NOI do SHOP da DHC Salta 50% no 3T26 com Alta na Ocupação

A Diversified Healthcare Trust (Nasdaq: DHC) relatou um forte aumento ano a ano nos lucros imobiliários do terceiro trimestre, impulsionado por maior ocupação e diárias em seu portfólio operacional de residências para idosos, enquanto seu prejuízo líquido GAAP diminuiu substancialmente. O REIT do setor de saúde também atualizou suas projeções para 2026 para incorporar taxas de administração de incentivo sob uma apresentação revisada e elevou sua perspectiva para o NOI de mesmas propriedades no segmento de residências para idosos.

No trimestre encerrado em 30 de setembro de 2026, a receita operacional líquida (NOI) consolidada em base de caixa no conceito de mesmas propriedades subiu 25,6%, para US$ 77,9 milhões. O EBITDAre ajustado aumentou 28,4%, para US$ 73,4 milhões, enquanto os fundos provenientes de operações (FFO) normalizados subiram para US$ 30,7 milhões, ou US$ 0,13 por ação, ante US$ 4,0 milhões, ou US$ 0,02 por ação, no mesmo período do ano anterior.

A DHC registrou um prejuízo líquido GAAP de US$ 50,2 milhões, ou US$ 0,21 por ação, em comparação com um prejuízo de US$ 164,0 milhões, ou US$ 0,68 por ação, no terceiro trimestre de 2025. O período do ano anterior incluiu uma despesa com redução ao valor recuperável (impairment) de US$ 93,2 milhões e um prejuízo de US$ 11,2 milhões com modificação ou extinção antecipada de dívida, em comparação com uma despesa de impairment de US$ 14,5 milhões e nenhum prejuízo por extinção de dívida no trimestre mais recente.

A receita total caiu para US$ 367,7 milhões, ante US$ 388,7 milhões, mas as despesas operacionais imobiliárias recuaram para US$ 286,9 milhões, ante US$ 325,4 milhões. Como resultado, o NOI consolidado aumentou 27,5%, para US$ 80,8 milhões.

Residências para idosos impulsionam crescimento nos imóveis

O portfólio operacional de residências para idosos da DHC (SHOP, na sigla em inglês) respondeu pela maior parte da melhora. O NOI de mesmas propriedades do SHOP subiu 50,4%, para US$ 48,0 milhões, com a margem NOI se expandindo em 470 pontos-base, para 15,8%. A taxa de ocupação de mesmas propriedades aumentou 200 pontos-base, para 84,4%, enquanto a taxa média mensal subiu 5,2%, para US$ 5.696.

A melhora foi ampla nas categorias de mercado da empresa. O NOI de mesmas propriedades do SHOP aumentou 49,3% nos mercados primários, 55,2% nos mercados secundários e 40,6% nos demais mercados.

No entanto, em comparação com o segundo trimestre, o NOI de mesmas propriedades do SHOP caiu 7,6%. A DHC atribuiu a queda sequencial principalmente a US$ 2,2 milhões em benefícios não recorrentes de despesas reconhecidos no segundo trimestre e a custos de serviços públicos sazonalmente mais altos no terceiro trimestre. Ainda assim, a taxa de ocupação subiu 130 pontos-base em relação ao trimestre anterior.

A DHC continuou a ajustar seus acordos operacionais de residências para idosos após o encerramento do trimestre. Em 1º de outubro, a empresa transferiu sete instalações de enfermagem especializada com 807 unidades de contratos de gestão para um contrato de locação triple-net de 15 anos com subsidiárias operacionais do The Ensign Group. A locação possui aluguel anual inicial de US$ 8,0 milhões e reajustes anuais atrelados à inflação. A DHC espera que a estrutura reduza significativamente suas necessidades futuras de despesas de capital. As sete propriedades geraram US$ 5,1 milhões em NOI e exigiram US$ 1,6 milhão em investimentos de capital nos 12 meses encerrados em 30 de setembro.

A empresa também notificou a Oaks Senior Living e a Oaks-CaraVita Senior Care em setembro de que rescindiria seus contratos de gestão. A DHC espera transferir seis comunidades com 486 unidades para um novo gestor já no quarto trimestre de 2026.

