ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Extra Space Storage: การเติบโตของ NOI สาขาเดิมช่วยหนุน Core FFO ให้สูงขึ้น

เอ็กซ์ตร้า สเปซ สตอเรจ (NYSE: EXR) รายงานรายได้ไตรมาส 3/2026 ที่ 889.8 ล้านดอลลาร์ สำหรับไตรมาสสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้นประมาณ 3.6% จาก 858.5 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่กำไรต่อหุ้นปรับลด (diluted EPS) เพิ่มขึ้น 50% สู่ระดับ 1.17 ดอลลาร์ จาก 0.78 ดอลลาร์ ทั้งนี้ Core FFO ต่อหุ้นเพิ่มขึ้น 4.3% สู่ระดับ 2.17 ดอลลาร์ โดย NOI ของสาขาเดิม (same-store NOI) ปรับตัวขึ้น 4.6% เนื่องจากรายได้เติบโตและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานลดลง นอกจากนี้ บริษัท ยังได้ปรับเพิ่มแนวโน้ม Core FFO และผลการดำเนินงานของสาขาเดิมตลอดทั้งปี

ผลประกอบการทางการเงินหลัก

การเติบโตของกำไรเร่งตัวขึ้นแซงหน้าการเติบโตของรายได้เป็นอย่างมาก กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นประมาณ 49.3% สู่ระดับ 247.8 ล้านดอลลาร์ แม้ว่าการเปรียบเทียบดังกล่าวจะได้รับปัจจัยบวกจากการขาดทุนที่ลดลงอย่างมากจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ถือไว้เพื่อขายและขายออกไป โดยอยู่ที่ 5.8 ล้านดอลลาร์ในไตรมาส 3/2026 เทียบกับ 105.1 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า

Core FFO ซึ่งไม่รวมรายการที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักและรายการที่ไม่ใช่เงินสดที่ระบุไว้ เพิ่มขึ้นต่อหุ้นในอัตราที่ปานกลางกว่าที่ 4.3% ในระดับอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายของสาขาเดิมที่ลดลงช่วยให้ NOI เติบโตเร็วกว่ารายได้

FFO และ Core FFO เป็นมาตรวัดที่ไม่ใช่ GAAP ที่ใช้โดย REITs และควรอ่านควบคู่ไปกับกำไรสุทธิตาม GAAP ผลการดำเนินงานของสาขาเดิมครอบคลุมสาขาที่มีผลการดำเนินงานคงที่แล้ว 1,869 แห่ง และไม่รวมรายได้และค่าใช้จ่ายประกันภัยต่อของผู้เช่า

การดำเนินงานสาขาเดิมและแพลตฟอร์มการเติบโต

รายได้ของสาขาเดิมเพิ่มขึ้น 2.7% สู่ระดับ 701.7 ล้านดอลลาร์ รายได้จากการเช่าสุทธิเพิ่มขึ้น 2.9% ขณะที่รายได้อื่น ๆ ของสาขาเดิมลดลง 1.0% อัตราการเข้าเช่า ณ สิ้นไตรมาสแตะที่ 94.0% เทียบกับ 93.7% ในปีก่อนหน้า และอัตราการเข้าเช่าเฉลี่ยปรับตัวดีขึ้นเป็น 94.3% จาก 94.1%

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของสาขาเดิมลดลง 1.8% โดยเงินเดือนและสวัสดิการลดลง 4.6% ค่าการตลาดลดลง 6.8% ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาลดลง 20.0% และค่าใช้จ่ายประกันภัยลดลง 16.5% ค่าใช้จ่ายที่ประหยัดได้เหล่านี้มากกว่าพอที่จะชดเชยการเพิ่มขึ้น 4.9% ของทั้งภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายสำนักงาน ส่งผลให้ NOI ของสาขาเดิมเพิ่มขึ้น 4.6%

เมื่อพิจารณาในภาพรวมงบการเงินรวม รายได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นประมาณ 3.4% สู่ระดับ 760.8 ล้านดอลลาร์ รายได้ประกันภัยต่อของผู้เช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 4.3% สู่ระดับ 94.2 ล้านดอลลาร์ และค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการรวมถึงรายได้อื่น ๆ เติบโตประมาณ 6.8% สู่ระดับ 34.8 ล้านดอลลาร์

