ผลประกอบการ FSP ไตรมาส 3 ปี 2026: รายได้ลดลง 8.7% เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ลดลง

แฟรงกลิน สตรีท พรอพเพอร์ตี้ส์ (NYSE American: FSP) รายงานรายได้ไตรมาส 3/2026 ที่ 24.9 ล้านดอลลาร์ ลดลง 8.7% จาก 27.3 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่ขาดทุนต่อหุ้นตามมาตรฐาน GAAP เพิ่มขึ้นเป็น 0.09 ดอลลาร์ จาก 0.08 ดอลลาร์ ขาดทุนสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 9.1 ล้านดอลลาร์ และสัดส่วนพื้นที่เช่าของพอร์ตโฟลิโออาคารสำนักงานลดลงเหลือ 66.2% เนื่องจากสัญญาเช่าที่หมดอายุยังคงมีมากกว่าการทำสัญญาเช่าใหม่

ข้อมูลผลการดำเนินงานหลัก

รายได้จากการให้เช่าของ FSP ลดลง 2.4 ล้านดอลลาร์เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 2.7 ล้านดอลลาร์ โดยส่วนใหญ่สะท้อนถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าประกันภัยที่ลดลง รวมถึงค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหารที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยประจำไตรมาสเพิ่มขึ้น 1.5 ล้านดอลลาร์

ผลประโยชน์จากค่าใช้จ่ายรวมที่ลดลงยังถูกชดเชยด้วยขาดทุนจากการตัดชำระหนี้จำนวน 1.0 ล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับจำนวนที่น้อยมากในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กำไรจากการดำเนินงานของธุรกิจหลักที่ไม่ใช่ GAAP (Non-GAAP FFO) อยู่ที่ 1.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.01 ดอลลาร์ต่อหุ้น

ผลการดำเนินงานด้านพอร์ตโฟลิโอและการให้เช่า

ณ วันที่ 30 กันยายน 2026 FSP เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 13 แห่ง รวมพื้นที่ประมาณ 4.6 ล้านตารางฟุต พอร์ตโฟลิโอดังกล่าวมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 66.2% ลดลงจาก 68.9% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2025 เนื่องจากสัญญาเช่าที่หมดอายุมีจำนวนมากกว่าสัญญาเช่าที่ลงนามใหม่ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026

บริษัทได้ลงนามในสัญญาเช่าเป็นพื้นที่ประมาณ 226,000 ตารางฟุตในช่วงเก้าเดือนดังกล่าว ซึ่งรวมถึงพื้นที่ประมาณ 163,000 ตารางฟุตจากการต่อสัญญาและการขยายพื้นที่ของผู้เช่ารายเดิม ค่าเช่าฐานตามมาตรฐาน GAAP ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักจากการทำสัญญาเช่าเหล่านี้อยู่ที่ 33.57 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต สูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งในปี 2025 อยู่ 11.5% ระยะเวลาสัญญาเช่าเฉลี่ยดีขึ้นเป็น 6.8 ปี จาก 5.7 ปี แต่อัตราค่าเช่าและเงื่อนไขที่ดีของการทำสัญญาเช่าที่เสร็จสิ้นลงนั้น ไม่สามารถยับยั้งการลดลงของอัตราการครอบครองพื้นที่โดยรวมได้

ค่าเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักต่อตารางฟุตที่มีผู้เช่าของพอร์ตโฟลิโออยู่ที่ 30.42 ดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส เทียบกับ 30.86 ดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025 อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงมีอัตราการครอบครองพื้นที่ต่ำกว่าระดับเต็มศักยภาพอย่างมาก รวมถึง พลาซา เซเว่น (Plaza Seven) ซึ่งมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 43.0% และ 1999 บรอดเวย์ (1999 Broadway) อยู่ที่ 47.1%

