ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Alexandria: การตั้งด้อยค่าซ้ำเติมผลขาดทุน ขณะที่ FFO ปรับปรุงลดลง

บริษัท อเล็กซานเดรีย เรียล เอสเตท อีควิตี้ส์ (NYSE: ARE) รายงานรายได้ไตรมาส 3/2026 ที่ 671.2 ล้านดอลลาร์ ลดลง 10.7% จาก 751.9 ล้านดอลลาร์ และมีผลขาดทุนต่อหุ้นปรับลด 3.74 ดอลลาร์ เทียบกับผลขาดทุน 1.38 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า การด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์จำนวน 637.9 ล้านดอลลาร์ส่งผลกระทบหลักต่อผลขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP ขณะที่ FFO ปรับปรุงแล้วต่อหุ้นลดลงเหลือ 1.54 ดอลลาร์ จาก 2.22 ดอลลาร์ ปริมาณการให้เช่าปรับตัวดีขึ้นเป็นมากกว่า 1.2 ล้านตารางฟุตที่ให้เช่าได้ แต่อัตราการครอบครองพื้นที่ที่ลดลงและแรงกดดันเกี่ยวกับผู้เช่ายังคงกดดันผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง

ผลประกอบการทางการเงินหลัก

รายได้จากการให้เช่าลดลง 11.2% สู่ระดับ 653.6 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ บริษัทรายงานว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) จากอสังหาริมทรัพย์เดิมลดลง 6.7% ซึ่งระบุว่าเป็นผลมาจากอัตราการครอบครองพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์เดิมที่ลดลง หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงตามที่เคยเปิดเผยไว้ก่อนหน้านี้และระยะเวลาว่างตามที่คาดการณ์ไว้

ผลขาดทุนสุทธิมีสาเหตุหลักมาจากการด้อยค่าซึ่งปรับลดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายลงสู่มูลค่ายุติธรรมประมาณการหักต้นทุนในการขาย ทั้งนี้ FFO ปรับปรุงแล้ว ซึ่งไม่รวมค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ การด้อยค่า และรายการอื่นบางรายการ ยังคงลดลง 30.0% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการลดลงดังกล่าวขยายวงกว้างเกินกว่าการตั้งสำรองตามมาตรฐาน GAAP

FFO ปรับปรุงแล้วได้รับแรงกดดันจากรายได้จากการให้เช่าและ NOI ในระดับอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเป็น 79.7 ล้านดอลลาร์ จาก 54.9 ล้านดอลลาร์ และผลกระทบจากการยุติการดำเนินงานของผู้เช่าประมาณ 16 ล้านดอลลาร์ที่รับรู้ในระหว่างไตรมาส นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการบริหารและการทั่วไปยังเพิ่มขึ้นเป็น 40.9 ล้านดอลลาร์ จาก 29.2 ล้านดอลลาร์

ผลการดำเนินงานด้านการให้เช่าและอสังหาริมทรัพย์

อัตราการครอบครองพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดดำเนินงานอยู่ที่ 87.1% ณ วันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 86.9% ณ วันที่ 30 มิถุนายน หากรวมสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มมีผล อัตราการครอบครองพื้นที่ส่งผลจะอยู่ที่ 90.8% สัญญาเช่าในอนาคตดังกล่าวครอบคลุมพื้นที่ 1.3 ล้านตารางฟุต และคาดว่าจะสร้างรายได้จากการเช่าต่อปีประมาณ 52 ล้านดอลลาร์ โดยมีวันเริ่มเข้าครอบครองพื้นที่เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักประมาณเดือนมิถุนายน 2027

ปริมาณการให้เช่าประจำไตรมาสแตะระดับ 1.24 ล้านตารางฟุต ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 4/2024 ซึ่งรวมถึงพื้นที่ว่างเดิมจำนวน 450,961 ตารางฟุต และการต่อสัญญาเช่ารวมถึงการให้เช่าใหม่จำนวน 785,069 ตารางฟุต อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจของการต่อสัญญายังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน โดยอัตราค่าเช่าลดลง 2.4% หรือลดลง 3.3% หากคำนวณตามเกณฑ์เงินสด