เอ็กซ์ตร้า สเปซ สิ้นสุดไตรมาสด้วยการบริหารสาขา 1,963 แห่งให้กับบุคคลภายนอก และ 408 แห่งในกิจการร่วมค้าที่ไม่นำมารวมในงบการเงินรวม คิดเป็นสาขาที่อยู่ภายใต้การบริหารรวม 2,371 แห่ง บริษัทได้เพิ่มสาขา 78 แห่งเข้าสู่แพลตฟอร์มบุคคลภายนอกในระหว่างไตรมาสแบบยอดรวม (gross basis) แต่จำนวนสาขาสุทธิลดลง 1 แห่ง

บริษัทยังได้ซื้อสาขาที่เปิดดำเนินงานอยู่ 4 แห่งด้วยมูลค่า 48.6 ล้านดอลลาร์ และเสร็จสิ้นการพัฒนาโครงการร่วมค้า 1 แห่งซึ่งมีต้นทุนประมาณ 16.6 ล้านดอลลาร์ รวมถึงเงินลงทุน 15.7 ล้านดอลลาร์จากเอ็กซ์ตร้า สเปซ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ปล่อยสินเชื่อระยะสั้นชั่วคราว (bridge loans) จำนวน 19.5 ล้านดอลลาร์ ทำให้ยอดคงค้างของสินเชื่อระยะสั้นชั่วคราวเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.4 พันล้านดอลลาร์

ความสามารถในการทำกำไรและงบดุล

ค่าใช้จ่ายรวมในงบการเงินรวมเพิ่มขึ้นประมาณ 3.8% สู่ระดับ 492.1 ล้านดอลลาร์ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นเป็น 189.6 ล้านดอลลาร์ จาก 177.5 ล้านดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายในการบริหารและการทั่วไปเพิ่มขึ้นเป็น 45.7 ล้านดอลลาร์ จาก 43.5 ล้านดอลลาร์ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์แตะ 238.8 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ 235.5 ล้านดอลลาร์ การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในงบการเงินรวมสวนทางกับการลดลงของค่าใช้จ่ายภายในกลุ่มสาขาเดิมที่มีผลการดำเนินงานคงที่แล้ว

ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 151.2 ล้านดอลลาร์ จาก 149.7 ล้านดอลลาร์ ขณะที่รายได้ดอกเบี้ยลดลงเป็น 37.4 ล้านดอลลาร์ จาก 43.6 ล้านดอลลาร์ เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดอยู่ที่ 114.8 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน เทียบกับ 138.9 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025

การกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่คิดเป็น 79.6% ของหนี้สินทั้งหมด หรือ 89.3% หากนับรวมลูกหนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หนี้สินทั้งหมดมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักรวมอยู่ที่ 4.4% และมีอายุเฉลี่ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักประมาณ 4 ปี นอกจากนี้ เอ็กซ์ตร้า สเปซ ยังมียอดคงค้าง 850.0 ล้านดอลลาร์ภายใต้โครงการตั๋วเงินรูปตั๋วแลกเงินเพื่อการพาณิชย์ (commercial paper) วงเงิน 1.0 พันล้านดอลลาร์ และได้ออกหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิไม่มีประกันอัตราดอกเบี้ย 4.90% มูลค่า 550.0 ล้านดอลลาร์ ซึ่งจะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2032 ในช่วงเดือนกรกฎาคม

