ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ BXP: FFO ปรับตัวเพิ่มขึ้น ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ปรับตัวดีขึ้น

BXP (NYSE: BXP) รายงานรายได้ไตรมาส 3 ปี 2026 ที่ 911.4 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 4.6% จาก 871.5 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่กำไรต่อหุ้นปรับลด (Diluted EPS) ปรับตัวดีขึ้นเป็น 0.71 ดอลลาร์ จากขาดทุน 0.77 ดอลลาร์ ด้าน FFO ส่วนที่เป็นของ BXP เพิ่มขึ้นประมาณ 9.2% สู่ระดับ 302.2 ล้านดอลลาร์ และอัตราการครอบครองพื้นที่ของพอร์ตการลงทุนรวมเพิ่มขึ้น 100 basis points จากไตรมาส 2 สู่ระดับ 89.4% ทั้งนี้ การพลิกฟื้นของผลกำไรตามมาตรฐาน GAAP อย่างก้าวกระโดดยังสะท้อนถึง กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการไม่มีผลขาดทุนจำนวนมากจากบริษัทร่วมทุน และการบันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าเหมือนในช่วงเดียวกันของปีก่อน

ข้อมูลผลประกอบการหลัก

รายได้จากการให้เช่าเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนการเติบโตของรายได้รวม โดยเพิ่มขึ้น ประมาณ 4.5% สู่ระดับ 846.2 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมลดลงเล็กน้อยแม้รายได้จะเพิ่มขึ้น เนื่องจากค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายรวมถึงต้นทุนการทำธุรกรรมที่ลดลง ช่วยชดเชยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเช่าและค่าใช้จ่ายในการบริหารทั่วไปที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย

กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (FFO) ซึ่งเป็นตัววัดนอกมาตรฐาน GAAP ที่นิยมใช้เปรียบเทียบการดำเนินงานของ REIT เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ โดย FFO ต่อหุ้นปรับลดสิ้นสุดสูงกว่า ค่ากลางของประมาณการประจำไตรมาสของ BXP เองอยู่ 0.08 ดอลลาร์ ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจาก ผลการดำเนินงานของพอร์ตการลงทุนที่ดีกว่าที่คาดการณ์ไว้

ผลการดำเนินงานทางธุรกิจและพอร์ตการลงทุน

ในระหว่างไตรมาส BXP ได้ลงนามในสัญญาเช่า 74 ฉบับ ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 1.2 ล้านตารางฟุต โดยมีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 10.3 ปี ข้อตกลงที่สำคัญ ได้แก่ สัญญาเช่ากลุ่มเทคโนโลยีพื้นที่ประมาณ 206,000 ตารางฟุตที่อาคาร 500 North Capitol ในวอชิงตัน ดี.ซี. และการต่อสัญญาเช่าของสำนักงานกฎหมายพื้นที่ประมาณ 112,000 ตารางฟุตที่อาคาร Madison Centre ในซีแอตเทิล

อัตราการครอบครองพื้นที่ของพอร์ตการลงทุนรวมแตะระดับ 89.4% เพิ่มขึ้น 100 basis points จากไตรมาสก่อนหน้า และเป็นการปรับตัวดีขึ้นติดต่อกันเป็นไตรมาสที่สี่ ขณะที่อัตราการทำสัญญาเช่า (Leased rate) เพิ่มขึ้น 60 basis points จากไตรมาส 2 สู่ระดับ 91.9% ทำให้มีส่วนต่างระหว่างพื้นที่ที่มีการทำสัญญาเช่าแล้วกับพื้นที่ที่มีผู้เข้าครอบครองจริงอยู่ 250 basis points

ส่วนต่างดังกล่าวคิดเป็นพื้นที่ประมาณ 1.1 ล้านตารางฟุตของสัญญาเช่าที่ลงนามแล้ว แต่ยังไม่ได้เริ่มสร้างรายได้ค่าเช่าตามมาตรฐาน GAAP โดย BXP คาดว่าประมาณครึ่งหนึ่งของการเริ่มสัญญาเช่าใหม่เหล่านี้จะเริ่มมีผลก่อนสิ้นปี 2026 ส่งผลให้ช่วงเวลาการย้ายเข้าของผู้เช่ามีความสำคัญต่อรายได้ค่าเช่าในระยะสั้น

พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของบริษัท มีอัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ 91.8% และมีอัตราการทำสัญญาเช่าอยู่ที่ 94.1% โดยประมาณ 90.4% ของสัดส่วนภาระค่าเช่าต่อปีของ BXP มาจากลูกค้าในพอร์ต CBD ซึ่งตอกย้ำถึงทั้งความสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมในเมืองและการกระจุกตัวอยู่ในตลาดดังกล่าว

การปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องของพอร์ตการลงทุนและการเปรียบเทียบทางบัญชีต่างช่วยหนุนกำไร