อัตราการครอบครองพื้นที่เฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เดิมลดลงเหลือ 88.1% จาก 91.7% ฝ่ายบริหารระบุว่าการลดลง 6.7% ของ NOI และการลดลง 2.8% ตามเกณฑ์เงินสด มีสาเหตุหลักมาจากสัญญาเช่าที่หมดอายุลงโดยมีระยะเวลาว่างที่คาดการณ์ไว้รวม 282,878 ตารางฟุตในระหว่างไตรมาส

การส่งมอบโครงการพัฒนานั้นช่วยชดเชยได้บางส่วน โดยอเล็กซานเดรียเปิดให้บริการพื้นที่ 529,061 ตารางฟุตในระหว่างไตรมาส 3 ซึ่งโครงการต่าง ๆ มีอัตราการครอบครองพื้นที่ 84% ณ ส่งมอบ และส่งมอบ NOI เพิ่มเติมต่อปีจำนวน 40 ล้านดอลลาร์ ส่วนโครงการที่มีกำหนดส่งมอบจนถึงปี 2028 คาดว่าจะเพิ่ม NOI ต่อปีอีก 85 ล้านดอลลาร์ และมีสัญญาเช่าหรืออยู่ระหว่างการเจรจาแล้ว 77%

การหมุนเวียนสินทรัพย์ช่วยลดค่าใช้จ่ายในอนาคต แต่ส่งผลให้เกิดการด้อยค่าในปัจจุบัน

อเล็กซานเดรียกำลังขายหรือปรับเปลี่ยนตำแหน่งการแข่งขันของสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มเติมจำนวนมาก กลยุทธ์ดังกล่าวส่งผลให้เกิดการตั้งสำรองการด้อยค่าประจำไตรมาสจำนวน 637.9 ล้านดอลลาร์ รวมถึงการตัดจำหน่ายที่เกี่ยวข้องกับโครงการพัฒนาเฟนเวย์ และอสังหาริมทรัพย์ว่างที่ไม่ใช่กลุ่มเมกะแคมปัสในพาโลอัลโต

แผนการขายอาคาร 421 Park Drive คาดว่าจะช่วยลดรายจ่ายในการก่อสร้างที่อาจเกิดขึ้นได้ประมาณ 136 ล้านดอลลาร์ ขณะเดียวกัน การปรับเปลี่ยนอาคาร 311 Arsenal Street ให้เป็นการใช้งานเทคโนโลยีขั้นสูงที่มีต้นทุนต่ำลง คาดว่าจะช่วยลดรายจ่ายที่อาจเกิดขึ้นได้ประมาณ 220 ล้านดอลลาร์ แม้ว่าการย้ายอสังหาริมทรัพย์จากการปรับปรุงใหม่เข้าสู่พอร์ตโฟลิโอที่เปิดดำเนินงานจะทำให้อัตราการครอบครองพื้นที่ที่รายงานลดลง 0.9 จุดเปอร์เซ็นต์

ในเดือนตุลาคม อเล็กซานเดรียได้ขายหุ้นส่วนน้อยประมาณ 29% ในกิจการร่วมค้า Campus Point เป็นมูลค่า 475 ล้านดอลลาร์ ธุรกรรมดังกล่าวช่วยลดหนี้สุทธิและหุ้นบุริมสิทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงแล้วในงบการเงินเสมือน (Pro forma) ลงเหลือ 6.6 เท่า จาก 6.9 เท่าที่รายงาน

ธุรกรรมสินทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์ มีการวางเงินมัดจำแล้ว และอยู่ในช่วงท้าย มีมูลค่ารวมประมาณ 2.62 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 26 ตุลาคม เมื่อเทียบกับค่ากลางของประมาณการการจำหน่ายสินทรัพย์และการขายหุ้นบางส่วนในปี 2026 ที่ 1.90 พันล้านดอลลาร์ ธุรกรรมหรือรายรับบางส่วนอาจเลื่อนไปปี 2027 ขึ้นอยู่กับกรอบเวลาและสภาวะตลาด

ความสามารถในการทำกำไร สภาพคล่อง และโครงสร้างเงินทุน

อเล็กซานเดรียรายงานอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ 66% และอัตรากำไร EBITDA ปรับปรุงแล้วที่ 65% งบดุลมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 508.9 ล้านดอลลาร์ ขณะที่สภาพคล่องรวมอยู่ที่ 4.56 พันล้านดอลลาร์

