AFFO da Postal Realty no 3T Sobe 9,1%, Meta de Aquisições É Elevada

A Postal Realty (NYSE: PSTL) reportou fundos ajustados provenientes de operações (AFFO) de US$ 0,36 por ação diluída no terceiro trimestre de 2026, uma alta de 9,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, com o crescimento interno e as aquisições impulsionando os resultados. O fundo de investimento imobiliário (REIT) também elevou suas projeções para o AFFO do ano todo e para aquisições, sinalizando uma contribuição maior da expansão do portfólio, ao mesmo tempo em que manteve um índice de alavancagem pro forma relativamente baixo.

A empresa agora projeta um AFFO de US$ 1,42 a US$ 1,44 por ação para 2026, representando um crescimento de 8,3% na comparação anual no ponto médio. Sua projeção anterior não foi divulgada na apresentação. A Postal Realty também manteve a perspectiva de crescimento do resultado operacional líquido (NOI) caixa no conceito "mesmas lojas" de 6% a 7% para 2026.

O AFFO por ação permaneceu estável em relação ao segundo trimestre. A empresa atribuiu o resultado sequencial à sazonalidade dos custos operacionais e a despesas gerais e administrativas não recorrentes. A Postal Realty declarou um dividendo trimestral de US$ 0,245 por ação, equivalente a US$ 0,98 ao ano.

Meta de aquisições é elevada

A Postal Realty elevou sua meta de aquisições para 2026 para uma faixa entre US$ 185 milhões e US$ 200 milhões, ante a faixa anterior de US$ 150 milhões a US$ 160 milhões. Durante o terceiro trimestre, a empresa adquiriu 145 imóveis, totalizando cerca de 387 mil pés quadrados, por US$ 82 milhões, a uma taxa de capitalização (cap rate) caixa média ponderada de 6,9%.

As transações do trimestre incluíram imóveis em Greenwich, Connecticut, e Brooklyn, Nova York. Em setembro, a empresa também comprou 72 imóveis que gerenciava anteriormente por US$ 27,8 milhões, financiados com US$ 25,8 milhões em caixa e US$ 2 milhões em unidades de parceria operacional (operating partnership units). Esse portfólio está totalmente ocupado e abrange aproximadamente 148 mil pés quadrados.

Até 30 de setembro, a Postal Realty havia concluído cerca de US$ 162 milhões em aquisições em 2026, a uma taxa de capitalização média ponderada de 7,1%. A empresa informou que 77% de suas aquisições foram originadas internamente, refletindo seu foco na consolidação de um mercado fragmentado de imóveis postais de propriedade privada.

Ao final do trimestre, a Postal Realty possuía 2.159 imóveis em 49 estados, com aproximadamente 7,9 milhões de pés quadrados de área locável líquida interna. A taxa de ocupação foi de 99,8%, enquanto o prazo médio ponderado dos contratos de locação foi de 6,4 anos, incluindo determinados termos contratuais acordados e aditivos não executados descritos na apresentação.

Alterações em contratos de locação sustentam estratégia de crescimento interno

A administração busca substituir estruturas de aluguel fixo por contratos mais longos com reajustes anuais. Incluindo os termos acordados até 2027, os contratos de locação com reajustes anuais de pelo menos 3% cobririam 60% do portfólio, enquanto contratos de 10 anos representariam 55%. Alguns desses termos ainda não entraram em vigor, e os números incluem aditivos não executados que estendem certos contratos com ajuste a mercado de 2023.

A Postal Realty projeta um crescimento da receita caixa no conceito "mesmas lojas" de aproximadamente 6,5% em 2027. Os vencimentos de contratos oferecem oportunidades para reajustar aluguéis, mas também expõem a empresa a riscos de renovação e negociação. Cerca de 26% do aluguel base anualizado estão associados a vencimentos de contratos sujeitos a ajuste a mercado de 2027 a 2030. A taxa histórica de retenção de locação média ponderada do portfólio foi de 99,6% no acumulado do ano até 2026.

Emissão de ações amplia capacidade de aquisição

A Postal Realty captou US$ 213 milhões em capital próprio em 2026 até 16 de outubro, incluindo US$ 82,5 milhões esperados de ações a termo pendentes de liquidação, assumindo a liquidação física integral. A empresa reportou US$ 343,5 milhões em liquidez ao final do terceiro trimestre, consistindo principalmente em capacidade não utilizada de linha de crédito rotativo e recursos esperados da emissão de ações a termo pendentes de liquidação.

A empresa expandiu sua linha de crédito em US$ 60 milhões, para US$ 615 milhões, em julho, incluindo um aumento da linha rotativa para US$ 275 milhões. Ao final do trimestre, 93,2% da dívida era a taxa fixa, a taxa de juros média ponderada era de 3,9% e o prazo médio ponderado da dívida era de 3,2 anos. A relação dívida líquida pro forma sobre EBITDA ajustado anualmente (run-rate) foi de 3,5 vezes após contabilizar os recursos pendentes das ações a termo, abaixo da meta de alavancagem declarada pela administração de no máximo 5,5 vezes.

A apresentação da Postal Realty destacou classificações de grau de investimento BBB da Fitch e da KBRA, sendo a nota da Fitch anunciada em agosto.

As perspectivas da empresa continuam sujeitas à sua capacidade de concluir aquisições e negociar contratos de locação com o Serviço Postal dos EUA (USPS) nos termos esperados. Outros riscos divulgados incluem mudanças na demanda por serviços postais, fechamento ou consolidação de imóveis do USPS, custos operacionais e de financiamento mais altos, flutuações nas taxas de juros, disponibilidade de aquisições e a capacidade da empresa de manter o status de REIT. A Postal Realty também ressaltou que suas projeções financeiras não-GAAP não são reconciliadas com as medidas comparáveis do GAAP porque certos itens, como perdas por redução ao valor recuperável (impairments), ganhos ou perdas na venda de imóveis, e depreciação e amortização, são difíceis de prever.