Prejuízo da Claros Mortgage Trust no 3T diminui à medida que resoluções de empréstimos reduzem a dívida

A Claros Mortgage Trust reportou um prejuízo líquido GAAP no terceiro trimestre de US$ 14,3 milhões, ou US$ 0,10 por ação, com a credora de imóveis comerciais continuando a solucionar empréstimos problemáticos e a reduzir endividamento. A lista de observação (watchlist) da empresa encolheu em relação ao final do ano, enquanto pagamentos de empréstimos após o trimestre apoiaram desalavancagem adicional, mas reservas expressivas para perdas de crédito e perdas potenciais com vendas pendentes de empréstimos continuaram a pesar sobre seu balanço patrimonial.

O prejuízo GAAP encolheu em relação aos US$ 255,4 milhões, ou US$ 1,81 por ação, registrados no segundo trimestre, quando os resultados incluíram uma provisão de US$ 208,8 milhões para perdas de crédito esperadas (CECL) e um ajuste de avaliação de US$ 29,6 milhões em imóveis retomados mantidos para venda. A provisão CECL do terceiro trimestre foi de US$ 387.000.

A CMTG registrou um prejuízo distribuível, uma métrica não GAAP, de US$ 12,1 milhões, ou US$ 0,08 por ação. O prejuízo distribuível antes de ganhos e perdas realizados foi de US$ 7,9 milhões, ou US$ 0,05 por ação. A receita líquida total foi de US$ 32,6 milhões, incluindo US$ 1,2 milhão em receita líquida de juros e US$ 31,4 milhões em receitas de imóveis retomados.

O valor patrimonial por ação foi de US$ 8,49 em 30 de setembro, abaixo dos US$ 8,58 no final de junho. O valor patrimonial ajustado por ação, que adiciona de volta a reserva geral de CECL e a depreciação e amortização acumuladas sobre imóveis retomados, foi de US$ 9,00. As reservas totais para CECL somaram US$ 566,2 milhões, equivalente a 18,5% do saldo devedor principal, incluindo US$ 515,6 milhões em reservas específicas.

Resolução de Empréstimos e Redução da Lista de Observação

A carteira de empréstimos mantidos para investimento ficou em US$ 2,5 bilhões por valor contábil distribuídos em 23 empréstimos, comparada a US$ 2,8 bilhões distribuídos em 26 empréstimos no final do segundo trimestre. A carteira era composta por 95% de empréstimos a taxa flutuante e 95% de empréstimos seniores, com uma classificação de risco média ponderada de 3,8.

Durante o trimestre, a CMTG solucionou quatro empréstimos totalizando US$ 409,5 milhões em saldo devedor principal e recebeu US$ 8 milhões em pagamentos parciais. As resoluções incluíram duas quitações integrais totalizando US$ 223,1 milhões, a venda de um empréstimo da lista de observação a 63% do saldo devedor principal e a quitação com desconto de outro empréstimo da lista de observação com taxa de recuperação de 94%. Após o fechamento do trimestre, a empresa recebeu duas quitações integrais adicionais totalizando US$ 268,7 milhões e US$ 600.000 em pagamentos parciais.

No acumulado do ano, as resoluções de empréstimos atingiram US$ 1,3 bilhão em saldo devedor principal, incluindo seis quitações integrais que somaram US$ 732,5 milhões. A CMTG solucionou sete empréstimos da lista de observação totalizando US$ 646,8 milhões no período, gerando receita bruta equivalente a 79% do saldo devedor principal.

Ao final do trimestre, a lista de observação continha 11 empréstimos com valor contábil combinado de US$ 1,1 bilhão, uma queda de US$ 547,2 milhões em relação ao final de 2025. Nenhum empréstimo foi adicionado à lista de observação nem colocado em status de não apropriação de juros (non-accrual) durante o trimestre. A lista de observação incluía 10 empréstimos com classificação de risco 5, totalizando US$ 1,55 bilhão em saldo devedor principal e US$ 1,03 bilhão em valor contábil após reservas específicas de CECL equivalentes a 33,4% do saldo devedor principal.

Em outubro, foram firmados acordos vinculantes para a venda de dois empréstimos com classificação de risco 5 por uma receita bruta combinada de US$ 310,7 milhões, ou 97% dos seus valores contábeis combinados atuais. Se concluídas no quarto trimestre, espera-se que as transações gerem perdas combinadas adicionais de US$ 10,4 milhões, ou cerca de US$ 0,07 por ação.

Redução da Dívida e Alienação de Imóveis Retomados

O financiamento em aberto caiu US$ 330,1 milhões no trimestre, incluindo US$ 99,9 milhões em pagamentos de desalavancagem. A CMTG encerrou setembro com US$ 146,9 milhões em liquidez, sendo US$ 133,8 milhões em caixa. Em 2 de novembro, a liquidez era de US$ 142,7 milhões, incluindo US$ 136,8 milhões em caixa.

O índice de dívida líquida sobre patrimônio líquido (não GAAP) foi de 1,7 vez e o índice de alavancagem total foi de 2,4 vezes ao final do trimestre. Após refletir US$ 268,7 milhões em resoluções de empréstimos e desalavancagem posteriores, esses índices teriam sido de 1,5 vez e 2,2 vezes, respectivamente. A empresa também relatou US$ 664,5 milhões em ativos não onerados e compromissos líquidos não desembolsados de US$ 3 milhões onde as condições de financiamento foram cumpridas.

A carteira de imóveis retomados (REO) da CMTG consistia em oito investimentos com valor contábil de US$ 700,7 milhões e patrimônio líquido de US$ 287,1 milhões, ou US$ 1,99 por ação. A empresa vendeu um investimento em imóvel residencial multifamiliar (REO) por US$ 22,5 milhões durante o trimestre. Em outubro, foi firmado um acordo vinculante para a venda de dois dos sete hotéis de sua carteira de hotéis REO por US$ 44,5 milhões, valor ligeiramente superior ao seu valor contábil alocado, com fechamento previsto para o primeiro trimestre de 2027.

A empresa está buscando vendas ou outras estratégias de monetização em diversos ativos REO, enquanto busca melhorar o desempenho operacional de outros antes de sua eventual alienação. Os resultados permanecem sujeitos à execução e às condições de mercado. A CMTG também identificou inadimplência de tomadores, pressão de refinanciamento, disponibilidade e custos de financiamento, alterações nas taxas de juros, desvalorização de garantias, menor demanda por imóveis comerciais e recuperações potencialmente menores ou maior gravidade de perdas como incertezas relevantes que afetam sua carteira e resultados futuros.