W・P・キャリー 2026年第3四半期決算：1株当たりAFFOは6.4%増加

W. P. Carey（NYSE: WPC）が発表した2026年第3四半期の売上高は、前年同期の4億3,130万ドルから8.6%増の4億6,830万ドルとなった一方で、希薄化後EPS（1株当たり利益）は0.64ドルから0.61ドルに低下しました。純投資活動と契約に基づく賃料引き上げの効果がフォワード株式発行協定の決済に伴う影響を上回ったことから、希薄化後1株当たりNon-GAAP AFFOは6.4%増の1.33ドルに増加しました。また、同社は通期のAFFO見通しを引き上げ、レンジを縮小しました。

主要決算データ

9月30日を末日とする当四半期の売上高成長は賃料収入が主導し、純投資活動の影響により約13.5%増の4億2,250万ドルとなりました。運営不動産収入は主にW. P. Careyのセルフストレージ運営ポートフォリオの売却を反映し、54.3%減の1,220万ドルに減少しました。

W. P. Careyに帰属するGAAP純利益は1億4,100万ドルとほぼ横ばいでした。不動料売却益の減少は、純投資活動の寄与と減損損失の減少によって概ね相殺されました。

AFFOは、W. P. Careyが自社の不動産ポートフォリオの基礎的な業績を評価するために使用する補足的なNon-GAAP指標です。これには不動産減価償却費、不動産売却益、減損損失、および特定の非現金損益などの項目が含まれません。

事業およびポートフォリオの業績

10月27日の決算発表までに、W. P. Careyは2026年中に16億ドルの投資を完了しました。これには第3四半期の1億8,190万ドルおよび四半期末以降の1億4,320万ドルが含まれます。また、2026年第4四半期に完了予定の進行中の設備投資およびコミットメントが9,520万ドルありました。

第3四半期の物件売却は5物件・計2,700万ドルと比較的小規模にとどまりました。2026年最初の9か月間における物件売却収入は、33物件で計2億7,320万ドルとなりました。

為替変動の影響を除いた契約ベースの既存物件賃料は前年同期比で2.6%増加しました。9月30日時点で、ネットリース・ポートフォリオは1,755物件（総面積1億8,900万平方フィート）で構成され、稼働率は98.6%、加重平均残存賃貸期間は12年となっています。これらの物件は383のテナントに賃貸されています。

ポートフォリオデータによると、物件取得活動と組み込まれた賃料引き上げが事業成長の主な推進要因であったことが示されています。一方で、以前に完了したセルフストレージの売却は引き続き運営不動産収入を押し下げる要因となりました。

収益性、流動性および貸借対照表

営業費用の総額は2億2,510万ドルから2億1,000万ドルに減少しました。不動産減損損失は1,950万ドルから610万ドルに減少、運営不動産費用は1,500万ドルから920万ドルに減少しました。これらの減少は、減価償却費および一般管理費の増加分を十分に相殺しました。

支払利息は7,520万ドルから8,040万ドルに増加しました。当四半期中、W. P. Careyは2036年償還の利率5.200%の無担保無保証社債3億5,000万ドルを発行し、その調達資金を2026年10月償還予定の利率4.250%の社債3億5,000万ドルの繰上返済に充てました。この取引により償還期限は延長されましたが、既存の負債がより高い表面利率のものに置き換わることになりました。

W. P. Careyは当四半期を26億ドルの流動性を確保して終了しました。これには無担保無保証コミットメントラインの利用可能枠19億ドルが含まれます。現金および現金同等物は2025年末時点の1億5,530万ドルに対して1億4,340万ドルとなり、純負債は87億2,000万ドルから87億8,000万ドルに増加しました。

同社は第3四半期中にフォワード株式発行協定の一部を決済し、約230万株を発行して約1億5,000万ドルの純資金を調達しました。また、さらに760万株が決済可能として残っており、これは約5億3,800万ドルの見込み調達額に相当します。四半期配当は前年同期比4.4%増の1株当たり0.950ドルに引き上げられ、年換算で3.80ドルに相当します。

投資成長がAFFOを押し上げるも希薄化が1株当たり業績の重荷に

AFFO総額は約11.4%増加したものの、1株当たりAFFOの伸びは6.4%にとどまりました。希薄化後加重平均発行済株式数がフォワード株式決済などの影響で約4.8%増の2億3,170万株に増加し、1株当たりのAFFO成長が抑制されたことが要因です。

