ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ InvenTrust: NOI ของทรัพย์สินเดิมเพิ่มขึ้น 3.1%

InvenTrust Properties Corp. (NYSE: IVT) รายงานรายได้รวมประจำไตรมาส 3/2026 ที่ 87.1 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 17.0% จาก 74.5 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่กำไรต่อหุ้นปรับลด (diluted EPS) เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 0.25 ดอลลาร์ จาก 0.08 ดอลลาร์ ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของทรัพย์สินเดิม (Same-property NOI) เติบโต 3.1% และ Core FFO ต่อหุ้นปรับลดเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 0.50 ดอลลาร์ จาก 0.47 ดอลลาร์ เนื่องจากอัตราการเช่า (leased occupancy) แตะระดับ 96.4% ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นอย่างมากของกำไรตามมาตรฐาน GAAP เป็นผลมาจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 17.4 ล้านดอลลาร์เป็นหลัก มากกว่าที่จะเกิดจากการเร่งตัวขึ้นของ FFO รายการประจำในสัดส่วนเท่ากัน

ข้อมูลกำไรหลัก

การเพิ่มขึ้นของรายได้รวมเกือบทั้งหมดมาจากรายได้จากการเช่า ซึ่งเพิ่มขึ้น 12.6 ล้านดอลลาร์ สู่ระดับ 86.6 ล้านดอลลาร์ สำหรับพอร์ตโฟลิโอทรัพย์สินเดิม รายได้เพิ่มขึ้น 3.4% ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเพิ่มขึ้น 4.2% ส่งผลให้ NOI เติบโต 3.1%

ตัววัดผลการดำเนินงานประจำของ REIT ก็ปรับตัวดีขึ้นเช่นกัน แม้ว่าจะมีอัตราที่ปานกลางกว่ากำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ก็ตาม โดยกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ช่วยอธิบายความแตกต่างส่วนใหญ่ดังกล่าว

Nareit FFO, Core FFO, NOI ทรัพย์สินเดิม และ Adjusted EBITDA เป็นตัววัดที่ไม่ใช่ GAAP (non-GAAP) ควรได้รับการประเมินควบคู่ไปกับผลประกอบการตามมาตรฐาน GAAP ของบริษัท

ผลการดำเนินงานด้านพอร์ตโฟลิโอและการให้เช่า

อัตราการเช่า ณ วันที่ 30 กันยายน อยู่ที่ 96.4% ซึ่งรวมถึง 98.4% สำหรับพื้นที่ผู้เช่าหลัก (anchor space) และ 93.2% สำหรับร้านค้าขนาดเล็ก ทั้งนี้ อัตราการเช่าพื้นที่ผู้เช่าหลักเพิ่มขึ้น 30 basis points เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่อัตราการเช่าร้านค้าขนาดเล็กไม่มีการเปลี่ยนแปลง

InvenTrust ได้ลงนามในสัญญาเช่า 86 ฉบับ ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 549,000 ตารางฟุตในระหว่างไตรมาส ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่เปรียบเทียบกันได้ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ 512,000 ตารางฟุต สร้างส่วนต่างอัตราค่าเช่าเฉลี่ย (blended leasing spread) ที่ 14.2% ซึ่งประกอบด้วย 41.7% สำหรับสัญญาเช่าใหม่ และ 10.9% สำหรับการต่อสัญญาเช่า ขณะที่ค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีต่อตารางฟุตเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบรายปี สู่ระดับ 20.97 ดอลลาร์

ส่วนต่าง 110 basis points ระหว่างอัตราการเช่า (leased occupancy) และอัตราการเช่าที่สร้างรายได้จริง (economic occupancy) คิดเป็นค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีประมาณ 4.3 ล้านดอลลาร์จากผู้เช่าที่ลงนามในสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ได้เริ่มจ่ายค่าเช่า ดังนั้น การเปลี่ยนพื้นที่นี้ให้กลายเป็นอัตราการเช่าที่สร้างรายได้จริงจึงเป็นแหล่งรายได้จากการเช่าเพิ่มเติมที่ชัดเจน