นอกจากนี้ FSP ยังได้ขาย กรีนวูด พลาซา (Greenwood Plaza) ในเมืองเอนเกิลวูด รัฐโคโลราโด ด้วยราคารวมประมาณ 19.4 ล้านดอลลาร์ เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม โดยนำเงินสุทธิที่ได้จากการขายประมาณ 8.5 ล้านดอลลาร์ ไปชำระคืนหนี้ ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียม และคงเหลือเงินสดจากการขายประมาณ 8.9 ล้านดอลลาร์

อัตราการครอบครองพื้นที่ที่ลดลงและต้นทุนทางการเงินส่งผลให้ผลขาดทุนประจำไตรมาสยังคงอยู่ในระดับสูง

การลดลงของรายได้จากการให้เช่าเกิดขึ้นพร้อมกับการลดลงของอัตราการครอบครองพื้นที่ในพอร์ตโฟลิโอ แม้ว่า FSP จะลดภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าประกันภัยประจำไตรมาสลงเหลือ 2.1 ล้านดอลลาร์ จาก 5.3 ล้านดอลลาร์ และลดค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหารลงเหลือ 2.2 ล้านดอลลาร์ จาก 3.0 ล้านดอลลาร์ แต่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการเงินได้จำกัดผลของประหยัดค่าใช้จ่ายดังกล่าว

ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 23.2% เป็น 7.8 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ขาดทุนจากการตัดชำระหนี้เพิ่มขึ้นเป็น 1.0 ล้านดอลลาร์ จาก 7,000 ดอลลาร์ ส่งผลให้ผลขาดทุนสุทธิของบริษัทเพิ่มขึ้นแม้ว่าค่าใช้จ่ายรวมที่รายงานจะลดลงก็ตาม ทั้งนี้ การปรับปรุงอัตราการครอบครองพื้นที่และต้นทุนทางการเงินยังคงเป็นตัวแปรสำคัญต่อความสามารถในการทำกำไรในอนาคต

กระแสเงินสดและงบดุล

สำหรับช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 กระแสเงินสดจากการดำเนินงานปรับตัวดีขึ้นเป็น 4.7 ล้านดอลลาร์ จากเงินสดไหลออก 78,000 ดอลลาร์ในช่วงเดียวกันของปี 2025 การปรับปรุงรายการจากขาดทุนสุทธิเก้าเดือนจำนวน 35.2 ล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย 35.9 ล้านดอลลาร์ และผลขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์และการด้อยค่าจำนวน 7.7 ล้านดอลลาร์ ซึ่งทั้งสองรายการเป็นรายการปรับปรุงที่ไม่ใช่เงินสด

เงินสด รายการเทียบเท่าเงินสด และเงินสดติดภาระผูกพัน เพิ่มขึ้นเป็น 34.9 ล้านดอลลาร์ จาก 30.6 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025 การรีไฟแนนซ์ของ FSP ได้ทดแทนเงินกู้ระยะยาวเดิมและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิด้วยเงินกู้ระยะยาวเริ่มต้น (Initial Term Loans) ซึ่งมียอดคงเหลือสุทธิ 247.3 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส ผู้บริหารระบุว่าการรีไฟแนนซ์ทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นเพิ่มขึ้นในขณะที่ประเมินธุรกรรมทางเชิงกลยุทธ์

รายจ่ายลงทุนต่อเนื่อง (Recurring capital expenditures) มีจำนวนรวม 14.2 ล้านดอลลาร์สำหรับช่วงเก้าเดือนแรก รวมถึงค่าปรับปรุงพื้นที่เช่า (tenant improvements) 9.3 ล้านดอลลาร์ และต้นทุนการให้เช่ารอการตัดบัญชี 2.5 ล้านดอลลาร์ คณะกรรมการของ FSP ได้ระงับการจ่ายเงินปันผลประจำไตรมาสในเดือนมีนาคม 2026 ซึ่งเป็นคำตัดสินใจที่คาดว่าจะช่วยรักษาเงินสดไว้ได้ประมาณ 4.1 ล้านดอลลาร์ต่อปีสำหรับโครงการริเริ่มการให้เช่าและความต้องการอื่น ๆ ของพอร์ตโฟลิโอ