บริษัทได้ซื้อหุ้นคืน 2.39 ล้านหุ้นในระหว่างไตรมาส คิดเป็นมูลค่า 327.1 ล้านดอลลาร์ ในราคาเฉลี่ย 136.85 ดอลลาร์ต่อหุ้น การซื้อหุ้นคืนในเวลาต่อมาได้ใช้วงเงินที่เหลืออยู่จนครบภายใต้โครงการเดิมวงเงิน 500 ล้านดอลลาร์ และคณะกรรมการบริษัทได้อนุมัติโครงการใหม่วงเงินสูงสุด 500 ล้านดอลลาร์เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม ทั้งนี้ เอ็กซ์ตร้า สเปซ ไม่ได้เสนอขายหุ้นผ่านโครงการขายหุ้นในราคาตลาด (at-the-market) ในระหว่างไตรมาส และได้จ่ายเงินปันผลประจำไตรมาสที่ 1.62 ดอลลาร์ต่อหุ้น

การขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง ช่วยหนุนการเติบโตของ GAAP EPS

การลดลงของการขาดทุนจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ถือไว้เพื่อขายและขายออกไปประมาณ 99.3 ล้านดอลลาร์เมื่อเทียบรายปี เป็นเหตุผลหลักที่อธิบายความต่างระหว่างการเพิ่มขึ้น 50% ของกำไรต่อหุ้นปรับลด (diluted EPS) กับการเพิ่มขึ้น 4.3% ของ Core FFO ต่อหุ้น การเปรียบเทียบเชิงบวกนี้ยังส่งผลอย่างมากต่อการเพิ่มขึ้นของกำไรจากการดำเนินงานและกำไรสุทธิที่รายงาน

อย่างไรก็ตาม พอร์ตโฟลิโอพื้นฐานมีการปรับตัวดีขึ้น: NOI ของสาขาเดิมเพิ่มขึ้น 4.6% อัตราการเข้าเช่าสูงขึ้น และ Core FFO เติบโต ดังนั้น นักลงทุนจึงควรแยกแยะกำไรจากการดำเนินงานที่แท้จริงออกจากผลการเปรียบเทียบตาม GAAP ที่เป็นบวกผิดปกติเมื่อประเมินการเติบโตของกำไรในไตรมาสนี้

แนวโน้มปี 2026

เอ็กซ์ตร้า สเปซ ได้ปรับเพิ่มทั้งขอบบนและขอบล่างของกรอบประมาณการ Core FFO ปี 2026 และปรับเพิ่มสมมติฐานของสาขาเดิมขึ้นอย่างมาก การเติบโตของค่าใช้จ่ายสาขาเดิมที่คาดว่าจะลดลงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ แม้ว่าปัจจุบันบริษัทจะคาดการณ์ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกว่าแนวโน้มก่อนหน้านี้ก็ตาม

การปรับเพิ่มแนวโน้มดังกล่าวแสดงว่าผู้บริหารคาดว่าผลการดำเนินงานในระดับอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งขึ้นจะช่วยชดเชยสมมติฐานต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นได้

มุมมองของฝ่ายบริหารและการเปลี่ยนผ่านตำแหน่ง CEO

โจ มาร์โกริส (Joe Margolis) ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ยกให้ผลการดำเนินงานในไตรมาสนี้มาจากความสามารถด้านการกำหนดราคา การหาลูกค้าใหม่ และการเติบโตของเอ็กซ์ตร้า สเปซ พร้อมทั้งเน้นย้ำถึงการจัดสรรเงินทุนอย่างมีวินัย นอกจากนี้ บริษัทยังเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงผู้นำ โดย โนอาห์ สปริงเกอร์ (Noah Springer) ประธานบริษัท จะก้าวขึ้นดำรงตำแหน่ง CEO ในวันที่ 1 มกราคม 2027 เมื่อมาร์โกริสเกษียณอายุและเปลี่ยนไปรับตำแหน่งที่ปรึกษาคณะกรรมการบริษัท

รายการซื้อขายหุ้นของผู้บริหารล่าสุด

สรุปข้อมูลการซื้อขายของผู้ภายในรอบหกเดือนที่ได้รับ ระบุว่ามีการซื้อหรือได้รับมอบหุ้นรวม 26,166 หุ้น ผ่าน 10 รายการ และมีการขายหุ้น 3,300 หุ้น ใน 1 รายการ ส่งผลให้เป็นการเพิ่มขึ้นสุทธิ 22,866 หุ้น เนื่องจากยอดรวมนี้รวมถึงหุ้นที่ได้รับมอบ ดังนั้นจึงไม่ควรมองว่าเป็นการซื้อหุ้น 26,166 หุ้นในตลาดเปิด