この違いはGAAP基準でより顕著でした。売上高は8.6%増加し、帰属純利益はほぼ横ばいとなったものの、株式数の増加により希薄化後EPSは低下しました。また、GAAP利益には「その他損益」カテゴリーでの4,160万ドルの純損失が含まれており、これには主にW. P. Careyが保有するLineage株の未実現時価評価損3,580万ドルと、750万ドルの非現金信用損失引当金が含まれています。

AFFOからはこれらの短期的な項目や非現金項目が除外されているため、その成長率はGAAP EPSよりも不動産投資の寄与や賃料の増額改定をより正確に反映しています。

2026年の業績見通し

W. P. Careyは通期の希薄化後1株当たりAFFOの見通しを5.23ドル〜5.29ドルへと引き上げ、レンジを縮小しました。同社によると、中間値の5.26ドルは前年比5.8%の成長を意味します。また、経営陣は投資実行額の見通しの下限を1億ドル引き上げる一方、売却予想額の上限を引き下げました。

AFFOの改定は、潜在的な賃料損失のより良好な見通しと予想税金費用の減少を主に反映したものです。これらのプラス要因は、再賃貸活動に関連して主に第4四半期に見込まれる一時的な賃料免除（アベートメント）によって一部相殺されました。

経営陣のコメント

CEOのジェイソン・フォックス（Jason Fox）氏は、投資活動、ポートフォリオの業績、契約に基づく賃料の伸びが、通期の1株当たりAFFO成長率が6%近くに達するという予想を裏付けていると述べました。大幅な金利上昇により取引市場に不透明感が生じているものの、経営陣は投資額が改定後の予想レンジ内に収まると確信しており、その上限半分に達する道筋も見込んでいるとしています。

また、経営陣は取引価格の再調定（リプライシング）の動きが出始めていることにも言及しました。この傾向が続けば、W. P. Careyは調達した資金を投資するためのより魅力的な機会が増えると期待しています。

最近のインサイダー取引

提供されたYahoo Financeのデータによると、過去6か月間において8件の買い取引で計23,015株、1件の売り取引で433株が分類され、差引22,582株の買い越しとなりました。しかし、直近の詳細な記録の大部分は公開市場での買い付けではなく役員への株式報酬（ストックアワード）によるものであり、以下の10件の取引はすべて直接所有として記載されています。

表中で唯一報告されている売却は、ブライアン・H・ザンダー（Brian H. Zander）氏による取引で、約433株が対象でした。これらのデータから、同社の見通しに対するインサイダーの見解についての広範な結論を導き出すことはできません。

投資家が注視すべきリスク

• 金利と取引環境：経営陣は、大幅な金利上昇が物件取得市場に不透明感をもたらしたと述べています。不透明感が持続すれば、新規投資の時期、規模、あるいは収益性に影響を与える可能性があります。
• 賃料損失と再賃貸費用：見通しの引き上げは賃料損失の見通し改善を反映していますが、第4四半期に見込まれる一時的な賃料免除は、再賃貸活動が依然としてAFFOを圧迫する可能性があることを示しています。
• 株式の希薄化：フォワード株式発行による調達金は投資資金となりますが、第3四半期の決算は、株式数の増加によって1株当たりの成長率がAFFO全体の成長率を下回る可能性があることを示しています。決済可能なフォワード株式発行による調達資金は約5億3,800万ドル残っています。
• 資金調達コストの増加：支払利息は前年同期比で増加しており、新たに発行された2036年償還社債は、借り換え対象となった負債よりも高い表面利率となっています。
• GAAP利益の変動性：不動産売却益、減損損失、持分証券の評価額、および信用損失引当金の変動により、純利益やEPSが基礎的なポートフォリオ業績から乖離する可能性があります。

要約

W. P. Careyの2026年第3四半期業績は、純投資活動と契約に基づく賃料増加が牽引し、賃貸収入とAFFOを押し上げました。GAAP純利益は横ばいにとどまり、不動産売却益の減少、非現金損失、および株式数の増加が事業成長を相殺したためEPSは低下しました。AFFOの見通し引き上げと投資額下限の増額は通期予想の改善を示していますが、金利コスト、第4四半期の賃料免除、ならびに追加のフォワード株式決済による1株当たりへの影響が、引き続き主な注視項目となっています。