NOI de Mesmas Propriedades do AH Realty Trust Sobe no 3T e Projeção de FFO para 2026 É Revisada

A AH Realty Trust (NYSE: AHRT) reportou um crescimento mais forte na receita operacional líquida de caixa no conceito 'mesmas propriedades' (same-store cash NOI) em seus portfólios de varejo e de escritórios no terceiro trimestre de 2026, ao mesmo tempo em que revisou sua projeção para o ano todo de fundos ajustados de operações (FFO ajustado) para US$ 0,57 a US$ 0,59 por ação diluída. O ponto médio representa um aumento de 11,5% em relação ao guidance original do REIT, segundo a apresentação.

No trimestre encerrado em 30 de setembro, o FFO ajustado foi de US$ 15,3 milhões, ou US$ 0,16 por ação diluída, em comparação com US$ 14,1 milhões, ou US$ 0,14 por ação, no segundo trimestre. Os fundos ajustados de operações excluem os resultados dos negócios descontinuados de empreiteira geral e serviços imobiliários, imóveis multifamiliares e financiamento imobiliário da empresa. O AFFO ficou em US$ 14,2 milhões, ou US$ 0,15 por ação diluída.

Em base GAAP, a AH Realty Trust registrou um prejuízo líquido atribuível à empresa e aos cotistas da parceria operacional de US$ 6,6 milhões, ou US$ 0,07 por ação diluída, em comparação com um prejuízo de US$ 3,6 milhões, ou US$ 0,04 por ação, no mesmo período do ano anterior. O resultado mais recente incluiu uma perda de US$ 3,3 milhões decorrente de operações descontinuadas, incluindo baixas contábeis (impairments) relativas ao The Everly e ao Solis Gainesville II.

A receita de aluguel no terceiro trimestre recuou para US$ 52,3 milhões, ante US$ 53,1 milhões no mesmo período do ano anterior. O lucro operacional caiu para US$ 11,7 milhões, vindo de US$ 13,9 milhões, enquanto a despesa com juros diminuiu de US$ 15,3 milhões para US$ 13,1 milhões.

NOI no conceito mesmas propriedades e locações

O NOI de caixa no conceito 'mesmas propriedades' avançou 6,1% em relação ao ano anterior, para US$ 30,6 milhões. O NOI de caixa no conceito 'mesmas propriedades' do varejo subiu 6,8%, para US$ 17,0 milhões, impulsionado pelo aumento de 4,6% na receita de aluguel e pela queda de 7,0% nos impostos imobiliários. O NOI de caixa do segmento de escritórios no mesmo conceito avançou 5,2%, para US$ 13,6 milhões, com a alta de 5,2% na receita de aluguel sendo parcialmente compensada por despesas operacionais e impostos imobiliários mais elevados.

Nos primeiros nove meses de 2026, o NOI de caixa total no conceito 'mesmas propriedades' subiu 4,4%, incluindo expansão de 4,1% no varejo e de 4,7% em escritórios. As premissas revisadas da AH Realty Trust para o ano inteiro preveem crescimento no NOI de caixa no conceito 'mesmas propriedades' de 2,5% a 3,5% para o varejo e de 3,0% a 4,0% para escritórios.

Os spreads de locação permaneceram positivos durante o trimestre. Os novos contratos de locação no varejo apresentaram um spread de caixa de 16,5%, enquanto as renovações no varejo registraram um spread de 5,8%. Os novos contratos de escritórios geraram um spread de caixa de 23,3%, e as renovações de escritórios tiveram um spread de 1,5%. Os números de novos contratos cobriram volumes relativamente limitados, de 2.426 pés quadrados no varejo e 15.499 pés quadrados em escritórios.

Em 30 de setembro, o portfólio de varejo estabilizado estava 95,0% locado e com 91,0% de ocupação econômica. Os imóveis de escritórios estabilizados estavam 96,6% locados e com 89,6% de ocupação econômica. A taxa de ocupação locada ponderada do portfólio estabilizado combinado foi de 95,7%, comparada à ocupação econômica de 90,3%, refletindo espaços sob contratos assinados que ainda não geravam aluguel integral.

Perspectivas revisadas e saída de portfólio

A AH Realty Trust projeta para 2026 um FFO ajustado entre US$ 56,3 milhões e US$ 58,3 milhões. Sua projeção prevê um NOI comercial total de US$ 134,1 milhões a US$ 136,9 milhões, incluindo NOI de varejo de US$ 70,3 milhões a US$ 71,5 milhões e NOI de escritórios de US$ 60,2 milhões a US$ 61,4 milhões. A empresa também projeta despesas gerais e administrativas de US$ 19,0 milhões a US$ 20,0 milhões e despesas com juros de US$ 54,6 milhões a US$ 55,6 milhões.

As perspectivas pressupõem a ausência de aquisições durante 2026 e incorporam a saída da empresa da maior parte do seu portfólio multifamiliar e dos investimentos remanescentes em financiamento imobiliário. A AH Realty Trust prevê cerca de US$ 57 milhões em amortizações adicionais de dívidas garantidas, utilizando os recursos do The Everly e da venda prevista do Greenside. A empresa também prevê cerca de US$ 100 milhões em amortizações líquidas remanescentes de dívida não garantida em 2026, custeadas pelas receitas esperadas de vendas de ativos e incluindo o efeito de saques previstos em linhas de crédito.

A empresa concluiu as vendas do The Everly e do Solis Gainesville II em 30 de outubro, após o encerramento do trimestre. A nota garantida pelo Solis Kennesaw foi totalmente resgatada em 29 de outubro. Espera-se que o Greenside Apartments seja vendido no quarto trimestre, enquanto o Premier Apartments está sob contrato de compra e venda com previsão de encerramento no segundo trimestre de 2027. A AH Realty Trust alertou que essas transações podem não ser concluídas nos prazos previstos ou mesmo não se concretizarem.

Reestruturação de dívida e alocação de capital

A dívida total situou-se em US$ 1,03 bilhão em 30 de setembro, ante US$ 1,53 bilhão no final de 2025. A relação entre a dívida líquida e o EBITDAre ajustado total foi de 7,1 vezes, estável em relação ao segundo trimestre e abaixo das 8,3 vezes no primeiro trimestre. A liquidez total foi de US$ 262,4 milhões.

No encerramento do trimestre, 61,4% da dívida estava a taxa fixa ou com hedge, e o prazo médio ponderado de vencimento do portfólio era de dois anos. Em 28 de outubro, a AH Realty Trust reestruturou suas linhas de crédito em uma linha rotativa de US$ 150 milhões com prazo de cinco anos, dois empréstimos a prazo (term loans) totalizando US$ 400 milhões com vencimentos em quatro e cinco anos, e um empréstimo a prazo separado de US$ 100 milhões com vencimento em sete anos. Combinada com novos swaps e os recursos de vendas de ativos usados para quitar dívidas a taxa variável, a empresa afirmou que sua dívida passará a ser 100% fixa ou com hedge. O refinanciamento aumentou o prazo médio ponderado de vencimento da dívida para 4,4 anos.

A AH Realty Trust recomprou US$ 4,9 milhões em ações durante o terceiro trimestre. Até 30 de setembro, a empresa havia recomprado 6,4 milhões de ações por US$ 38,2 milhões.

As perspectivas da empresa continuam dependentes da conclusão das alienações planejadas e do recebimento de recursos compatíveis com as avaliações preparadas por corretoras. A AH Realty Trust informou que os recursos reais obtidos podem diferir materialmente de suas premissas, o que poderia afetar a dimensão e o cronograma do pagamento de dívidas previsto.