กรรมการทั้ง 8 ท่าน ได้แก่ แกรี แอล. คริตเทนเดน (Gary L. Crittenden), เคนเนธ เอ็ม. วูลลีย์ (Kenneth M. Woolley), มาร์ก จี. บาร์เบริโอ (Mark G. Barberio), โจเซฟ แซฟไฟร์ (Joseph Saffire), โจเซฟ เจ. บอนเนอร์ (Joseph J. Bonner), ซูซาน เอส. ฮาร์เนตต์ (Susan S. Harnett), จูเลีย แวนเดอร์ พล็อก (Julia Vander Ploeg) และ คริสตัล คอลล์ แมกเกลเล็ต (Crystal Call Maggelet) ลำพังรายการเหล่านี้เพียงอย่างเดียวไม่สามารถชี้ชัดถึงมุมมองของผู้ภายในที่มีต่อแนวโน้มของบริษัทได้

ความเสี่ยงที่นักลงทุนควรติดตาม

• การควบคุมค่าใช้จ่ายของสาขาเดิม: แนวโน้มที่ปรับเพิ่มขึ้นตั้งอยู่บนสมมติฐานการเติบโตของค่าใช้จ่ายเพียง 0.0% ถึง 0.5% สำหรับปีนี้ ทั้งนี้ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับเพิ่มขึ้นแล้ว 4.9% ในไตรมาสนี้ ส่งผลให้การประหยัดค่าใช้จ่ายในหมวดอื่น ๆ มีความสำคัญต่อการเติบโตของ NOI
• ต้นทุนทางการเงิน: ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้น และประมาณการค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยตลอดทั้งปีถูกปรับเพิ่มเป็น 602 ล้านดอลลาร์-604 ล้านดอลลาร์ ซึ่งอาจเข้ามาชดเชยผลการดำเนินงานในระดับอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวดีขึ้นบางส่วน
• การนำเงินทุนไปจัดสรรและการจัดหาเงินทุน: เอ็กซ์ตร้า สเปซ ได้ปรับเพิ่มสมมติฐานการเข้าซื้อกิจการเป็น 400 ล้านดอลลาร์ ขณะเดียวกันก็จัดสรรเงินทุนจำนวนมากไปกับการซื้อหุ้นคืน ทั้งนี้ การเข้าซื้อกิจการและการพัฒนาที่อยู่ระหว่างดำเนินการยังคงขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการปิดการขายและการเสร็จสิ้นโครงการ
• การเปลี่ยนผ่านผู้นำ: โนอาห์ สปริงเกอร์ จะเข้าดำรงตำแหน่ง CEO ในช่วงเริ่มต้นปี 2027 ทำให้ความต่อเนื่องในการกำหนดราคา การหาลูกค้าใหม่ การจัดสรรเงินทุน และการดำเนินการบูรณาการกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการดำเนินงานที่ต้องพิจารณา

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 ของเอ็กซ์ตร้า สเปซ สตอเรจ ผสมผสานการเติบโตของรายได้ระดับปานกลางเข้ากับการควบคุมค่าใช้จ่ายสาขาเดิมที่ดีขึ้น อัตราการเข้าเช่าที่สูงขึ้น และการเติบโตของ NOI ที่ 4.6% ทั้งนี้ Core FFO เพิ่มขึ้นในอัตราเลขหลักเดียวระดับปานกลาง (mid-single-digit) ขณะที่กำไรต่อหุ้นตาม GAAP ที่เติบโตเร็วกว่ามากส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แนวโน้มปี 2026 ที่ปรับเพิ่มขึ้นบ่งชี้ถึงการดำเนินงานของสาขาเดิมที่แข็งแกร่งขึ้น โดยมีต้นทุนทางการเงิน การนำเงินทุนไปจัดสรร และการเปลี่ยนผ่านตำแหน่ง CEO ที่กำลังจะมาถึงเป็นประเด็นหลักที่ต้องติดตามต่อไป