2026年第3四半期決算：入居率改善でFFOが増加

BXP（NYSE：BXP）が発表した2026年第3四半期売上高は、前年同期の8億7,150万ドルから4.6%増の9億1,140万ドルとなり、希薄化後EPSは前年同期の0.77ドルの赤字から0.71ドルへと改善しました。BXP帰属FFOは前年同期比約9.2%増の3億220万ドルとなり、ポートフォリオ全体の稼働率は第2四半期から100ベーシスポイント上昇して89.4%となりました。GAAPベースの最終損益が急改善した背景には、不動産売却益の計上に加え、前年同期に計上された多額の合弁事業損失や減損損失がなくなったことも寄与しています。

コア業績データ

売上高増の大部分はリース収入によるもので、約4.5%増の8億4,620万ドルとなりました。増収にもかかわらず総費用はわずかに減少しました。賃貸事業費用および一般管理費の微増があったものの、減価償却費・償却費や取引コストの減少により相殺されました。

REITの業績比較で一般的に用いられる非GAAP指標であるFFOは、売上高を上回るペースで増加しました。1株あたり希薄化後FFOは、主にポートフォリオの業績が予想を上回ったことから、BXP自社の四半期ガイダンスの中央値を0.08ドル上回って着地しました。

事業およびポートフォリオの業績

当四半期中、BXPは加重平均契約期間10.3年で約120万平方フィートに相当する74件の賃貸借契約を締結しました。主な契約には、ワシントンD.C.の「500 North Capitol」における約20万6,000平方フィートのテクノロジー企業向けリースや、シアトルの「Madison Centre」における法律事務所による約11万2,000平方フィートの契約更新などが含まれます。

ポートフォリオ全体の稼働率は89.4%に達し、前四半期比で100ベーシスポイント上昇、4四半期連続の改善を記録しました。契約率は第2四半期から60ベーシスポイント上昇して91.9%となり、契約済み率と稼働率の差は250ベーシスポイントとなりました。

このギャップは、契約締結済みでありながらGAAPベースの賃料収入が発生し始めていない約110万平方フィートの物件に相当します。BXPはこれらの将来の入居開始のうち約半分が2026年末までに始まると見込んでおり、入居時期が足元のリース収入にとって重要となります。

同社のCBD（中心業務地区）ポートフォリオの稼働率は91.8%、契約率は94.1%でした。BXPの年間賃料収入シェアのうち約90.4%がCBD物件のテナントによるものであり、主要都市部のプライム物件の重要性と、同市場への集中の双方を示しています。

継続的なポートフォリオの改善と会計上の比較要素がともに収益を押し上げ

売上高と総費用の差額は、前年同期の2億5,260万ドルから約2億9,580万ドルに拡大しました。報告上の費用が微減する一方で売上高が増加したため、営業外損益控除前の実質マージンは29.0%から約32.5%へと上昇しました。

しかし、GAAP純利益の変動は本業の売上拡大をはるかに上回る規模でした。2025年第3四半期には、連結対象外の合弁事業による1億4,830万ドルの損失および6,890万ドルの減損損失が含まれていました。これに対し2026年第3四半期では、合弁事業が110万ドルの利益に貢献し、減損損失は報告されず、不動産売却益は190万ドルから1,040万ドルへと増加しました。

この違いは、FFOが比較的緩やかな伸びにとどまったのに対し、希薄化後EPSが赤字から黒字へ急旋回した理由を説明しています。FFOには不動産減価償却費、減損損失、不動産売却益が含まれないため、1株あたり8.6%のFFO成長率は、継続的な不動産運用の改善状況をより明確に表しています。

流動性、資金調達、および資産売却

2026年9月30日時点の現金および現金同等物は14億7,000万ドルとなり、2025年末時点の14億8,000万ドルからほぼ横ばいでした。当四半期中、BXPは開発および債務管理に関連する複数の資金調達および資本取引を実施しました。

