La demanda de vivienda de China colapsó a menos de 5 millones de hogares anualmente

El mercado inmobiliario de China está colapsando y no queda nadie para rescatarlo. Los desarrolladores están atascados, faltan compradores y la población se está cayendo por acantilado.

El desastre inmobiliario del país no comenzó este año. Ha sido en espiral desde finales de 2020, y ahora el último clavo es demográfico: menos personas están vivas para comprar casas. Eso significa más apartamentos vacíos, menos ventas de viviendas y un sector inmobiliario desangrado sin una solución real.

Los números son brutales. Goldman Sachs dijo esta semana que la nueva demanda doméstica de China en áreas urbanas está atrapada en menos de 5 millones de unidades por año, por debajo de 20 millones en 2017.

El problema es simple. Hay menos personas que nacen, más personas que mueren y no quedan crecimiento en las ciudades. "La caída de la población y la desaceleración de la urbanización sugieren una disminución de la demanda demográfica de vivienda", escribieron los economistas del banco en su nota del lunes, según lo informado por CNBC.

Menos bebés, menos compradores, menos casas vendidas

El Banco Mundial ahora espera que la población de China se reduzca por debajo de 1.39 mil millones para 2035, en comparación con 1.41 mil millones hoy. Tianchen Xu, economista principal de la Unidad de Inteligencia Economista, dijo que la caída se debe a menos nacimientos y más muertes vinculadas a una población que envejece.

Goldman Sachs agregó que esto derribará la demanda de vivienda en medio millón de unidades cada año en esta década, y ese golpe se vuelve más pronunciado en la década de 2030, 1,4 millones menos de viviendas vendidas cada año. En la década de 2010, el crecimiento de la población agregó 1,5 millones de unidades a la demanda cada año. Eso está completamente volteado ahora.

El país trató de arreglarlo. En 2016, Beijing terminó la política de un hijo. También empujaron incentivos cash para que las personas tengan más hijos. Nada de eso funcionó. Las tasas de fertilidad seguían cayendo. Xu dijo que estas políticas tienen "efecto limitado" porque no solucionan problemas de la vida real como los ingresos deficientes, los trabajos inestables y el alto costo de tener hijos. También dijo que muchas personas más jóvenes retrasan el matrimonio, eligen carreras o simplemente no están interesadas en comenzar a familias.

Y el colapso es visible en las escuelas. En los últimos dos años, casi 36,000 jardines de infantes cerraron en toda China , basados en datos del Ministerio de Educación. Más de 10 millones de estudiantes preescolar dent del sistema.

El número de escuelas primarias disminuyó en casi 13,000 entre 2022 y 2024, lo que está borrando la demanda de viviendas basadas en la educación que una vez impulsó los precios en vecindarios clave.

La gente solía pagar primas para vivir cerca de las mejores escuelas. Ahora esas primas se están evaporando. William Wu, analista de propiedades de Daiwa Capital Markets, dijo que menos niños y las reglas de inscripción cambiantes significan que esas casas no tienen el mismo valor. Los gobiernos locales también están reduciendo el acceso escolar basado en el distrito, que solía aumentar los precios.

Según los informes, una madre en Beijing le dijo a CNBC que compró su apartamento hace dos años por el doble del precio promedio en la ciudad. Lo hizo para que su hijo de 7 años pudiera entrar en una buena escuela pública. Pero ahora la unidad vale un 20% menos. Esa línea de tiempo coincide con los datos de la información del viento que muestran que la inscripción de primer grado en 2023 fue la más alta en dos décadas, bien antes de que se estrellara nuevamente en 2024, el año en que su hijo comenzó la escuela.

Los precios caen más duros ya que nadie compra

El mercado inmobiliario no se ha recuperado del accidente que comenzó a fines de 2020. La acción del gobierno, tanto nacionales como locales, ha hecho poco para frenarlo. Desde septiembre pasado, se implementaron una serie de medidas, pero apenas hicieron una dent. Los precios de las nuevas viviendas cayeron en mayo al ritmo más rápido en siete meses, dijo el principal economista de China de Macquarie, Larry Hu. Han pasado dos años consecutivos de disminución de los precios.

Las ventas están cayendo igual de rápido. En la primera mitad de este mes, las nuevas ventas de viviendas en 30 ciudades principales de China cayeron un 11% interanual. Eso es peor que la caída del 3% en mayo. Hu agregó que a pesar de que el gobierno está tratando de apoyar el mercado , nada de eso está deteniendo el sangrado.

Goldman espera que el aumento de la vida urbana disminuya en los próximos años. Eso mata lo que queda de la historia de crecimiento. Wu estuvo de acuerdo. Dijo que el verdadero impacto del accidente demográfico de China en la propiedad no golpeará todo a la vez. Tomará décadas. Aún así, señaló que "parte de esta disminución se compensará con la urbanización continua y la demanda de actualización de la vivienda". Pero en este momento, esas actualizaciones no llegan lo suficientemente rápido.

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