หนี้สินรวมถึงหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิไม่มีประกันจำนวน 10.82 พันล้านดอลลาร์ หุ้นกู้ด้อยสิทธิไม่ด้อยสิทธิรองจำนวน 985.1 ล้านดอลลาร์ และยอดคงค้าง 1.09 พันล้านดอลลาร์ภายใต้วงเงินสินเชื่อไม่มีประกันและโครงการตั๋วแลกเงินเพื่อการพาณิชย์ มีหนี้สินรวมเพียง 6% เท่านั้นที่จะครบกำหนดชำระจนถึงปี 2028 และระยะเวลาหนี้สินคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 11.6 ปี

ในระหว่างไตรมาส 3 บริษัทได้ออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิไม่ด้อยสิทธิรองมูลค่า 1.00 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 7.25% หลักทรัพย์ดังกล่าวได้รับการนับเป็นส่วนของผู้ถือหุ้น 50% จากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือหลัก ซึ่งช่วยสนับสนุนตัวชี้วัดอัตราส่วนหนี้สิน อย่างไรก็ตาม ต้นทุนดอกเบี้ยส่งผลให้ฝ่ายบริหารคาดการณ์ว่าค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยตลอดทั้งปีจะจบลงใกล้กับระดับสูงของช่วงประมาณการ นอกจากนี้ อเล็กซานเดรียยังขยายระยะเวลาวงเงินสินเชื่อไม่มีประกันมูลค่า 5.0 พันล้านดอลลาร์ออกไปเป็นปี 2032 และลดส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง

บริษัทประกาศจ่ายเงินปันผลประจำไตรมาสที่ 0.72 ดอลลาร์ต่อหุ้น ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาส 2 แต่ต่ำกว่า 1.32 ดอลลาร์ในไตรมาส 3/2025 ฝ่ายบริหารระบุว่าระดับเงินปันผลในปัจจุบันมีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาความแข็งแกร่งของงบดุล สภาพคล่อง และความสามารถในการลงทุนซ้ำ โดยอัตราการจ่ายเงินปันผลในไตรมาส 3 อยู่ที่ 47%

ประมาณการปี 2026

อเล็กซานเดรียได้แคบช่วง FFO ปรับปรุงแล้วต่อหุ้น ในขณะที่ยังคงค่ากลางที่ 6.40 ดอลลาร์ไว้ตามเดิม ทั้งนี้ อัตราการครอบครองพื้นที่ที่เปิดดำเนินงาน NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิม และเป้าหมายอัตราส่วนหนี้สิน ณ สิ้นปียังคงเดิม แต่ความสามารถในการชำระภาระผูกพันคงที่ถูกปรับลดลงเนื่องจากการออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิไม่ด้อยสิทธิรองมูลค่า 1.00 พันล้านดอลลาร์

ค่ากลางของการจำหน่ายสินทรัพย์ที่ลดลงนั้นสะท้อนถึงเงินทุนที่ได้รับจากหุ้นกู้ด้อยสิทธิไม่ด้อยสิทธิรอง มากกว่าที่จะเกิดจากการเปลี่ยนแปลงค่ากลางของ FFO ปรับปรุงแล้ว สำหรับกระแสเงินสดจากการดำเนินงานปรับปรุงแล้วตลอดทั้งปียังคงคาดการณ์ไว้ที่ 475 ล้านดอลลาร์ ถึง 575 ล้านดอลลาร์

มุมมองของฝ่ายบริหาร

ฝ่ายบริหารวางแผนที่จะให้ความสำคัญกับโครงการที่มีผู้เช่าแล้วเป็นลำดับแรก และลดรายจ่ายในการก่อสร้างลงในปี 2027 ตามด้วยการลดลงเพิ่มเติมอีกในปี 2028 ทั้งนี้ คาดว่าอัตราการครอบครองพื้นที่เปิดดำเนินงานเฉลี่ยจะลดลงชั่วคราวในปี 2027 เนื่องจากการหมดอายุของสัญญาเช่ารายใหญ่และการยุติการดำเนินงานของผู้เช่าที่อาจเกิดขึ้น ก่อนที่จะปรับตัวดีขึ้นในปี 2028 เมื่อมีการปล่อยเช่าพื้นที่ว่าง

NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นจากค่ากลางของประมาณการปี 2026 ในปี 2027 แต่ยังคงติดลบ ทั้งนี้ อเล็กซานเดรียมีแผนจะให้ประมาณการปี 2027 ฉบับเต็มและสมมติฐานด้านเงินทุนที่เกี่ยวข้องในวันพบนักลงทุนวันที่ 2 ธันวาคม

