Digital Realty eleva projeção de FFO Core para 2026 após contratações recordes no 3T

A Digital Realty Trust (NYSE: DLR) elevou suas projeções para 2026 após o lucro do terceiro trimestre avançar e a locação atingir níveis recordes, tanto em implantações menores quanto em capacidade hyperscale. O REIT de data centers agora prevê um Core FFO, excluindo o promote líquido, de US$ 8,30 a US$ 8,35 por ação, acima da faixa divulgada em julho, de US$ 8,15 a US$ 8,20, refletindo o forte volume de contratações (bookings), os preços de renovação e o crescimento no conceito same-capital, que sustentaram seu desempenho operacional.

No trimestre encerrado em 30 de setembro de 2026, o lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários subiu para US$ 185,2 milhões, ante US$ 57,6 milhões no mesmo período do ano anterior. A receita operacional total aumentou para US$ 1,90 bilhão, frente a US$ 1,58 bilhão, enquanto o EBITDA ajustado avançou para US$ 977,7 milhões, vindo de US$ 867,8 milhões.

O FFO (Funds from Operations) disponível para os acionistas ordinários e detentores de cotas aumentou para US$ 741,5 milhões, ante US$ 570,1 milhões. O Core FFO, excluindo o promote líquido, atingiu US$ 795,3 milhões, ou US$ 2,10 por ação diluída, em comparação com US$ 656,0 milhões, ou US$ 1,89 por ação, no mesmo trimestre do ano anterior. O Core FFO em moeda constante, excluindo o promote líquido, também foi de US$ 2,10 por ação, refletindo o que a empresa descreveu como um impacto cambial mínimo no trimestre.

Volume recorde de locação e preços de renovação mais fortes

A Digital Realty assinou contratos de locação que representam US$ 626,6 milhões em aluguel-base anualizado no padrão GAAP considerando sua participação proporcional, uma alta de 40% em relação ao trimestre anterior e de 80% na comparação anual. Considerando 100% de participação, o volume total de contratações (bookings) atingiu US$ 855 milhões.

Os contratos acima de 1 megawatt responderam por US$ 474,2 milhões, ou 76% do volume de contratações na fatia da Digital Realty. A combinação de implantações de zero a 1 megawatt e interconexão gerou o recorde de US$ 151,8 milhões, representando 24% do total. A empresa adicionou 155 novos clientes no trimestre e afirmou que continua no caminho certo para superar sua meta de US$ 400 milhões em contratações anuais com implantações de zero a 1 megawatt e interconexão.

A atividade de locação elevou o backlog total para o recorde de US$ 2,5 bilhões a 100% de participação, garantindo entradas em operação programadas ao longo de vários anos. As datas reais de início de operação podem diferir das estimativas feitas no momento da assinatura dos contratos.

As renovações, cobrindo US$ 261 milhões em receita de aluguel anualizada em base caixa, geraram um aumento geral de 11,8% nas taxas de aluguel em base caixa e de 17,0% no critério GAAP. Os preços foram especialmente fortes nas implantações acima de 1 megawatt, cujas taxas de renovação saltaram 23,7% no critério caixa e 38,8% no GAAP. A Digital Realty elevou sua projeção para o spread de renovação em base caixa no ano completo em 100 pontos-base, passando para a faixa de 10% a 12%.

Elevação nas projeções para 2026

A Digital Realty agora projeta receita para 2026, excluindo receitas de promote, entre US$ 7,05 bilhões e US$ 7,125 bilhões, ante a previsão de julho de US$ 6,85 bilhões a US$ 6,95 bilhões. O EBITDA ajustado deve ficar entre US$ 3,80 bilhões e US$ 3,85 bilhões, contra a faixa anterior de US$ 3,75 bilhões a US$ 3,85 bilhões.

A empresa também elevou a projeção de crescimento da receita operacional líquida (NOI) em base caixa no conceito same-capital de 4,25% a 5,25% para a faixa de 5,25% a 5,75%. O Core FFO em moeda constante, excluindo o promote líquido, deve variar entre US$ 8,25 e US$ 8,30 por ação. A projeção para a taxa de ocupação do portfólio no final do ano foi mantida com aumento de 75 a 125 pontos-base, medido por carga de TI.

A apresentação de longo prazo da administração indicou um crescimento de aproximadamente 13% no Core FFO, excluindo o promote líquido, no ponto médio do guidance para 2026, após uma expansão de 10% em 2025, projetando também um crescimento de dois dígitos além de 2026. A empresa ressaltou que essas projeções dependem de fatores externos e podem variar materialmente.

Expansão de capacidade e de capital privado

Em 30 de setembro, a plataforma global da Digital Realty contava com cerca de 3 gigawatts de capacidade de TI instalada e aproximadamente 10 gigawatts de capacidade para desenvolvimento futuro, incluindo terrenos e infraestruturas básicas (shell), totalizando cerca de 13 gigawatts. Cerca de 1,5 gigawatt estava em construção. A capacidade de desenvolvimento futuro aumentou 17% em relação ao trimestre anterior, com 70% da capacidade planejada organizada em blocos superiores a 100 megawatts.

A empresa também está expandindo o financiamento via capital privado para o desenvolvimento hyperscale. Ela garantiu US$ 1,4 bilhão em compromissos âncora iniciais para uma nova estratégia de capital perpétuo estabilizado, enquanto as receitas de taxas (fee income) subiram 107% em relação ao ano anterior. A Digital Realty reportou mais de US$ 20 bilhões em capital disponível, incluindo mais de US$ 15 bilhões oriundos de joint ventures de desenvolvimento, um fundo fechado e a estratégia de capital perpétuo, além de mais de US$ 5 bilhões em liquidez no balanço patrimonial.

A relação dívida líquida sobre EBITDA ajustado reportada foi de 5,2 vezes. A empresa estimou a alavancagem em 4,9 vezes após ajustar para a estabilização prevista de três empreendimentos no norte da Virgínia totalmente locados e adquiridos em junho de 2026. O perfil da dívida apresentou prazo médio ponderado de vencimento de 4,6 anos e cupom médio ponderado de 3,4%, sendo 89% com taxa fixa e 92% sem garantias reais (unsecured).

As projeções da Digital Realty permanecem sujeitas a riscos, incluindo enfraquecimento da demanda por data centers, limitações de energia e conectividade, atrasos ou aumentos de custos em obras, concentração de clientes, concorrência, exposição a refinanciamento e taxas de juros, oscilações cambiais, interrupções na cadeia de suprimentos e dependência de capital externo. A empresa também observou que as estimativas prospectivas não GAAP podem diferir materialmente dos resultados GAAP correspondentes, pois alguns itens de reconciliação não podem ser previstos de forma confiável.