Receita da Safehold no 3T26 Sobe 23% com LPA Estável em US$ 0,41

A Safehold Inc. (NYSE: SAFE) reportou um aumento de 23% na receita do terceiro trimestre de 2026, mas os lucros permaneceram amplamente estáveis, uma vez que a receita de financiamento de ativos e novas originações foi compensada por menores taxas de gestão da Star Holdings e maiores provisões gerais sem efeito em caixa. O lucro líquido GAAP atribuível aos acionistas ordinários recuou 2%, para US$ 28,8 milhões, enquanto o lucro diluído por ação manteve-se estável em US$ 0,41.

A receita subiu para US$ 118,7 milhões, ante US$ 96,2 milhões no mesmo período do ano anterior. A receita de juros de arrendamentos do tipo venda aumentou de US$ 72,4 milhões para US$ 78,8 milhões, enquanto a empresa registrou US$ 18,0 milhões em receita hoteleira após assumir a operação de duas propriedades cujos arrendamentos de terreno expiraram no final de 2025. A receita de arrendamento operacional diminuiu de US$ 17,0 milhões para US$ 15,8 milhões.

A inclusão das operações hoteleiras também elevou as despesas. Os custos com hotéis somaram US$ 14,7 milhões no trimestre, enquanto a despesa com juros aumentou de US$ 52,5 milhões para US$ 55,9 milhões. A provisão para perdas de crédito subiu de US$ 1,0 milhão para US$ 1,7 milhão, e as taxas de gestão incluídas em outras receitas caíram de US$ 2,7 milhões para US$ 1,9 milhão.

Nos primeiros nove meses de 2026, a receita aumentou 20%, atingindo US$ 344,2 milhões. O lucro líquido GAAP atribuível aos acionistas ordinários subiu 1%, para US$ 87,8 milhões, e o LPA diluído aumentou de US$ 1,21 para US$ 1,23. Excluindo ganhos e perdas não recorrentes — uma métrica não-GAAP —, o lucro líquido dos nove meses caiu 1%, para US$ 87,8 milhões, e o LPA diluído permaneceu inalterado em US$ 1,23.

Originações e atividade de portfólio

A Safehold originou dois arrendamentos de terreno no valor total de US$ 38 milhões durante o trimestre, dos quais US$ 25 milhões já foram financiados e US$ 13 milhões referem-se a compromissos futuros sujeitos a condições de financiamento. As originações envolveram dois mercados e dois patrocinadores, com uma relação entre arrendamento de terreno e valor de 39%, cobertura de aluguel subscrita de 2,7 vezes e um retorno econômico de 7,3%.

A atividade total de financiamento no terceiro trimestre foi de US$ 112 milhões. Isso incluiu US$ 25 milhões para novos arrendamentos de terreno com retorno econômico de 7,2%, US$ 82 milhões para arrendamentos de terreno existentes com retorno econômico de 7,4% e US$ 5 milhões em empréstimos de direitos de posse com taxa precificada em SOFR mais 425 pontos-base, incluindo taxas de originação e modificação.

O portfólio principal de arrendamentos de terreno registrava valor contábil bruto de US$ 7,3 bilhões em 30 de setembro, excluindo US$ 120 milhões em compromissos futuros. O valor contábil bruto agregado foi de US$ 7,4 bilhões, em comparação com US$ 7,0 bilhões um ano antes. A Safehold estimou a valorização de capital não realizada total do portfólio em US$ 9,9 bilhões.

O segmento residencial multifamiliar representou 113 dos 174 ativos do portfólio, ou 65% em número de propriedades, e 45% do valor contábil bruto. Os imóveis comerciais (escritórios) responderam por 39% do valor contábil bruto, apesar de somarem 36 ativos. Em todo o portfólio, a cobertura de aluguel foi de 3,4 vezes e a relação entre arrendamento de terreno e valor foi de 52%. Manhattan foi o maior mercado, representando 21% do valor contábil bruto, seguida por Washington, D.C., com 10%, e Boston e Los Angeles, com 8% cada.

O retorno financeiro anualizado (cash yield) do portfólio foi de 3,9%, enquanto seu rendimento anualizado foi de 5,5% e o retorno econômico foi de 6,1%. A Safehold apresentou um rendimento ajustado pela inflação de 6,3% e um rendimento ilustrativo ajustado pelo Caret de 7,5%, sendo que ambos dependem de premissas específicas e não constituem garantia de desempenho futuro.

Hotéis, liquidez e posição de capital

O portfólio Park Hotels gerou US$ 18,0 milhões em receita hoteleira e US$ 14,7 milhões em despesas hoteleiras durante o trimestre. Incluindo o aluguel do terreno e outros itens, o portfólio produziu US$ 4,4 milhões em receita operacional líquida em caixa e US$ 2,8 milhões em lucro líquido GAAP, em comparação com US$ 2,2 milhões e US$ 0,4 milhão, respectivamente, no ano anterior. A Safehold começou a operar duas das cinco propriedades hoteleiras originais depois que o inquilino optou por não prorrogar o contrato master de arrendamento além de dezembro de 2025.

A Safehold encerrou o trimestre com US$ 5,09 bilhões em dívidas e US$ 2,49 bilhões em patrimônio líquido, resultando em uma alavancagem corporativa de 2,04 vezes. Sua dívida apresentava taxa de juros em caixa de 3,9% e taxa de juros efetiva de 4,4%. A empresa reportou US$ 1,26 bilhão em caixa e disponibilidade de linha de crédito, US$ 5,13 bilhões em ativos não onerados e nenhum vencimento de dívida corporativa até 2029. Também identificou US$ 400 milhões em capital discricionário remanescente em uma joint venture com um fundo soberano, sendo US$ 220 milhões da Safehold e US$ 180 milhões do parceiro.

O foco operacional declarado da administração permanece na expansão do portfólio de arrendamentos de terreno, particularmente por meio de oportunidades no segmento residencial multifamiliar, ao mesmo tempo em que mantém o acesso ao capital. A apresentação não forneceu projeções (guidance) formais de lucros ou de originação.

A Safehold alertou que a estimativa de valorização de capital não realizada e os valores combinados das propriedades não são métricas GAAP e dependem em parte de avaliações realizadas a cada 12 a 24 meses. Como resultado, esses números podem estar defasados em relação às condições atuais do mercado, incluindo quedas nos valores de escritórios, e podem sofrer reduções materiais em períodos futuros. A empresa também afirmou que a cobertura real do aluguel pode ser inferior às suas estimativas e que não há garantia de que realizará valor incremental a partir da valorização não realizada estimada.

Outras incertezas identificadas incluem taxas de juros, spreads de crédito, concentração de inquilinos e setores, disponibilidade e custo de financiamento, demanda por capital de arrendamento de terreno, desempenho financeiro dos inquilinos, proteção contra a inflação nas estruturas de arrendamento e a capacidade da Safehold de captar e financiar novos investimentos.