Global Net Lease eleva projeção de AFFO para 2026 após acordo com a Modiv

A Global Net Lease (NYSE: GNL) elevou o piso de seu guidance de fundos ajustados de operações (AFFO) para 2026 após concluir a aquisição da Modiv Industrial e avançar em um programa de venda de escritórios. O REIT especializado em contratos net lease para inquilino único agora projeta um AFFO de US$ 0,83 a US$ 0,85 por ação para o ano todo, frente à faixa anterior de US$ 0,82 a US$ 0,85.

A companhia atribuiu a revisão a uma maior visibilidade após três trimestres, à conclusão da transação da Modiv, a recompras de ações, a desinvestimentos em escritórios e ao desempenho operacional em todo o portfólio. A GNL manteve sua previsão para a relação dívida líquida/EBITDA ajustado de 6,5 vezes a 6,9 vezes e revisou o volume bruto de transações previsto de US$ 700 milhões a US$ 800 milhões para US$ 750 milhões a US$ 800 milhões. A projeção de transações inclui tanto aquisições quanto desinvestimentos.

No terceiro trimestre encerrado em 30 de setembro, a GNL reportou US$ 112,9 milhões em receitas de locatários e um prejuízo líquido GAAP atribuível aos acionistas ordinários de US$ 67,1 milhões, ou US$ 0,31 por ação. O prejuízo incluiu US$ 58,2 milhões em perdas por impairment. O AFFO, uma métrica não contábil (não GAAP), foi de US$ 48,3 milhões, ou US$ 0,22 por ação diluída, enquanto a receita operacional líquida (NOI) somou US$ 98,5 milhões e o NOI em base caixa foi de US$ 98,6 milhões.

Aquisição da Modiv direciona portfólio para ativos industriais

A GNL concluiu sua aquisição de US$ 535 milhões da Modiv Industrial em 12 de agosto com um cap rate em base caixa de aproximadamente 7,6%. A transação adicionou 40 propriedades industriais com prazo médio remanescente de locação ponderado de 15 anos e reajustes médios anuais de aluguel de 2,4%.

A aquisição elevou os imóveis industriais e de distribuição para 51% do aluguel linear anualizado da GNL, superando a composição do portfólio antes da transação, e estendeu o prazo médio ponderado de locação de toda a companhia para 6,3 anos, contra 5,7 anos no fim do segundo trimestre. A GNL afirmou que 45% do aluguel-base anual do portfólio adquirido provém de locatários classificados como grau de investimento, incluindo ratings efetivos e implícitos.

A transação integralmente em ações foi estruturada para manter a alavancagem neutra e, de acordo com a empresa, deve proporcionar um ganho de aproximadamente 4% (acretiva) ao AFFO por ação. A contribuição de um trimestre completo das propriedades adquiridas começará a ser refletida no quarto trimestre. A GNL também prevê cerca de US$ 6 milhões em sinergias anuais de custos com a eliminação de despesas sobrepostas de empresa de capital aberto, pessoal e terceiros.

Como a aquisição foi concluída em meados de agosto, a GNL explicou que sua relação dívida líquida/EBITDA ajustado no terceiro trimestre não é representativa: a dívida ao final do trimestre incluiu a transação integralmente, enquanto o EBITDA ajustado registrou apenas uma fração do trimestre dos resultados da Modiv. A administração espera que o quarto trimestre incorpore uma contribuição trimestral completa e segue classificando o negócio como neutro para a alavancagem.

Venda de escritórios continua central para a reciclagem de capital

Os imóveis de escritórios representavam 23% do aluguel linear do portfólio no final do trimestre, uma redução frente aos 27% no início de 2026. Ao incluir os desinvestimentos sob contratos de compra e venda ou cartas de intenção até 30 de outubro, a companhia estimou uma exposição pro forma a escritórios de aproximadamente 18%.

A GNL concluiu US$ 167 milhões em desinvestimentos durante 2026 e reportou um total de aproximadamente US$ 391 milhões entre vendas concluídas e seu pipeline de desinvestimentos. Cerca de 68% desse montante era composto por ativos de escritórios. O pipeline incluía aproximadamente US$ 58 milhões em contratos de compra e venda assinados e US$ 166 milhões sob cartas de intenção.

As propriedades ocupadas vendidas ao longo do ano registraram um cap rate em base caixa de 7,7%. O programa também inclui ativos vagos que, segundo as projeções da GNL, eliminarão um impacto negativo de mais de US$ 2 milhões no NOI. A companhia pretende vender cerca de US$ 141 milhões em imóveis de escritórios no término dos contratos de locação, permitindo o recebimento do restante do aluguel contratual e buscando evitar custos de relocação, despesas de capital (capex) e exposição à vacância.

A administração planeja continuar comercializando imóveis de escritórios e redirecionar os recursos obtidos para ativos industriais e de varejo voltados a inquilinos únicos. A companhia informou que buscará balancear o momento de venda e o preço, inclusive negociando a prorrogação de contratos antes da alienação nos casos em que isso puder sustentar o valor dos ativos.

Liquidez e operações do portfólio

A GNL encerrou o trimestre com US$ 2,85 bilhões em dívida total e US$ 2,70 bilhões em dívida líquida, uma queda de US$ 164 milhões frente ao terceiro trimestre de 2025. Sua taxa de juros média ponderada foi de 4,1%, em comparação com 4,2% um ano antes, com 86% da dívida contratada a taxa fixa ou convertida em fixa via swap.

A companhia reportou US$ 863 milhões em liquidez, composta por US$ 150,7 milhões em caixa e equivalentes de caixa e US$ 712,6 milhões disponíveis em sua linha de crédito rotativo. A GNL não tem vencimentos programados de dívida antes de novembro de 2027. Seus vencimentos mais próximos são de US$ 94 milhões em hipotecas em novembro de 2027 e US$ 500 milhões em notas seniores em dezembro de 2027.

O portfólio era composto por 835 propriedades que somavam 43,5 milhões de pés quadrados, com taxa de ocupação de 96%. Ativos industriais e de distribuição geraram 51% do aluguel linear anualizado, o segmento de varejo contribuiu com 26% e os escritórios responderam por 23%. Cerca de 63% do aluguel do portfólio proveio de locatários com classificação de grau de investimento efetivo ou implícito, enquanto 87% dos contratos previam reajustes contratuais de aluguel.

Durante o trimestre, a GNL concluiu 10 renovações contratuais que abrangeram cerca de 840.000 pés quadrados e US$ 10,4 milhões em aluguel linear. As renovações apresentaram um prazo médio ponderado de 5,2 anos e geraram um spread de renovação de aluguel linear de 4,9%.

A GNL reiterou que a desalavancagem segue como prioridade de longo prazo e planeja direcionar os recursos de desinvestimentos para o pagamento de dívidas, preservando seu balanço em nível de grau de investimento. A empresa também pretende reter flexibilidade em suas decisões de alocação de capital, que incluíram a recompra de 29,7 milhões de ações por US$ 246 milhões entre janeiro de 2025 e 30 de outubro de 2026.

As perspectivas dependem, em parte, da conclusão das vendas de imóveis planejadas e da captura dos benefícios projetados com a aquisição da Modiv. A GNL alertou que transações sob contratos ou cartas de intenção podem não ser concluídas nos termos previstos ou sequer ocorrer, e que aquisições, desinvestimentos e operações de financiamento continuam sujeitos a condições de mercado, disponibilidade de capital e prazos. Seu guidance e as projeções da aquisição também dependem de premissas que podem fazer com que os resultados reais divirjam materialmente.