LTC Properties eleva ponto médio de investimentos para 2026 com expansão do portfólio SHOP

A LTC Properties, Inc. (NYSE: LTC) expandiu seu portfólio operacional de moradias para idosos no terceiro trimestre de 2026 e elevou o ponto médio de sua estimativa de investimento bruto para o ano de US$ 900 milhões para US$ 1,0 bilhão, reforçando uma mudança de portfólio em direção a moradias para idosos próprias e afastando-se da exposição a enfermagem especializada e empréstimos hipotecários. A empresa também relatou Core FFO e Core FAD mais altos, enquanto o lucro GAAP foi impulsionado por um ganho substancial na venda de imóveis.

A LTC registrou lucro líquido atribuível aos acionistas de US$ 348,1 milhões no terceiro trimestre, ou US$ 6,39 por ação diluída, em comparação com um prejuízo líquido de US$ 20,0 milhões, ou US$ 0,44 por ação, no mesmo período do ano anterior. O trimestre mais recente incluiu um ganho líquido de US$ 323,9 milhões na venda de imóveis, tornando a comparação GAAP menos representativa das operações subjacentes.

O Core FFO (fundos provenientes das operações) disponível para os acionistas ordinários subiu de US$ 32,0 milhões para US$ 38,7 milhões. O Core FFO diluído aumentou de US$ 0,69 para US$ 0,71 por ação. O Core FAD (fundos disponíveis para distribuição) atingiu US$ 39,5 milhões, ou US$ 0,73 por ação diluída, em comparação com US$ 33,6 milhões, ou US$ 0,72 por ação, no mesmo trimestre do ano anterior.

A receita total aumentou de US$ 69,3 milhões para US$ 115,2 milhões, impulsionada pelo crescimento das taxas e serviços de residentes, à medida que a LTC expandiu seu Seniors Housing Operating Portfolio, ou SHOP. As taxas e serviços de residentes subiram de US$ 22,2 milhões para US$ 70,5 milhões. A receita de aluguéis caiu ligeiramente de US$ 27,8 milhões para US$ 27,5 milhões, principalmente devido à venda de propriedades e à conversão de 18 comunidades de locações triple-net para o SHOP, parcialmente compensada por uma taxa única de rescisão de contrato de aluguel, reajustes de aluguel baseados no mercado, reajustes contratuais e financiamento de melhorias de capital.

Expansão do SHOP Impulsiona Transformação do Portfólio

O portfólio total do SHOP da LTC encerrou o trimestre com 46 propriedades e 4.097 unidades, ante 21 propriedades e 1.577 unidades no ano anterior. A receita do SHOP no terceiro trimestre foi de US$ 70,5 milhões, as despesas operacionais foram de US$ 50,8 milhões e o lucro operacional líquido (NOI) foi de US$ 19,7 milhões. A taxa média de ocupação atingiu 88,6%, enquanto a margem NOI foi de 28,0%.

O portfólio core do SHOP da empresa, composto por 27 propriedades e 2.281 unidades adquiridas ou convertidas até o primeiro trimestre de 2026, gerou US$ 14,0 milhões de NOI no terceiro trimestre, acima dos US$ 13,3 milhões registrados no segundo trimestre. A ocupação do portfólio core aumentou sequencialmente de 90,0% para 91,0%, e a margem NOI subiu de 26,9% para 27,9%.

A administração estreitou a projeção do NOI core do SHOP para 2026 para uma faixa de US$ 53,5 milhões a US$ 55,5 milhões. No ponto médio, a projeção representa um crescimento de cerca de 13% em relação ao NOI pro forma de 2025. A empresa espera que a ocupação do portfólio core aumente aproximadamente 70 pontos-base em relação à média pro forma de 2025 de cerca de 89,7%, com a receita por quarto ocupado projetada para subir cerca de 5,1% e a despesa por quarto ocupado com previsão de alta de cerca de 2,8%.

A projeção total do NOI do SHOP para 2026, incluindo os investimentos líquidos esperados, foi estreitada de US$ 71,2 milhões a US$ 79,9 milhões para US$ 73,5 milhões a US$ 76,4 milhões. O ponto médio está US$ 500 mil abaixo do ponto médio anterior.

O portfólio pro forma da LTC em 30 de setembro, ajustado por aquisições do terceiro e quarto trimestres e outras atividades subsequentes, incluiu 168 propriedades com US$ 3,01 bilhões em investimento bruto. A moradia para idosos respondeu por 80,5% do investimento bruto pro forma e 65,8% do NOI acumulado nos últimos 12 meses. O SHOP isoladamente representou 52,6% do investimento bruto e 34,3% do NOI.

Sob o plano de transformação mais amplo da empresa, espera-se que o NOI anualizado pro forma de 2026 vindo de moradias para idosos responda por 79% do total, ante 43% em 2024, enquanto a participação de enfermagem especializada deve cair de 57% para 20%. Espera-se que investimentos próprios gerem 90% do NOI anualizado, em comparação com 76% em 2024, enquanto a projeção para empréstimos hipotecários é de representar 9%, ante 20%.

Planos de Investimento e Financiamento

A LTC elevou o ponto médio de sua estimativa de investimento bruto para 2026 em US$ 100 milhões, para US$ 1,0 bilhão. A estimativa inclui transações já concluídas equelas com previsão de encerramento durante o quarto trimestre.

A empresa espera US$ 730 milhões em recursos brutos decorrentes de vendas de propriedades e pagamentos de empréstimos em 2026. A companhia havia recebido US$ 550,2 milhões até setembro, com os US$ 179,8 milhões restantes previstos para o quarto trimestre. A LTC também relatou aproximadamente US$ 296 milhões em recursos líquidos de vendas sob seu programa de oferta de ações no mercado (ATM) até outubro. Espera-se que investimentos adicionais sejam financiados com recursos de vendas de ativos, pagamentos de empréstimos, emissão de ações e saques sob sua linha de crédito rotativo.

A dívida pro forma somou US$ 963,1 milhões, correspondendo a 28,0% do valor da empresa (enterprise value) e 4,4 vezes o EBITDAre ajustado anualizado. Após um pagamento efetuado após o encerramento do trimestre, a LTC tinha US$ 409,9 milhões em aberto e US$ 490,1 milhões disponíveis sob sua linha de crédito rotativo não garantida.

Perspectivas para o Ano Todo e Riscos

Para 2026, a LTC projeta lucro diluído de US$ 7,80 a US$ 7,82 por ação, FFO Nareit diluído de US$ 2,82 a US$ 2,84, Core FFO diluído de US$ 2,76 a US$ 2,78 e Core FAD diluído de US$ 2,83 a US$ 2,85. A projeção de despesas gerais e administrativas foi estreitada para a faixa de US$ 33,1 milhões a US$ 33,9 milhões, enquanto os custos de transação esperados aumentaram para o intervalo de US$ 3,6 milhões a US$ 3,8 milhões.

As perspectivas dependem do cronograma e da conclusão de aquisições, vendas de propriedades e pagamentos de empréstimos. A LTC também identificou riscos vinculados ao seu segmento SHOP mais recente, incluindo a dependência de operadores terceirizados, passivos operacionais e legais, inflação, exigências regulatórias e a disponibilidade de operadores de substituição. Outras incertezas incluem dificuldades financeiras de operadores, potenciais perdas por redução ao valor recuperável de investimentos (impairments), a adequação de garantias de empréstimos e o acesso ao capital.