รายการการซื้อขายโดยคนในบริษัทเมื่อเร็ว ๆ นี้

กิจกรรมของคนในบริษัทที่มีการรายงานในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมารวมถึงหุ้นที่ซื้อจำนวน 41,788 หุ้นจากการทำรายการ 17 ครั้ง และหุ้นที่ขายจำนวน 28,810 หุ้นจากการทำรายการ 3 ครั้ง ส่งผลให้เป็นการซื้อสุทธิ 12,978 หุ้น ทั้งนี้ จำนวนการซื้อดังกล่าวรวมถึงการให้รางวัลเป็นหุ้นมูลค่าศูนย์ดอลลาร์ ดังนั้นจึงไม่ควรมองเป็นการซื้อในตลาดเสรีทั้งหมด

รายการเหล่านี้อธิบายถึงกิจกรรมของคนในบริษัทที่มีการรายงานเท่านั้น และไม่ได้สะท้อนถึงมุมมองต่อผลการดำเนินงานในอนาคตของอเล็กซานเดรีย

ความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องจับตา

• การหมดอายุของสัญญาเช่ารายใหญ่ในปี 2027: พื้นที่ประมาณ 1.38 ล้านตารางฟุต คิดเป็นรายได้จากการเช่าต่อปี 100.5 ล้านดอลลาร์ คาดว่าจะประสบภาวะว่างนาน 9 ถึง 24 เดือนหลังหมดอายุสัญญา ซึ่งอาจกดดันอัตราการครอบครองพื้นที่และ NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิม
• การยุติการดำเนินงานของผู้เช่า: ประมาณการปี 2026 ของอเล็กซานเดรียรวมการปรับลด FFO จำนวน 30 ล้านดอลลาร์ ถึง 35 ล้านดอลลาร์ โดยรับรู้ไปแล้วประมาณ 30 ล้านดอลลาร์จนถึงไตรมาส 3 ฝ่ายบริหารคาดการณ์ในเบื้องต้นว่าอาจจำเป็นต้องรับรู้ผลกระทบในระดับที่ใกล้เคียงกันเป็นอย่างน้อยในปี 2027
• ส่วนต่างการต่อสัญญาเช่าติดลบ: อัตราการต่อสัญญาในไตรมาส 3 ลดลงทั้งตามเกณฑ์ที่รายงานและเกณฑ์เงินสด แรงกดดันด้านราคาที่ต่อเนื่องอาจจำกัดการฟื้นตัวของ NOI แม้ว่าปริมาณการให้เช่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงก็ตาม
• อัตราส่วนหนี้สินและต้นทุนทางการเงิน: อัตราส่วนหนี้สินในงบการเงินเสมือนยังคงสูงกว่าเป้าหมายระยะกลางของบริษัทที่ระดับ 5 เท่ากลางๆ ขณะที่หุ้นกู้ใหม่ชุด 7.25% เพิ่มค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยและลดความสามารถในการชำระภาระผูกพันคงที่
• การจำหน่ายสินทรัพย์และการดำเนินโครงการ: การจำหน่ายสินทรัพย์ตามแผน การปรับเปลี่ยนโครงการ และการให้เช่าในอนาคตจะต้องเกิดขึ้นภายใต้เงื่อนไขที่ยอมรับได้ เพื่อให้ได้รายรับ การประหยัดค่าก่อสร้าง และการลดสัดส่วนหนี้สินตามที่คาดการณ์ไว้

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 ของอเล็กซานเดรียมีการผสมผสานระหว่างกิจกรรมการให้เช่าที่ดีขึ้นและความผูกพันด้านการก่อสร้างตามแผนที่ลดลง กับรายได้จากการให้เช่า อัตราการครอบครองพื้นที่ และ FFO ปรับปรุงแล้วที่อ่อนแอลง ทั้งนี้ การด้อยค่าของสินทรัพย์เพื่อการขายส่งผลให้ขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP เพิ่มขึ้น ขณะที่การยุติการดำเนินงานของผู้เช่า NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมที่เป็นลบ และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานประจำ สำหรับประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือ การเปลี่ยนสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วให้กลายเป็นการเข้าครอบครองพื้นที่จริง การขายสินทรัพย์ให้เสร็จสมบูรณ์ ความคืบหน้าในการลดสัดส่วนหนี้สิน และผลกระทบจากการหมดอายุของสัญญาเช่ารายใหญ่ในปี 2027