Locação de escritórios da Douglas Emmett melhora enquanto NOI de apartamentos sobe 4,4%

A Douglas Emmett Inc. (NYSE: DEI) reportou indicadores mais firmes de locação de escritórios e crescimento contínuo no segmento residencial no terceiro trimestre de 2026, com sua taxa de locação de escritórios no conceito "mesmas propriedades" (same-property) subindo de 79,8% um ano antes para 80,7%, e a receita operacional líquida (NOI) de apartamentos no mesmo portfólio avançando 4,4%.

O real estate investment trust (REIT), proprietário de imóveis comerciais e residenciais de alto padrão em West Los Angeles e Honolulu, assinou contratos de locação que somam 3,8 milhões de pés quadrados de escritórios ao longo dos quatro trimestres encerrados em setembro. Sua taxa geral de escritórios locados ficou em 80,4%, 3,7 pontos percentuais acima da ocupação física, refletindo locatários que já assinaram contratos, mas ainda não se mudaram. A empresa afirmou que esses locatários devem contribuir para a ocupação física à medida que os contratos entrarem em vigor.

A Douglas Emmett possui 18,2 milhões de pés quadrados em espaços de escritórios, que geram 78% de suas receitas de aluguel, e 4.410 apartamentos, que respondem pelos 22% restantes. West Los Angeles representa 66% do aluguel anual, seguida pelo Los Angeles Valley, com 20%, e por Honolulu, com 14%.

Pequenos locatários sustentam a estratégia de locação de escritórios

O portfólio de escritórios inclui cerca de 2.800 contratos de locação, com área mediana de aproximadamente 2.400 pés quadrados. Cerca de 96% dos contratos cobrem menos de 20.000 pés quadrados, limitando a exposição a qualquer grande locatário individual. O setor de serviços jurídicos representa a maior concentração setorial, com 19,9%, seguido por serviços financeiros, com 16%, e o setor imobiliário, com 13,5%.

A retenção de locatários tem ficado em média em cerca de 70% por área em pés quadrados desde a oferta pública inicial (IPO) da companhia, em 2006. Os vencimentos de contratos também estão distribuídos ao longo de vários anos, com a maior fatia anual — 12,8% — prevista para 2028.

A Douglas Emmett afirmou que reajustes anuais contratuais de aluguel entre 3% e 5% estão incluídos em quase todos os seus contratos de locação de escritórios. Seu portfólio agrupado em clusters também permite que as funções de locação, gestão predial, jurídica, design e construção sejam conduzidas internamente entre edifícios próximos. A empresa assinou cerca de 900 contratos de locação de escritórios nos últimos quatro trimestres, enquanto o período médio entre os termos acordados e a mudança do locatário foi inferior a quatro meses.

Apartamentos proporcionam crescimento e capacidade de desenvolvimento

O portfólio de apartamentos mantém uma taxa média de locação de cerca de 99% desde 2009 e nunca ficou abaixo de 98% nesse período. O NOI de apartamentos no conceito "mesmas propriedades" (same-property) cresceu a uma média de aproximadamente 4% ao ano nos últimos 15 anos, incluindo o aumento de 4,4% na comparação anual registrado no trimestre mais recente.

A Douglas Emmett possui mais de 1.000 apartamentos em desenvolvimento, o equivalente a cerca de 23% de seu total atual de unidades. O projeto de revitalização Landmark Residences, em Brentwood, prevê 712 unidades, com as Torres A e B programadas para conclusão em 2028. O projeto tem custo estimado de cerca de US$ 400 milhões.

No edifício 10900 Wilshire, em Westwood, a empresa está desenvolvendo um imóvel de uso misto ao converter andares de escritórios em apartamentos à medida que ficam vagos. A conversão de todos os andares elegíveis pode criar até 323 unidades, com custo estimado entre US$ 200 milhões e US$ 250 milhões, embora ainda não tenha sido estabelecida uma distribuição fixa entre espaços corporativos e residenciais.

A companhia também identificou terrenos já aprovados para desenvolvimento (entitled sites) com capacidade potencial para 8.000 a 10.000 apartamentos adicionais. A Douglas Emmett alertou que o desenvolvimento imobiliário em seus mercados é demorado e complexo, e que os custos dos projetos, o número de unidades e os cronogramas continuam sendo estimativas sujeitas a incertezas.

Perfil da dívida e riscos

A Douglas Emmett encerrou o trimestre com US$ 311 milhões em caixa. Cerca de 86% de sua dívida tinha taxa pré-fixada ou fixada via swap, com taxa de juros média de 5,04%, enquanto 14% estava a taxas flutuantes. Seus empréstimos são garantidos por grupos distintos de propriedades sem direito de regresso (non-recourse) e não contam com covenants corporativos.

A empresa informou não ter vencimentos de dívida em 2026, embora sua parcela de vencimentos programados inclua US$ 338 milhões em 2027, US$ 607 milhões em 2028, US$ 428 milhões em 2029 e US$ 2,38 bilhões em 2030.

A Douglas Emmett apontou a demanda por escritórios, as taxas de juros e refinanciamento, a concentração geográfica e a saída de inquilinos como os principais riscos. Seus ativos estão concentrados em West Los Angeles e Honolulu, enquanto a ocupação de escritórios permanece abaixo da taxa de contratos locados. A companhia também destacou que planos prospectivos de desenvolvimento e expectativas operacionais podem diferir dos resultados reais em razão das incertezas descritas em seus relatórios regulatórios.