NREF reporta prejuízo no 3T; guidance de CAD do 4T cobre dividendos

A NexPoint Real Estate Finance Inc. (NYSE: NREF) reportou prejuízo no terceiro trimestre e uma queda sequencial de 5,2% no valor patrimonial, contrastando com o avanço da receita líquida de juros e a melhora nos lucros distribuíveis (não GAAP). Para o quarto trimestre, o REIT de hipotecas projeta um caixa disponível para distribuição (CAD) de US$ 0,55 por ação ordinária diluída no ponto médio, suficiente para cobrir o dividendo declarado de US$ 0,50, enquanto a projeção para o lucro disponível para distribuição (EAD) ficaria aquém desse pagamento.

A NREF registrou prejuízo líquido de US$ 0,9 milhão no terceiro trimestre, em comparação com o lucro líquido de US$ 17,3 milhões no segundo trimestre. O prejuízo atribuível aos acionistas ordinários foi de US$ 12,2 milhões, ou US$ 0,65 por ação diluída, revertendo o lucro atribuível aos acionistas ordinários de US$ 5,4 milhões, ou US$ 0,29 por ação diluída, registrado no segundo trimestre.

A receita líquida de juros aumentou US$ 0,7 milhão na comparação sequencial, para US$ 17,3 milhões, impulsionada pela alta da receita de juros para US$ 27,4 milhões e pelo avanço das despesas com juros para US$ 10,2 milhões. As outras receitas reverteram para uma perda de US$ 7,4 milhões, ante um ganho de US$ 10,8 milhões no trimestre anterior, enquanto as despesas operacionais subiram de US$ 10,0 milhões para US$ 10,8 milhões.

O valor patrimonial, incluindo participações não controladoras resgatáveis na sociedade operacional, recuou para US$ 406,1 milhões, ou US$ 17,63 por ação ordinária, frente a US$ 18,60 por ação ao final do segundo trimestre.

Lucros distribuíveis cobriram os dividendos do terceiro trimestre

O EAD do terceiro trimestre foi de US$ 12,2 milhões, ou US$ 0,52 por ação ordinária diluída, uma alta de 13% em relação ao resultado por ação do segundo trimestre. O CAD totalizou US$ 14,0 milhões, ou US$ 0,60 por ação ordinária diluída, um avanço sequencial de 3,4%.

A NREF pagou um dividendo referente ao terceiro trimestre de US$ 0,50 por ação ordinária em 30 de setembro. O EAD cobriu o provento em 1,04 vez e o CAD, em 1,20 vez, enquanto o índice de cobertura pelo lucro GAAP foi negativo em 1,30 vez.

O conselho declarou outro dividendo de US$ 0,50 por ação para o quarto trimestre, com pagamento previsto para 31 de dezembro. O guidance da administração para o quarto trimestre prevê lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários entre US$ 6,8 milhões e US$ 9,2 milhões. No ponto médio, a NREF espera um EAD de US$ 0,42 por ação ordinária diluída e um CAD de US$ 0,55, correspondendo a coberturas de dividendos de 0,84 vez e 1,10 vez, respectivamente. A estimativa de cobertura pelo lucro GAAP é de 0,68 vez.

O EAD e o CAD são métricas não GAAP utilizadas pela NREF para avaliar sua capacidade de distribuir proventos. Os cálculos por ação utilizam ações diluídas ajustadas que excluem o potencial efeito dilutivo da liquidação de resgates de ações preferenciais da Série B ou da Série C com ações ordinárias.

Portfólio permanece concentrado em ativos imobiliários estabilizados

A NREF encerrou setembro com uma carteira de cerca de US$ 1,0 bilhão distribuída em 83 investimentos. O portfólio inclui empréstimos sênior e mezanino, títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS), equity preferencial, ações preferenciais, imóveis e outros investimentos atrelados principalmente a propriedades multifamiliares, locação residencial unifamiliar (single-family rental), self-storage, galpões industriais, marinas e propriedades voltadas para ciências da vida.

Excluindo certas participações em equity, linhas de crédito e propriedades multifamiliares detidas diretamente, 78,3% do portfólio estava estabilizado. A relação empréstimo/valor (LTV) média ponderada foi de 64,7%, o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) médio ponderado foi de 1,39 vez e o prazo médio remanescente era de 2,4 anos. A empresa afirmou que o portfólio tem exposição mínima a empréstimos para construção e nenhuma exposição a empréstimos voltados para ativos em transição profunda ou para venda.

Durante o trimestre, a NREF financiou US$ 8,4 milhões em um empréstimo com cupom mensal de SOFR mais 900 pontos-base. A companhia também realizou dois investimentos em equity preferencial totalizando US$ 6,2 milhões, com retornos preferenciais mensais de 14% e 13%.

A apresentação descreveu um cenário de oferta potencialmente mais favorável para vários segmentos imobiliários estratégicos. O início de obras de imóveis multifamiliares caiu mais de 40% entre 2023 e 2025, com previsão de que as entregas diminuam de aproximadamente 600.000 unidades em 2024 para cerca de 327.000 em 2027. A administração também projeta que os fundamentos de self-storage se fortaleçam até 2026, à medida que os projetos em construção recuarem.

O setor imobiliário de ciências da vida continua enfrentando excesso de oferta no curto prazo. A NREF informou que o pipeline restante de desenvolvimento especulativo deve ser entregue até 2026, após o qual a nova oferta deve ficar amplamente restrita a projetos sob medida (build-to-suit) totalmente pré-locados. A empresa apontou os investimentos locais em biofabricação como uma fonte de demanda que compensou parcialmente o ritmo mais fraco nas locações de laboratórios e de espaços de pesquisa e desenvolvimento.

Capacidade de financiamento ampliada

A NREF ampliou uma linha existente de empréstimo a prazo sênior com garantia e total return swap com o Mizuho de US$ 375 milhões para US$ 450 milhões. A empresa também captou US$ 27,9 milhões por meio da emissão de aproximadamente 1,1 milhão de ações preferenciais da Série C. Sua relação dívida/patrimônio líquido era de 0,97 vez em 30 de setembro.

O CAD cobriu os dividendos preferenciais combinados das Séries B e C em 1,37 vez no terceiro trimestre, enquanto o índice de cobertura correspondente com base no prejuízo líquido foi negativo em 1,20 vez. A NREF informou que mantém liquidez suficiente para pagar em dinheiro os resgates de ações preferenciais até o teto trimestral e não pretende liquidar os resgates da Série B ou Série C com ações ordinárias quando a cotação das ações ordinárias estiver abaixo do valor patrimonial.

O guidance para o quarto trimestre permanece sujeito ao desempenho dos investimentos, aos custos de financiamento, às condições do mercado imobiliário e a outros riscos identificados nos relatórios regulatórios da NREF. A apresentação também ressaltou a pressão de oferta no curto prazo no segmento de ciências da vida e observou que as premissas prospectivas sobre o portfólio e as estimativas de cobertura de proventos podem diferir dos resultados reais.