นอกจากนี้ InvenTrust ยังได้เข้าซื้อกิจการ New Garden Crossing ซึ่งเป็นคอมมูนิตี้เซ็นเตอร์ขนาด 169,000 ตารางฟุต ในเมืองกรีนส์โบโร รัฐนอร์ทแคโรไลนา ในราคา 34.0 ล้านดอลลาร์ โดยผู้บริหารระบุว่าการเข้าซื้อกิจการเมื่อเร็ว ๆ นี้มีส่วนช่วยหนุนกำไรควบคู่ไปกับปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตภายในของบริษัท

กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ช่วยหนุนการเพิ่มขึ้นของกำไรตามมาตรฐาน GAAP

กำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP เพิ่มขึ้น 13.4 ล้านดอลลาร์เมื่อเทียบรายปี แต่กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นสู่ระดับ 17.4 ล้านดอลลาร์ จากเพียง 52,000 ดอลลาร์ การเพิ่มขึ้นดังกล่าวคิดเป็นสัดส่วนมากกว่าการเปลี่ยนแปลงของกำไรสุทธิ ก่อนที่จะหักกลบด้วยค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น

Nareit FFO ตัดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์และกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป เพื่อให้อีกมุมมองเสริมเกี่ยวกับผลการดำเนินงานประจำของ REIT โดยการเพิ่มขึ้น 8.0% ของ Nareit FFO และการเพิ่มขึ้น 6.3% ของ Core FFO แสดงให้เห็นว่ากำไรพื้นฐานปรับตัวดีขึ้น แต่พุ่งขึ้นน้อยกว่ามากเมื่อเทียบกับสิ่งที่กำไรต่อหุ้นปรับลดแสดงไว้

ความสามารถในการทำกำไร สภาพคล่อง และงบการเงิน

ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสุทธิเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 13.2 ล้านดอลลาร์ จาก 9.0 ล้านดอลลาร์ คิดเป็นการเพิ่มขึ้นประมาณ 47% ภาระทางการเงินที่สูงขึ้นนี้เกิดขึ้นพร้อมกับการเพิ่มขึ้นของหนี้สุทธิสู่ระดับ 1.01 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน จาก 790.9 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025

อัตราส่วนหนี้สุทธิต่อ Adjusted EBITDA ย้อนหลัง 12 เดือน เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 5.3 เท่า จาก 4.5 เท่า ณ สิ้นปี หากปรับเป็นรายปีตามไตรมาสปัจจุบัน อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 4.9 เท่า ซึ่งยังคงสูงกว่าระดับสิ้นปีก่อนหน้าที่ 4.5 เท่า

อย่างไรก็ตาม InvenTrust รายงานสภาพคล่องจำนวน 509.5 ล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยเงินสด 29.5 ล้านดอลลาร์ และเงินกู้ยืมที่ใช้วงเงินได้ตามวงเงินสินเชื่อหมุนเวียน 480.0 ล้านดอลลาร์ บริษัทไม่มีหนี้สินที่ครบกำหนดชำระในปี 2026 และมีหนี้สินครบกำหนดชำระในปี 2027 จำนวน 26.0 ล้านดอลลาร์ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.70% โดยมีระยะเวลาคงเหลือของหนี้สินเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.1 ปี

คาดการณ์แนวโน้มปี 2026

InvenTrust ได้ปรับเพิ่มขอบล่างของช่วงคาดการณ์ Nareit FFO, Core FFO และ NOI ทรัพย์สินเดิม ขณะที่ยังคงขอบบนไว้คงเดิม นอกเหนือจากนี้ บริษัทยังได้ปรับเพิ่มช่วงคาดการณ์กำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ต่อหุ้นขึ้นอย่างมาก ซึ่งส่วนหนึ่งสะท้อนถึงรายการที่ไม่นับรวมใน FFO และได้ลดกิจกรรมการลงทุนสุทธิที่คาดไว้ลงจากประมาณ 300 ล้านดอลลาร์

