ESRT eleva projeção de FFO Core para 2026 diante de fortes locações de escritórios

A Empire State Realty Trust (ESRT) elevou sua projeção para o Core FFO de 2026 após um terceiro trimestre marcado por spreads de locação de escritórios positivos e um modesto crescimento do NOI caixa no conceito same-store, mesmo com a fraqueza contínua no mirante do Empire State Building pesando sobre os resultados operacionais.

O fundo de investimento imobiliário focado em Nova York agora projeta para 2026 um Core FFO de US$ 0,77 a US$ 0,80 por ação, acima da faixa anterior de US$ 0,75 a US$ 0,79. A perspectiva incorpora a recompra de ações realizada até o momento e a venda do imóvel localizado no número 1359 da Broadway. A ESRT também elevou sua previsão de crescimento do NOI caixa de propriedades no conceito same-store para um intervalo de 1,75% a 2,25%, em comparação com a faixa anterior de -1,5% a +2,0%.

O Core FFO foi de US$ 0,20 por ação no terceiro trimestre. O NOI caixa de propriedades no conceito same-store subiu 0,5% em relação ao ano anterior, atingindo US$ 66,7 milhões. Excluindo itens não recorrentes e o vencimento previamente divulgado de um contrato de locação do FDIC em um espaço que já foi pré-locado, o crescimento foi de 1,9%.

O lucro líquido recuou para US$ 5,9 milhões, frente aos US$ 13,6 milhões registrados um ano antes, enquanto o EBITDA ajustado caiu de US$ 88,1 milhões para US$ 83,4 milhões. O NOI caixa total, incluindo o mirante e taxas de rescisão de contratos de locação, ficou em US$ 92,1 milhões, em comparação com US$ 101,7 milhões no terceiro trimestre de 2025.

Locação de escritórios mantém o ritmo positivo

O portfólio comercial da ESRT encerrou o trimestre com 95,6% de taxa de locação e 92,3% de ocupação. A empresa assinou contratos de locação que somam 189.000 pés quadrados durante o trimestre, com novos contratos apresentando prazo médio de 9,5 anos.

Os spreads de locação de escritórios foram positivos em 9,9%, marcando o 21º trimestre consecutivo de crescimento positivo no aluguel a valor de mercado (mark-to-market). A empresa manteve inalterada sua expectativa de ocupação para o final do ano entre 90% e 92%, faixa que incorpora o período temporário de desocupação de espaços que já foram pré-locados.

Os imóveis corporativos representam cerca de 60% do NOI pro forma da ESRT. O portfólio de escritórios da empresa em Manhattan soma 6,6 milhões de pés quadrados e está concentrado próximo ao transporte público, oferecendo comodidades aos inquilinos como salas de convivência, instalações para conferências, academias e áreas na cobertura (rooftops).

A administração segue focada na redução das despesas operacionais administrativas. A ESRT projeta que suas despesas gerais e administrativas recorrentes (run-rate) ao final de 2026 fiquem entre 5% e 10% abaixo do nível de 2025, e afirmou que iniciativas adicionais de redução de custos estão em andamento.

Mirante segue sob pressão

O mirante do Empire State Building gerou US$ 15,6 milhões em NOI no terceiro trimestre, abaixo dos US$ 26,5 milhões registrados no mesmo período do ano anterior. A ESRT descreveu o desempenho como em contínua fraqueza e afirmou que o mercado de atrações turísticas da cidade de Nova York mudou, exigindo esforços para diversificar a base de clientes e redefinir o modelo de receita.

A empresa manteve a projeção anual de NOI de US$ 55 milhões para o mirante, apresentada nos resultados do segundo trimestre. A atração representa cerca de 16% do NOI pro forma, tornando seu desempenho uma variável relevante para o fluxo de caixa global da ESRT.

Os imóveis comerciais (varejo) respondem por aproximadamente 18% do NOI pro forma, enquanto as propriedades residenciais multifamiliares representam 6%. O portfólio de varejo soma cerca de 700.000 pés quadrados distribuídos por Manhattan e na North 6th Street em Williamsburg, Brooklyn. O portfólio residencial da ESRT compreende 743 unidades, localizadas principalmente em Manhattan e praticando, em sua maioria, aluguéis a preço de mercado.

Vendas de ativos e recompras de ações moldam a alocação de capital

Após o término do trimestre, a ESRT concluiu a venda do imóvel na 1359 Broadway por US$ 217,5 milhões. A empresa informou que parte dos recursos será destinada à amortização de dívidas e à preservação da solidez e flexibilidade do balanço patrimonial.

A ESRT recomprou US$ 85,8 milhões em ações ordinárias até 2 de novembro de 2026, a um preço médio ponderado de US$ 4,56 por ação. Suas movimentações de capital em 2026 também incluíram a venda do imóvel na 250 West 57th Street, um reinvestimento com eficiência tributária na 130 Mercer Street e a aquisição do terreno sob 1,7 milhão de pés quadrados de propriedades que anteriormente estavam sujeitas a contratos de arrendamento do solo (ground leases).

A dívida líquida encerrou o trimestre em 6,7 vezes o EBITDA ajustado. A ESRT reportou aproximadamente US$ 600 milhões em liquidez e nenhum vencimento de dívida sem cobertura antes de março de 2029, já considerando um empréstimo a prazo contratado com saque diferido de US$ 245 milhões previsto para janeiro de 2027.

A perspectiva da empresa segue sujeita às tendências de locação e ocupação, inadimplência de inquilinos, condições das taxas de juros e dos mercados de capitais, além de mudanças nos mercados de escritórios, varejo, residencial e turismo em Nova York. Os resultados do mirante também podem ser afetados pelo volume de turistas, oscilações cambiais, condições geopolíticas, clima e concorrência. Adicionalmente, a ESRT citou o risco de avaliação imobiliária, as condições de refinanciamento e exigências ambientais, incluindo a Lei Local 97 da cidade de Nova York, entre suas principais incertezas.