Ocupação de edifícios médicos é afetada por saída de inquilino

No portfólio de edifícios médicos e ciências da vida da DHC, o NOI de mesmas propriedades em base de caixa caiu 1,6% na comparação anual, para US$ 22,9 milhões. A ocupação de mesmas propriedades permaneceu inalterada em relação ao ano anterior, em 94,5%, mas recuou 120 pontos-base em relação ao segundo trimestre, principalmente devido à saída de um inquilino previamente divulgada. A DHC informou que está avaliando opções estratégicas para o imóvel afetado.

A atividade de locação permaneceu aquecida durante o trimestre. A DHC assinou contratos novos e de renovação cobrindo aproximadamente 130.000 pés quadrados a aluguéis médios ponderados sob GAAP 25,2% acima dos níveis anteriores. Os contratos tiveram um prazo médio ponderado de 9,7 anos. Novos contratos responderam por cerca de metade do espaço e apresentaram um aumento de aluguel de 33,5%, enquanto os aluguéis de renovação subiram 17,7%.

Até 2 de novembro, a DHC também tinha um contrato assinado para vender um edifício médico vago em Durham, Carolina do Norte, por US$ 10,5 milhões antes dos custos de fechamento. O imóvel gerou um NOI negativo de US$ 369.000 nos primeiros nove meses de 2026.

Projeções incorporam taxas de incentivo

A DHC espera para o ano todo de 2026 um FFO normalizado de US$ 110,7 milhões a US$ 125,7 milhões, ou US$ 0,46 a US$ 0,52 por ação, e um EBITDAre ajustado de US$ 275,7 milhões a US$ 290,7 milhões. A partir do terceiro trimestre, a empresa revisou seus cálculos de EBITDAre ajustado, FFO normalizado e caixa disponível para distribuição para incluir taxas de administração de incentivo reconhecidas sob o GAAP. Os períodos anteriores foram recalculados na mesma base.

A previsão atualizada inclui uma taxa estimada de administração de incentivo para o ano todo de US$ 29,3 milhões, ou US$ 0,12 por ação. O guidance anterior da DHC excluía essa taxa. Os resultados do terceiro trimestre incluíram US$ 5,4 milhões, ou US$ 0,02 por ação, em taxas de administração de incentivo.

A empresa agora projeta um NOI de mesmas propriedades de US$ 312 milhões a US$ 328 milhões. Sua faixa de NOI de mesmas propriedades do SHOP aumentou em US$ 5 milhões, para US$ 190 milhões a US$ 200 milhões, enquanto as perspectivas para o portfólio de edifícios médicos e ciências da vida e para o segmento "Todos os Demais" permaneceram inalteradas. A DHC espera que a ocupação do SHOP aumente aproximadamente 200 pontos-base no ano, com crescimento de receita de cerca de 6,3% e crescimento da taxa média mensal de aproximadamente 5,6%.

A projeção de despesas de capital recorrentes é de US$ 90 milhões a US$ 105 milhões. A componente do SHOP foi reduzida em US$ 10 milhões, para uma faixa de US$ 70 milhões a US$ 80 milhões.

Liquidez e alavancagem

A DHC encerrou o trimestre com US$ 260,7 milhões em liquidez, composta por US$ 110,7 milhões em caixa e equivalentes de caixa e US$ 150 milhões disponíveis em uma linha de crédito rotativo garantida e não sacada. A dívida líquida somou US$ 2,33 bilhões, e a relação dívida líquida sobre EBITDAre ajustado anualizado ficou em 8,2 vezes, ante 10,7 vezes no ano anterior. O EBITDAre ajustado cobriu as despesas com juros em 2,0 vezes, em comparação com 1,2 vez no mesmo trimestre do ano anterior.

A empresa possuía US$ 4,0 bilhões em imóveis não onerados, representando 64,5% do valor contábil bruto de seu portfólio. Vencimentos programados relevantes subsequentes incluem uma hipoteca de US$ 140 milhões e US$ 500 milhões em títulos sem garantia em 2028, sujeitos às opções de prorrogação aplicáveis à hipoteca.

A DHC declarou que suas projeções permanecem sujeitas a incertezas operacionais e financeiras, incluindo a capacidade dos operadores de residências para idosos de controlar custos e manter a ocupação, renovações de inquilinos e demanda por locação, inflação de mão de obra e commodities, taxas de juros, necessidades de investimentos em capital, execução de vendas de imóveis e a capacidade da empresa de manter a liquidez e cumprir os covenants de dívida.