การทบทวนเชิงกลยุทธ์และลำดับความสำคัญของผู้บริหาร

FSP ยังคงดำเนินการทบทวนเชิงกลยุทธ์ที่ขยายผลร่วมกับ BofA Securities และ JLL Securities ต่อไป หลังจากทำการสำรวจตลาดและเข้าสู่กระบวนการค้นหาราคาหลายรอบ บริษัทได้ระบุโอกาสในการขายสินทรัพย์รายรายการและพอร์ตโฟลิโอย่อยที่ตั้งใจจะดำเนินการในช่วงไตรมาสที่สี่

ผู้บริหารเตือนว่าความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานและสภาพคล่องยังคงไม่สม่ำเสมอในระดับประเทศ และเผชิญกับความท้าทายในหลายตลาดของ FSP ธุรกรรมใด ๆ ขึ้นอยู่กับราคาที่ยอมรับได้ การตรวจสอบสถานะ (due diligence) ของผู้ซื้อ และการจัดหาเงินทุน ลำดับความสำคัญในการดำเนินงานยังคงเป็นการปรับปรุงอัตราการครอบครองพื้นที่ การขยายระยะเวลาสัญญาเช่า การควบคุมค่าใช้จ่าย และการจัดสรรเงินทุนไปยังโครงการริเริ่มการให้เช่าและการบริหารจัดการสินทรัพย์

ความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องจับตา

• อัตราการครอบครองพื้นที่ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่อง: ณ วันที่ 30 กันยายน มีพื้นที่ว่างประมาณ 1.56 ล้านตารางฟุต ความอ่อนแอที่ดำเนินต่อไปจะกดดันรายได้จากการให้เช่า และอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจำหน่ายสินทรัพย์
• สัญญาเช่าที่จะหมดอายุในเร็ว ๆ นี้: สัญญาเช่าที่ครอบคลุมพื้นที่ 547,333 ตารางฟุต หรือ 11.9% ของพอร์ตโฟลิโอ จะหมดอายุในปี 2027 ซึ่งทำให้มีความต้องการในการต่อสัญญาและการหาผู้เช่าใหม่เพิ่มเติม
• ความไม่แน่นอนในการดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์: ความต้องการลงทุนในอาคารสำนักงานที่ไม่สม่ำเสมอและสภาพคล่องที่จำกัด อาจทำให้การขายสินทรัพย์ล่าช้า หรือทำให้ FSP ไม่สามารถได้รับราคาที่ยอมรับได้
• ต้นทุนทางการเงินและการให้เช่า: ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยประจำไตรมาสเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่พอร์ตโฟลิโอต้องการรายจ่ายลงทุนต่อเนื่อง 14.2 ล้านดอลลาร์ในช่วงเก้าเดือนแรก ความต้องการเหล่านี้อาจจำกัดเงินสดที่สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นได้

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 ของ FSP สะท้อนถึงรายได้จากการให้เช่าที่ลดลง อัตราการครอบครองพื้นที่ที่ลดลง และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น โดยได้รับแรงชดเชยบางส่วนจากค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการบริหารที่ลดลง กระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่เป็นบวกในช่วงเก้าเดือน การขายกรีนวูด พลาซา การรีไฟแนนซ์หนี้ และการระงับจ่ายเงินปันผล ช่วยเพิ่มสภาพคล่องเพิ่มเติม แต่ระยะถัดไปขึ้นอยู่กับความคืบหน้าของการให้เช่า และการทบทวนเชิงกลยุทธ์จะส่งผลให้เกิดการขายสินทรัพย์ในเงื่อนไขที่ยอมรับได้หรือไม่