AFFO por Ação da Realty Income no 3T Sobe para US$ 1,12

A Realty Income Corp. (NYSE: O) registrou lucros e recursos ajustados provenientes de operações (AFFO) mais elevados no terceiro trimestre de 2026, impulsionados pelo crescimento da receita e pela expansão de seu portfólio global de imóveis, enquanto o fundo de investimento imobiliário (REIT) continuou a diversificar seu financiamento por meio de parcerias de capital privado e joint ventures.

O AFFO, uma métrica não GAAP comumente usada por REITs, subiu para US$ 1,06 bilhão, ante US$ 994,3 milhões um ano antes. O AFFO diluído por ação aumentou 3,7%, passando de US$ 1,08 para US$ 1,12, já que o crescimento no AFFO total superou o aumento no número médio ponderado de ações diluídas, que passou de 917,9 milhões para 948,8 milhões.

O lucro líquido disponível para os acionistas ordinários subiu para US$ 403,9 milhões, em comparação com US$ 315,8 milhões no terceiro trimestre de 2025. A receita total, excluindo reembolsos, aumentou 9,3%, para US$ 1,52 bilhão, incluindo receita de aluguel (excluindo reembolsos) de US$ 1,38 bilhão e outras receitas de US$ 137,8 milhões.

O EBITDA ajustado subiu para US$ 1,45 bilhão, ante US$ 1,31 bilhão, enquanto a margem EBITDA ajustada não GAAP expandiu-se de 94,3% para 95,4%. O trimestre incluiu US$ 111,6 milhões em provisões para redução ao valor recuperável de imóveis (impairment), em comparação com US$ 75,4 milhões um ano antes, e um ganho de US$ 113,9 milhões nas vendas de imóveis, ante US$ 49,1 milhões.

Portfólio permanece com alta taxa de ocupação

A Realty Income encerrou setembro com 15.536 imóveis, cobrindo cerca de 357 milhões de pés quadrados e atendendo a 1.842 clientes em 96 setores. A taxa de ocupação do portfólio foi de 98,8%, e o aluguel-base anualizado somou aproximadamente US$ 5,4 bilhões. O prazo médio ponderado remanescente dos contratos de locação foi de 8,5 anos, com apenas 0,7% do aluguel-base anualizado previsto para vencer no restante de 2026.

Os imóveis de varejo geraram 77% do aluguel-base anualizado, seguidos por ativos industriais com 17%, jogos e cassinos (gaming) com 3%, outros imóveis com 2% e data centers com 1%. Os Estados Unidos responderam por 79,6% do aluguel-base anualizado, o Reino Unido contribuiu com 15,1% e a Europa continental representou 5,3%.

A empresa registrou uma taxa de recomposição de aluguel (rent recapture rate) de 103% nas atividades de nova locação no terceiro trimestre. De 2020 até o terceiro trimestre de 2026, as renovações atingiram aproximadamente 104% de recomposição, enquanto os imóveis locados para novos clientes registraram cerca de 107%.

A Realty Income aplicou US$ 6,9 bilhões em capital nos primeiros nove meses de 2026, após prospecção (sourcing) de US$ 122,3 bilhões em transações potenciais, o que significa que concluiu cerca de 6% do volume analisado. Os mercados internacionais tornaram-se uma parcela maior da plataforma: a empresa investiu US$ 2,6 bilhões na Europa durante o período e agora possui 696 imóveis no Reino Unido e na Europa continental. Esses ativos produzem cerca de US$ 1,1 bilhão em aluguel-base anualizado, ou aproximadamente 20% do total.

Capital privado amplia opções de financiamento

A administração está enfatizando a Realty Income Investment Management, sua plataforma de capital privado, como uma forma de gerar taxas de gestão recorrentes, acessar investimentos com diferentes perfis de retorno e reduzir a dependência da emissão pública de ações. A plataforma inclui fundos, joint ventures estratégicas e mandatos gerenciados separadamente.

A empresa informou que seu U.S. Core Plus Fund captou US$ 1,7 bilhão em patrimônio líquido. Ela também firmou parcerias estratégicas com a Apollo e a KKR durante 2026, gerando US$ 1,0 bilhão e € 528 milhões em recursos patrimoniais, respectivamente. A Realty Income mantém 51% de participação em cada joint venture e recebe taxas de gestão sobre os ativos desses negócios.

A Realty Income também está expandindo seu modelo de net-lease para data centers por meio de uma joint venture programática com a Cloud Capital. A parceria tem um valor de transação superior a US$ 6 bilhões e inclui inicialmente três ativos de data center no norte da Virgínia que estão locados ou pré-locados para inquilinos hyperscale com grau de investimento. A Realty Income detém 45% de participação e espera investir até US$ 1,4 bilhão em capital próprio ao longo do tempo, à medida que os ativos se estabilizarem, sujeito a aprovações, condições de fechamento e marcos de desenvolvimento.

As outras iniciativas de capital da empresa durante o ano incluíram duas emissões de títulos conversíveis (convertible bonds) totalizando cerca de US$ 1,86 bilhão, uma transação de pré-pagamento municipal e a ampliação da capacidade de crédito rotativo e notas comerciais (commercial paper).

Alavancagem mantém-se em 5,4 vezes

A dívida líquida totalizou US$ 31,37 bilhões em 30 de setembro, ante US$ 28,26 bilhões no ano anterior. A razão entre dívida líquida e EBITDAre ajustado pro forma anualizado foi de 5,4 vezes, inalterada em relação ao segundo trimestre e em comparação com 5,3 vezes no mesmo período do ano anterior. A cobertura de despesas fixas (fixed-charge coverage) foi de 4,6 vezes.

Cerca de 97,1% da dívida era quirografária (não garantida) e 94,4% possuía taxas fixas, com um prazo médio ponderado até o vencimento de 5,1 anos. A Realty Income tinha aproximadamente US$ 1,8 bilhão em aberto em suas linhas de crédito rotativo e programas de notas comerciais ao final do trimestre. As classificações de crédito de sua dívida quirografária de longo prazo eram A3 pela Moody's, A- pela S&P e A pela Fitch, todas com perspectiva estável.

A Realty Income havia declarado 676 dividendos mensais consecutivos até outubro de 2026 e fixou seu dividendo anualizado em US$ 3,258 por ação. A empresa aumentou seus dividendos em cada um de seus mais de 32 anos como companhia aberta.

A apresentação não forneceu novas projeções de resultados (guidance). Os planos da administração dependem do acesso a dívida, emissão pública de ações e capital privado, bem como da execução de aquisições, desenvolvimentos e joint ventures. A Realty Income também identificou variações nas taxas de juros e no câmbio, inflação, inadimplência ou falência de inquilinos, redução no valor recuperável de imóveis (impairments), riscos de desenvolvimento e de joint ventures, e mudanças nas condições econômicas ou do mercado de capitais como fatores que podem fazer com que os resultados divirjam das expectativas atuais.