IIPR registra AFFO de US$ 54,8 milhões no 3T com expansão da exposição a ciências da vida

A Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR) reportou US$ 54,8 milhões em fundos ajustados de operações para o terceiro trimestre de 2026, à medida que o fundo de investimento imobiliário (REIT) focado em cannabis continuou a redirecionar parte de sua base de receita para o setor de ciências da vida por meio de investimentos vinculados à IQHQ.

A empresa gerou US$ 64,9 milhões em receita trimestral e US$ 28,7 milhões em lucro líquido GAAP atribuível aos acionistas ordinários. Os fundos de operações (FFO) somaram US$ 48,8 milhões, ou US$ 1,75 por ação diluída, enquanto o FFO normalizado foi de US$ 50,2 milhões, ou US$ 1,80 por ação. O AFFO, uma métrica não GAAP, ficou em US$ 1,96 por ação diluída.

O AFFO anualizado da IIPR no terceiro trimestre foi de US$ 7,84 por ação, em comparação com US$ 5,01 em 2020, representando uma taxa de crescimento anual composta de 8%. O número é uma simples anualização do trimestre e não uma projeção para o ano inteiro.

Investimentos em ciências da vida remodelam a composição das receitas

Em 30 de setembro, os ativos de cannabis representavam 79,0% dos US$ 297 milhões em aluguel base anualizado e receita anualizada de empréstimos e títulos da IIPR. O setor de ciências da vida representou 20,8%, enquanto outros investimentos contribuíram com 0,2%.

A empresa registrou US$ 545 milhões em investimentos financeiros em ciências da vida, incluindo o compromisso de um empréstimo mezanino de US$ 134 milhões para o Alewife Park que ainda não havia sido desembolsado. A expansão reforça o investimento da IIPR na IQHQ, uma plataforma imobiliária de ciências da vida com mais de US$ 5 bilhões em investimentos e imóveis em Boston, São Francisco e San Diego.

A IIPR comprometeu inicialmente US$ 270 milhões com a IQHQ em agosto de 2025 por meio de uma linha de crédito rotativo de US$ 100 milhões com rendimento de 13,5% e um investimento de US$ 170 milhões em ações preferenciais com rendimento de 15%. Esse compromisso foi totalmente integralizado até junho de 2026, e a IIPR investiu outros US$ 30 milhões em ações preferenciais da IQHQ em setembro.

O REIT também comprometeu US$ 245 milhões em um empréstimo mezanino para o Alewife Park, um campus de ciências da vida em Cambridge, Massachusetts, de propriedade da IQHQ. O campus inclui três edifícios existentes com área total de 392.000 pés quadrados e dois terrenos para desenvolvimento com capacidade para até 364.000 pés quadrados adicionais. O espaço existente estava 78% locado para a Lila Sciences.

A IIPR forneceu US$ 111 milhões em financiamento inicial e prevê aportar os US$ 134 milhões restantes até o quarto trimestre de 2027, sujeito às condições de financiamento. Espera-se que o investimento tenha uma taxa de juros média de 15,8% ao longo de seu prazo, com um piso de 14%, vencendo em fevereiro de 2028 com opção de prorrogação por um ano. A IIPR também tem a opção de expandir o investimento para US$ 400 milhões nas mesmas condições.

A administração espera que a alocação total do compromisso de US$ 245 milhões eleve o setor de ciências da vida para cerca de 26% da receita da empresa e afirmou que a transação deve ser altamente aditiva para o AFFO por ação. A receita real dependerá do cronograma e do valor dos aportes futuros.

Portfólio de cannabis continua sendo o principal negócio

A IIPR encerrou o trimestre com US$ 2,9 bilhões em capital total investido e 108 imóveis distribuídos por 19 estados. Seu portfólio imobiliário do tipo triple-net representou cerca de US$ 2,4 bilhões do capital investido e estava alugado para mais de 35 inquilinos, com prazo remanescente médio ponderado de locação de 10,8 anos.

Imóveis industriais utilizados ou previstos para serem utilizados no cultivo, processamento ou distribuição de cannabis geraram 88% do aluguel base anualizado. Ativos mistos industriais e comerciais contribuíram com 10%, enquanto imóveis comerciais responderam por 2%.

A exposição geográfica continuou concentrada em alguns estados. Illinois representou 18,5% do aluguel base anualizado, seguido por Massachusetts com 16,2%, Pensilvânia com 14,7% e Michigan com 11,1%. Os 10 principais estados geraram juntos 89,7% do aluguel base anualizado. Os 10 maiores inquilinos da IIPR responderam por 58,6% do aluguel base anualizado e das receitas de empréstimos e títulos.

Os contratos de locação da empresa são geralmente estruturados como acordos triple-net, tornando os inquilinos responsáveis pelas despesas do imóvel, impostos, seguros e reformas de capital. Os prazos iniciais de locação costumam variar de 15 a 20 anos e geralmente incluem reajustes anuais de aluguel e garantias da empresa-mãe.

Balanço patrimonial e compromissos de financiamento

A IIPR reportou US$ 711,6 milhões em dívida bruta e US$ 142 milhões em liquidez em 30 de setembro. A dívida líquida equivaleu a 19% dos ativos brutos totais, enquanto a razão entre dívida líquida e EBITDA ajustado anualizado ficou em 2,1 vezes. O EBITDA ajustado do terceiro trimestre foi de US$ 67,5 milhões.

A dívida incluiu US$ 402,5 milhões em notas sênior permutáveis a 6% com vencimento em junho de 2029, US$ 121,6 milhões em empréstimos a prazo e saques sob linhas de crédito rotativo de US$ 187,5 milhões. As linhas rotativas não tinham disponibilidade restante ao final do trimestre. A IIPR informou que espera financiar o compromisso pendente do Alewife com caixa disponível e saques de suas linhas de crédito rotativo.

As principais incertezas identificadas pela empresa incluem a inadimplência de inquilinos, sua capacidade de relocar imóveis após inadimplências ou rescisões e a efetiva realização integral dos aluguéis e receitas de investimentos anualizados. A IIPR também destacou sua exposição concentrada à IQHQ por meio de diversos veículos de investimento, o risco de inadimplência nesses investimentos e sua capacidade de financiar os compromissos remanescentes de empréstimos mezanino.

Outros riscos incluem mudanças na regulamentação de cannabis, a contínua ilegalidade federal da cannabis, as condições do mercado imobiliário e de locação no setor de ciências da vida, o acesso a capital de dívida e patrimônio líquido, necessidades de refinanciamento, variações nas taxas de juros e potenciais desvalorizações de ativos.