ส่วนต่างระหว่างรายได้และค่าใช้จ่ายรวมขยายตัวขึ้นเป็นประมาณ 295.8 ล้านดอลลาร์ จาก 252.6 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้อัตรากำไรนัยก่อนรายได้และค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 32.5% จาก 29.0% เนื่องจากรายได้เพิ่มขึ้นขณะที่ค่าใช้จ่ายที่รายงานลดลงเล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงของกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP นั้นมีขนาดใหญ่กว่าการปรับตัวดีขึ้นของรายได้พื้นฐานอย่างมาก เนื่องจากในไตรมาส 3 ปี 2025 มีผลขาดทุนจากบริษัทร่วมทุนที่ไม่นำมาจัดทำงบการเงินรวมจำนวน 148.3 ล้านดอลลาร์ และขาดทุนจากการด้อยค่าจำนวน 68.9 ล้านดอลลาร์ แต่ในไตรมาส 3 ปี 2026 บริษัทร่วมทุนสร้างรายได้เข้ามา 1.1 ล้านดอลลาร์ ไม่มีการรายงานผลขาดทุนจากการด้อยค่า และกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 10.4 ล้านดอลลาร์ จาก 1.9 ล้านดอลลาร์

ข้อแตกต่างนี้อธิบายว่าเหตุใดกำไรต่อหุ้นปรับลดจึงพลิกจากขาดทุนกลับมาเป็นกำไร ขณะที่ FFO เติบโตในอัตราที่ปานกลางกว่า โดย FFO ไม่รวมค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ ผลขาดทุนจากการด้อยค่า และกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการเติบโตต่อหุ้นที่ 8.6% จึงให้ภาพการปรับตัวดีขึ้นของการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเป็นประจำได้อย่างชัดเจนยิ่งกว่า

สภาพคล่อง การจัดหาเงินทุน และการขายสินทรัพย์

เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดอยู่ที่ 1.47 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน 2026 แทบไม่เปลี่ยนแปลงจาก 1.48 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025 โดยในระหว่างไตรมาส BXP ได้จัดทำธุรกรรมทางการเงินและการระดมทุนหลายรายการที่เชื่อมโยงกับการพัฒนาโครงการและการบริหารจัดการหนี้

บริษัทได้เข้าทำสัญญาสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างมูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์สำหรับโครงการ 343 Madison Avenue สินเชื่อดังกล่าวมีอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ Term SOFR บวก 2.50% และจะลดลงเหลือ Term SOFR บวก 2.25% หากบรรลุเป้าหมายสำคัญด้านการปล่อยเช่าและการก่อสร้างตามที่ระบุไว้ โดยมีระยะเวลาเริ่มต้นสี่ปี พร้อมสิทธิ์ขยายเวลาแบบมีเงื่อนไขอีกหนึ่งปี

นอกจากนี้ BXP ยังได้ขายสัดส่วนการถือหุ้น 10.6% ในการพัฒนาโครงการ 343 Madison Avenue ให้แก่ AVRS Partners ธุรกรรมนี้ช่วยสร้างเงินทุนเพิ่มเติมและลดภาระผูกพันด้านเงินทุนที่ BXP ต้องใช้ ขณะเดียวกันยังคงอำนาจควบคุมการพัฒนา การปล่อยเช่า และการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ BXP

ขณะเดียวกัน Boston Properties Limited Partnership ได้ออกหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิไม่มีหลักประกันมูลค่า 700.0 ล้านดอลลาร์ อัตราดอกเบี้ย 6.050% ครบกำหนดไถ่ถอนปี 2036 การเสนอขายดังกล่าวสร้างรายรับสุทธิประมาณ 692.4 ล้านดอลลาร์ และมีอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงต่อปีประมาณ 6.162% จนถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน

การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ยังช่วยสนับสนุนเงินทุนและส่งผลต่อกำไรตามมาตรฐาน GAAP โดย BXP ได้ขาย Sumner Square และ 1330 Connecticut Avenue ในราคารวมก่อนหักค่าใช้จ่ายประมาณ 155.4 ล้านดอลลาร์ สร้างรายรับสุทธิ 150.3 ล้านดอลลาร์ และมีกำไรประมาณ 10.5 ล้านดอลลาร์

คาดการณ์ผลประกอบการเต็มปี

BXP ได้ปรับเพิ่มค่ากลางของประมาณการกำไรต่อหุ้นปรับลด (Diluted EPS) เต็มปี 2026 ขึ้น 0.17 ดอลลาร์ โดยมีสาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์และผลการดำเนินงานของพอร์ตการลงทุนที่ดีกว่าคาด ขณะที่ค่ากลางของ FFO เพิ่มขึ้น 0.05 ดอลลาร์ ซึ่งการปรับขึ้นในระดับที่น้อยกว่าสะท้อนถึงการที่ FFO ไม่รวมกำไรจากการจำหน่ายสินทรัพย์