同社はマディソン・アベニュー343番地の物件向けに12億ドルの建設ローン契約を締結しました。本ローンの初期金利はTerm SOFR＋2.50%で、特定の賃貸および建設のマイルストーンを達成した場合はTerm SOFR＋2.25%に低下します。当初期間は4年で、条件付きで1年の延長が可能です。

また、BXPはマディソン・アベニュー343番地の開発にかかる持分10.6%をAVRS Partnersに売却しました。この取引により追加の資金がもたらされ、BXPに必要な自己資金拠出義務が軽減されるとともに、開発、賃貸、不動産管理の主導権はBXPが引き続き保持します。

これとは別に、Boston Properties Limited Partnershipは2036年満期の利率6.050%の無担保シニア社債7億ドルを発行しました。この発行による手取額は約6億9,240万ドルとなり、償還までの実質年利は約6.162%でした。

不動産の売却も資金を供給し、GAAPベースの業績に寄与しました。BXPはSumner SquareおよびConnecticut Avenue 1330番地の物件を総額約1億5,540万ドルで売却し、1億5,030万ドルの手取額と約1,050万ドルの売却益を生み出しました。

通期ガイダンス

BXPは、主に不動産売却益およびポートフォリオ業績が予想を上回ったことから、2026年通期の希薄化後EPSガイダンスの中央値を0.17ドル引き上げました。FFOの中央値は0.05ドルの引き上げにとどまりましたが、これはFFOの計算から物件売却益が除外されていることを反映しています。

本ガイダンスは、賃料水準、稼働率、金利、リース開始時期、開発支出に関する経営陣の前提条件を反映しています。未確定の将来の物件取得や売却、追加の資金調達活動、将来の売掛金処理、あるいは将来の減損損失などは含まれていません。

最近のインサイダー取引

公表されている過去6か月間のインサイダーデータによると、6件の取引で計3万9,174株が買付され、3件の取引で計3万3,176株が売却された結果、5,998株の勝ち越し買付となりました。インサイダーの保有株式総数は約59万8,730株とされ、純買付数はインサイダー保有株式数の1.00%に相当します。

以下は、取引種別および開示金額が明示されている最近の記録です。これらの取引は公表された通りに記載されており、これら単独でインサイダーのBXPに対する見通しを示すものではありません。

投資家が注視すべきリスク

• CBDオフィスへの集中：BXPの年間賃料収入シェアの約90.4%がCBD物件によるものです。主要都市市場における需要の変化、スペース利用状況、あるいは再契約条件の変更は、稼働率および賃料収入に重要な影響を及ぼす可能性があります。
• リース開始のタイミング：契約済み率と稼働率の250ベーシスポイントのギャップは、契約締結済みでありながらGAAP上の売上にまだ貢献していない物件を示しています。テナントの入居遅延により、期待される収益効果が後ずれするリスクがあります。
• 資金調達および開発コスト：マディソン・アベニュー343番地の建設ローンはTerm SOFRに連動する変動金利であり、新発シニア社債の実質金利は6%を超えています。金利、建設コスト、資材関税の動きはプロジェクトの投資リターンや全体の費用に影響を与える可能性があります。
• GAAP純利益の変動性：不動産売却、合弁事業の損益、減損損失が、前年同期比でのEPSの大幅な変動の大きな要因となっています。これらの要因により、純利益が継続的な不動産運用の実体を反映しにくくなり、将来のEPSが変動する可能性があります。

サマリー

BXPの2026年第3四半期決算は、リース収入の増加、稼働率の上昇、および開始待ちの契約済みリースのパイプライン拡大に支えられ、継続的な不動産運用の業績改善を示しました。GAAPベースの最終損益の大幅な急改善と比較してFFOの伸びが緩やかだったのは、後者が資産売却益や合弁事業・減損項目の前年同期比での大幅な条件緩和の恩恵も受けたためです。今後の主な注視事項は、契約済みスペースの稼働・収益化への転換、マディソン・アベニュー343番地における進捗と資金調達コスト、およびCBDを中心とするポートフォリオ全体で稼働率の改善が持続するかどうかです。