คาดการณ์ดังกล่าวสมมติให้หนี้สูญเท่ากับ 30 ถึง 70 basis points ของรายได้รวมที่คาดไว้ ทั้งนี้ กิจกรรมการลงทุนสุทธิหมายถึงการเข้าซื้อกิจการที่คาดการณ์ไว้หักด้วยการจำหน่ายออก

มุมมองของผู้บริหาร

ประธานและซีอีโอ DJ Busch เน้นย้ำถึงการเปลี่ยนสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วให้กลายเป็นพื้นที่ที่มีผู้เช่าและจ่ายค่าเช่า โดยผู้บริหารระบุว่าการเติบโตของ Nareit FFO ต่อหุ้นนับตั้งแต่วันเริ่มต้นปีจนถึงปัจจุบัน (year-to-date) ที่ประมาณ 10% เกิดจากปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตภายในและการเข้าซื้อกิจการเมื่อเร็ว ๆ นี้ ขณะเดียวกันก็ระบุว่าสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เปิดดำเนินการ โครงการปรับปรุงพัฒนาใหม่ และการเข้าซื้อกิจการที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เป็นช่องทางสำหรับการเติบโตเมื่อมุ่งสู่อนาคตในปี 2027

ความเสี่ยงที่นักลงทุนควรติดตาม

• การก่อหนี้และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น: หหนี้สุทธิและสัดส่วนการก่อหนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้น ขณะที่ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสุทธิประจำไตรมาสเพิ่มขึ้นประมาณ 47% แรงกดดันจากต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอีกอาจหักกลบการเติบโตของรายได้ในระดับทรัพย์สิน
• การดำเนินการเปลี่ยนผ่านสัญญาเช่า: โอกาสรับค่าเช่าปรับเป็นรายปีจำนวน 4.3 ล้านดอลลาร์ขึ้นอยู่กับผู้เช่าที่ลงนามแล้วเปิดดำเนินการและเริ่มจ่ายค่าเช่า ความล่าช้าจะทำให้การสร้างรายได้ตามที่คาดไว้ต้องเลื่อนออกไป
• กิจกรรมการลงทุนสุทธิที่ลดลง: ช่วงคาดการณ์ใหม่ที่ 190 ล้านถึง 255 ล้านดอลลาร์นั้นต่ำกว่าความคาดหมายก่อนหน้านี้ที่ประมาณ 300 ล้านดอลลาร์ ซึ่งลดจำนวนการลงทุนภายนอกสุทธิที่วางแผนไว้ในปัจจุบัน
• ผลขาดทุนจากการให้สินเชื่อแก่ผู้เช่า: คาดการณ์สมมติให้หนี้สูญอยู่ที่ 30 ถึง 70 basis points ของรายได้รวม ระดับที่สูงขึ้นอาจกดดันรายได้จากการเช่าและ NOI ทรัพย์สินเดิม

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 ของ InvenTrust รวมการเติบโตเป็นบวกของ NOI ทรัพย์สินเดิม อัตราการเช่าที่สูง ส่วนต่างอัตราค่าเช่าที่ดี และ FFO รายการประจำที่สูงขึ้น การเพิ่มขึ้นอย่างมากของกำไรตามมาตรฐาน GAAP ได้รับการขยายผลจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ FFO และ Core FFO เป็นตัวแทนที่ดีกว่าสำหรับความคืบหน้าในการดำเนินงานพื้นฐานของไตรมาสนี้ การปรับเพิ่มขอบล่างของช่วงคาดการณ์หลายรายการเป็นเรื่องในเชิงบวก ขณะที่สัดส่วนการก่อหนี้ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น และการเปลี่ยนสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วให้เป็นผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่ายังคงเป็นประเด็นหลักที่ต้องติดตาม