ประมาณการดังกล่าวอ้างอิงจากสมมติฐานของผู้บริหารเกี่ยวกับอัตราค่าเช่า อัตราการครอบครองพื้นที่ อัตราดอกเบี้ย การเริ่มสัญญาเช่า และค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ ทั้งนี้ ไม่รวมถึงการซื้อหรือขายสินทรัพย์ในอนาคตที่ไม่ได้ระบุไว้ กิจกรรมในตลาดทุนเพิ่มเติม การตัดจำหน่ายลูกหนี้ในอนาคต หรือผลขาดทุนจากการด้อยค่าในอนาคต

ธุรกรรมของผู้ใช้ข้อมูลภายในเมื่อเร็ว ๆ นี้

ข้อมูลการซื้อขายของผู้ใช้ข้อมูลภายในย้อนหลังหกเดือนที่มีอยู่แสดงให้เห็นการซื้อหุ้นจำนวน 39,174 หุ้น จาก 6 รายการ และการขายหุ้นจำนวน 33,176 หุ้นจาก 3 รายการ ส่งผลให้เป็นการซื้อสุทธิ 5,998 หุ้น ทั้งนี้ การถือครองหุ้นรวมของผู้ใช้ข้อมูลภายในระบุไว้ที่ประมาณ 598,730 หุ้น โดยยอดซื้อสุทธิคิดเป็น 1.00% ของการถือหุ้นของผู้ใช้ข้อมูลภายใน

ต่อไปนี้เป็นบันทึกรายการล่าสุดที่มีการระบุประเภทธุรกรรมและมูลค่าที่รายงานไว้อย่างชัดเจน โดยธุรกรรมเหล่านี้แสดงตามที่มีการเปิดเผย และไม่ได้เป็นตัวชี้วัดมุมมองของผู้ใช้ข้อมูลภายในต่อแนวโน้มของ BXP โดยลำพัง

ปัจจัยเสี่ยงที่นักลงทุนต้องจับตา

• การกระจุกตัวในอาคารสำนักงานย่าน CBD: ประมาณ 90.4% ของสัดส่วนภาระค่าเช่าต่อปีของ BXP มาจากอสังหาริมทรัพย์ในย่าน CBD การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ลูกค้า การใช้ประโยชน์พื้นที่ หรือเงื่อนไขการต่อสัญญาในตลาดเมืองใหญ่ อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่ออัตราการครอบครองพื้นที่และรายได้ค่าเช่า
• จังหวะเวลาการเริ่มสัญญาเช่า: ส่วนต่าง 250 basis points ระหว่างพื้นที่ทำสัญญาเช่ากับพื้นที่เข้าครอบครองจริง คิดเป็นสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่สร้างรายได้ตามมาตรฐาน GAAP การที่ผู้เช่าย้ายเข้าล่าช้าอาจเลื่อนประโยชน์ด้านรายได้ที่คาดการณ์ไว้ออกไป
• ต้นทุนการจัดหาเงินทุนและการพัฒนาโครงการ: สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างโครงการ 343 Madison Avenue มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อิงกับ Term SOFR ในขณะที่หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิชุดใหม่มีอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสูงกว่า 6% อัตราดอกเบี้ย ต้นทุนการก่อสร้าง และภาษีศุลกากรสำหรับวัสดุอาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของโครงการและค่าใช้จ่ายโดยรวม
• ความผันผวนของกำไรตามมาตรฐาน GAAP: การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ ผลการดำเนินงานของบริษัทร่วมทุน และรายการขาดทุนจากการด้อยค่า คิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของการเปลี่ยนแปลงของกำไรต่อหุ้น (EPS) เมื่อเทียบรายปี รายการเหล่านี้อาจทำให้กำไรสุทธิสะท้อนผลการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ตามปกติได้น้อยลง และอาจทำให้ EPS ในอนาคตผันผวนได้

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ BXP แสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ปกติที่ปรับตัวดีขึ้น ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากรายได้จากการให้เช่าที่สูงขึ้น อัตราการครอบครองพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น และจำนวนสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วซึ่งรอการเริ่มสัญญาที่มีมากขึ้น ทั้งนี้ การเติบโตของ FFO ปรับตัวในระดับปานกลางมากกว่าการเปลี่ยนแปลงของกำไรตามมาตรฐาน GAAP เนื่องจากกำไรตามมาตรฐาน GAAP ได้รับประโยชน์เพิ่มเติมจากกำไรจากการขายสินทรัพย์ และฐานเปรียบเทียบที่ต่ำลงอย่างมากของรายการบริษัทร่วมทุนและการด้อยค่า ประเด็นหลักที่ต้องติดตามคือ การเปลี่ยนพื้นที่ที่ทำสัญญาเช่าแล้วให้กลายเป็นพื้นที่ที่มีผู้เข้าครอบครองและสร้างรายได้ ความก้าวหน้าและต้นทุนการจัดหาเงินทุนของโครงการ 343 Madison Avenue รวมถึงการเพิ่มขึ้นของอัตราการครอบครองพื้นที่ยังคงดำเนินต่อไปในพอร์ตการลงทุนที่เน้นย่าน CBD ของ BXP หรือไม่