Dream Finders 2026 年第三季財報：交屋量創新高遭利潤率壓力抵銷

Dream Finders Homes (NYSE: DFH) 公布截至 9 月 30 日的 2026 財年第三季總營收為 9.960 億美元，較去年同期的 9.698 億美元成長約 3%，而稀釋每股盈餘則由獲利 0.47 美元轉為虧損不到 0.01 美元。創紀錄的第三季房屋交屋量對營收形成支撐，但毛利率下降、營運成本增加以及 2,300 萬美元的 Beazer 收購費用大幅削弱了獲利。

核心獲利數據

營收成長主要受惠於交屋量增加、戰略性地塊銷售，以及在買方自有土地上興建房屋的收入增加。然而，地理位置與產品組合變化導致平均售價降低，抵銷了部分增幅。

獲利縮減幅度遠大於營收。土地與融資成本上升降低了住宅興建毛利率，而存貨減損則產生約 70 個基點（bps）的額外影響。若扣除 2,300 萬美元的 Beazer 收購成本，該公司稅前淨利為 3,700 萬美元，歸屬於 DFH 的淨利為 2,700 萬美元，或每股基本盈餘 0.22 美元。

SG&A 包含 Beazer 交易成本，但增幅並非完全與收購相關。扣除這些成本後，SG&A 為 1.21 億美元，占住宅興建營收的 12.8%，而去年同期為 11.9%。

業務與部門表現

Dream Finders 交屋量創下 1,967 戶的新高，年增 3%。交屋量的成長集中在大西洋中部與東南部，而中西部的交屋量幾乎維持不變。大西洋中部與中西部的售價降低，導致全公司交屋平均售價 (ASP) 下降 4% 至 459,148 美元。

營運中的社區數量從 283 個增加至 365 個，擴大了公司的銷售足跡。然而，由於建後出租 (built-for-rent) 活動減少，淨銷售總量下降 15% 至 1,712 戶。若不含建後出租銷售，淨銷售量成長 6%，而取消合約率大致保持穩定，為 12.7%（相較於去年的 12.5%）。

未完工訂單（Backlog）比上一季下滑至 2,064 戶，價值約 11 億美元，低於 6 月 30 日時的 2,319 戶（價值 12 億美元）。未完工訂單平均售價（ASP）從 497,716 美元上升至 517,900 美元，約有 535 戶未完工訂單預計將於 2027 年或更晚交屋。

金融服務部門營收大致持平，為 5,370 萬美元，而該部門的稅前淨利從 900 萬美元下滑至 800 萬美元。

創紀錄交屋量未能使獲利免受成本壓力影響

本季的核心問題在於業務量與獲利能力背道而馳。較高的交屋量有助於拉升住宅興建營收，但較低的平均售價、較高的土地與融資成本以及存貨減損，導致毛利在營收成長的情況下依然下滑。調整後住宅興建毛利率下降 260 個基點，也表明成本壓力已超出已申報的減損費用範疇。

費用上升加劇了毛利率下滑。除了 Beazer 交易成本外，Dream Finders 還提到房貸利率遠期承諾計畫成本上升，以及每個營運社區的分攤管理費用效率降低。因此，稅前淨利的下滑速度遠快於營收或交屋量。

資產負債表與資本配置

截至 9 月 30 日，Dream Finders 擁有 2.456 億美元的現金與現金等價物，總流動資金為 5.21 億美元。存貨從 2025 年底的 20.3 億美元增加至 25.2 億美元，而總債務從 16.1 億美元上升至 20.0 億美元。住宅興建淨債務占淨資本比率從 2025 年 12 月 31 日的 41.8% 上升至 48.1%。

控制中的預備建地減少至 52,574 塊，低於 2025 年底的 63,121 塊。在本季期間，該公司還以 600 萬美元買回 386,103 股 A 類股，以 1.54 億美元贖回 150,000 股優先股，並發行 225,000 股新優先股，淨募集 2.17 億美元。

在季度結束後的 10 月 20 日，Dream Finders 完成了對 Beazer Homes 約 22 億美元的全現金收購。因此，9 月 30 日的資產負債表尚未反映該筆已完成的交易。管理階層將降低槓桿視為合併後公司的優先事項。

財測指引

Dream Finders 重申其 2026 全年交屋目標為約 9,250 戶。前九個月已交屋 6,127 戶，若要達成目標，第四季需交屋約 3,123 戶。

在 Beazer 收購案完成後，該指引維持不變，儘管該公司未提供額外的營收或獲利定量指引。

管理階層觀點

執行長 Patrick Zalupski 表示，夏季房貸利率上升打壓了購屋負擔能力與消費者信心。管理階層正平衡銷售速度與定價，同時在 365 個營運社區中實施營運與成本精簡措施。住宅興建毛利率比上一季改善了 70 個基點，公司並表示管理費用已開始呈下降趨勢。

針對 Beazer，管理階層以節省 1.0 億美元成本為目標，但預期第四季會有額外的非經常性交易與整合費用。隨著 Dream Finders 檢視合併後的土地投資組合並終止未達報酬率門檻的交易，公司還預期會有放棄交易的相關費用。

近期內部人交易

提供之六個月摘要顯示，經由 6 筆交易買入 514,658 股，經由 6 筆交易賣出 600,000 股，導致淨賣出 85,342 股。據報導，內部人總持股數約為 1,835 萬股。以下交易僅供呈現，不代表對內部人企圖之推論。

所提供之內部人資料集未指明交易價格與申報價值的貨幣單位。

投資人需關注的風險

• 房貸利率與負擔能力：管理階層表示，利率上升令買家負擔能力與消費者信心承壓。持續的負擔能力壓力可能會影響銷售速度、定價以及取消合約情況。
• 持續的毛利率壓力：土地與融資成本上升降低了 GAAP 及調整後住宅興建毛利率。存貨減損與房貸利率承諾成本可能會造成額外壓力。
• Beazer 整合：Dream Finders 預期第四季會有更多的交易與整合成本，以及放棄土地交易的相關費用。能否實現 1.0 億美元的目標節省費用將取決於執行力。
• 較高的槓桿率與存貨：前九個月債務與存貨雙雙增加，而住宅興建淨槓桿比率達到 48.1%。本季結束後的 Beazer 收購案，使去槓桿進展成為值得關注的重要指標。
• 交屋目標與未完工訂單轉換：全年指引需要第四季交屋約 3,123 戶，而季末未完工訂單戶數低於 2026 年 6 月 30 日及 2025 年 9 月 30 日的水平。

總結

Dream Finders 在第三季實現了創紀錄的交屋量和適度的營收成長，但這些數量的增加未能抵銷銷售均價下降、住宅興建毛利率走弱以及費用上升帶來的影響。下一季的焦點將放在達成重申的交屋目標、吸收 Beazer 相關費用、實現預期節省金額，並展示在降低槓桿和改善毛利率方面的進展。