Prejuízo da Opendoor se aprofunda no 3T26 enquanto compras de imóveis quadruplicam

A Opendoor Technologies Inc. (NASDAQ: OPEN) expandiu expressivamente a compra de imóveis no terceiro trimestre de 2026, aumentando seus estoques enquanto a receita voltou a superar US$ 1 bilhão. No entanto, margens GAAP mais fracas e despesas mais elevadas ampliaram o prejuízo líquido da companhia para US$ 218 milhões, frente a US$ 90 milhões no mesmo período do ano anterior.

A receita aumentou 12% em comparação anual, para US$ 1,02 bilhão, contra US$ 915 milhões, enquanto as vendas de imóveis subiram 6%, para 2.728 unidades. A Opendoor adquiriu 4.865 imóveis durante o trimestre, mais de quatro vezes as 1.169 unidades compradas no mesmo período do ano anterior e acima das 4.378 do segundo trimestre.

O ritmo mais acelerado de aquisições elevou o estoque ao final do trimestre para 7.596 imóveis, avaliados em US$ 2,57 bilhões. O volume se compara aos 3.139 imóveis no valor de US$ 1,05 bilhão no fim do terceiro trimestre de 2025. As compras também superaram substancialmente as vendas no trimestre recente, adicionando 2.137 imóveis ao estoque.

Margens se estreitam com alta nos ajustes de estoque

O lucro bruto GAAP recuou para US$ 38 milhões, frente a US$ 66 milhões um ano antes, apesar do avanço na receita. A margem bruta contraiu de 7,2% para 3,7%, refletindo, entre outros fatores, um ajuste de avaliação de estoques de US$ 53 milhões no período, comparado a US$ 15 milhões no mesmo trimestre do ano anterior.

O lucro bruto ajustado, que alinha os ajustes de avaliação de estoques ao período em que os respectivos imóveis são vendidos, subiu de US$ 64 milhões para US$ 80 milhões. A margem bruta ajustada avançou de 7,0% para 7,8%.

O lucro de contribuição avançou de US$ 20 milhões para US$ 34 milhões, e a margem de contribuição melhorou de 2,2% para 3,3%. O lucro de contribuição por imóvel vendido foi de aproximadamente US$ 12.000, acima dos US$ 8.000 de um ano antes. No entanto, esses indicadores enfraqueceram na comparação sequencial frente ao segundo trimestre, quando o lucro de contribuição foi de US$ 51 milhões, com margem de 5,8% e US$ 22.000 por imóvel vendido.

O prejuízo líquido GAAP incluiu US$ 96 milhões em remuneração baseada em ações atrelada a unidades de ações restritas (RSUs) com condições de mercado, frente a US$ 14 milhões no mesmo período do ano anterior. As despesas operacionais GAAP totais subiram de US$ 134 milhões para US$ 225 milhões, incluindo US$ 121 milhões em despesas gerais e administrativas.

Em termos não GAAP, o prejuízo líquido ajustado ampliou-se para US$ 66 milhões, ante US$ 61 milhões um ano antes. O EBITDA ajustado ficou negativo em US$ 31 milhões, frente a US$ 33 milhões negativos no mesmo trimestre do ano anterior, enquanto a margem EBITDA ajustada foi de 3,0% negativos, contra 3,6% negativos.

Ganho de escala em aquisições e redução de custos unitários

A administração apontou três prioridades: ganhar escala nas aquisições, melhorar a economia unitária e a velocidade de revenda, e gerar alavancagem operacional.

A Opendoor informou que a conversão de vendedores para o mesmo spread de oferta aumentou substancialmente nas safras de janeiro a junho. A taxa de conversão em 2026 foi de 7,6%, ou 3,3 vezes a taxa comparável de 2024, e de 5,8%, ou 3,1 vezes a taxa comparável de 2025, para as faixas de spread destacadas na apresentação. A empresa busca converter uma parcela maior do seu alcance atual de vendedores em transações, ampliando seu portfólio de produtos, reduzindo atritos e oferecendo um contexto de mercado mais claro.

A empresa também relatou avanços na velocidade de revenda. No encerramento do trimestre, 18% dos imóveis anunciados pela Opendoor estavam no mercado há mais de 120 dias, uma queda frente aos 51% observados um ano antes e abaixo do patamar de 30% calculado pela Opendoor para o mercado em geral com base em dados de serviços de listagem múltipla (MLS).

O engajamento de compradores incluiu mais de 33.000 sessões de visita a imóveis de propriedade da Opendoor durante o trimestre. Desse total, 62% ocorreram nos fins de semana ou a partir das 17h. O volume de originação de hipotecas concedidas foi cerca de cinco vezes superior ao nível do segundo trimestre, embora a apresentação não tenha divulgado o número de empréstimos.

O custo de marketing acumulado em 12 meses por imóvel adquirido recuou 57%, para cerca de US$ 2.800, ante US$ 6.500 um ano antes. As despesas operacionais por imóvel adquirido caíram 36%, para aproximadamente US$ 4.000, enquanto as despesas operacionais fixas por imóvel diminuíram 34%, para cerca de US$ 10.400. Esses números dividem as despesas de quatro trimestres pelo fechamento de aquisições de quatro trimestres, refletindo, portanto, o benefício de um volume maior de transações.

A Opendoor também está recorrendo à automação, a fluxos de trabalho integrados e a uma plataforma tecnológica compartilhada para aumentar sua capacidade. A produtividade da equipe de precificação foi 2,6 vezes maior entre os períodos de quatro semanas comparados na apresentação, embora a empresa tenha ressalvado que o mix de tarefas mudou e que a métrica não mensura economias atribuíveis à inteligência artificial.

Estrutura de ponto de equilíbrio não constitui guidance

A apresentação incluiu um modelo ilustrativo para atingir o ponto de equilíbrio no lucro líquido ajustado, baseado em 6.000 transações trimestrais com preço médio de venda de US$ 375.000, gerando US$ 2,25 bilhões em receita trimestral. Os dois cenários consideram margens de contribuição de 5% ou 7%, despesas operacionais ajustadas equivalentes a 3% ou 4% da receita, e despesas financeiras líquidas e outros custos iguais a 2% ou 3%.

A Opendoor ressaltou que a estrutura representa premissas de regime estável, e não um guidance ou previsão oficial. O modelo também não implica atingir o ponto de equilíbrio segundo as normas contábeis GAAP, e a empresa não deu garantias sobre se ou quando esses resultados poderiam ser alcançados.

As perspectivas da companhia continuam expostas à demanda por moradia, às taxas de juros, à inflação, à oscilação dos preços dos imóveis e ao acesso a financiamento. A execução também depende da capacidade da Opendoor de revender imóveis aos preços esperados e dentro dos prazos planejados, gerenciar seu estoque ampliado, desenvolver produtos de crédito imobiliário e gerar os ganhos de eficiência esperados com automação e inteligência artificial.