VICI Properties eleva projeção de AFFO para 2026 com crescimento da receita no 3º trimestre

A VICI Properties Inc. (NYSE: VICI) elevou sua projeção para o ano inteiro de 2026 do fluxo de fundos de operações ajustado (AFFO) após a receita e o AFFO do terceiro trimestre apresentarem alta, enquanto uma provisão não caixa para perdas de crédito no valor de US$ 458,0 milhões reduziu acentuadamente o lucro GAAP.

O REIT de imóveis de entretenimento e experiências agora prevê um AFFO de US$ 2,695 bilhões a US$ 2,705 bilhões para 2026, ou US$ 2,47 a US$ 2,48 por ação ordinária diluída. Sua previsão anterior estimava um AFFO de US$ 2,675 bilhões a US$ 2,695 bilhões, ou US$ 2,45 a US$ 2,47 por ação. A projeção considera uma quantidade média ponderada de 1,0902 bilhão de ações ordinárias.

A VICI informou que o guidance exclui aquisições pendentes sem datas de fechamento anunciadas, possíveis aquisições ou alienações futuras, atividades no mercado de capitais e outras transações não recorrentes. A empresa não forneceu projeção para o lucro líquido GAAP por não ser possível prever com precisão razoável as mudanças futuras em sua provisão não caixa para perdas de crédito.

AFFO avança enquanto provisão para perdas de crédito pesa sobre resultados GAAP

A receita do trimestre encerrado em 30 de setembro subiu 5,8%, atingindo US$ 1,07 bilhão, ante US$ 1,01 bilhão no mesmo período do ano anterior. A receita de arrendamentos do tipo venda aumentou de US$ 531,8 milhões para US$ 556,7 milhões, enquanto a receita de recebíveis de financiamento de arrendamento, empréstimos e títulos subiu de US$ 448,0 milhões para US$ 482,6 milhões.

O AFFO atribuível aos acionistas ordinários aumentou 7,5%, passando de US$ 637,6 milhões para US$ 685,2 milhões. O AFFO por ação diluída subiu de US$ 0,60 para US$ 0,62, apesar do aumento na quantidade média ponderada de ações diluídas de aproximadamente 1,07 bilhão para 1,10 bilhão. O EBITDA ajustado atribuível aos acionistas ordinários avançou de US$ 825,6 milhões para US$ 879,8 milhões.

Por outro lado, o lucro líquido GAAP atribuível aos acionistas ordinários caiu de US$ 762,0 milhões, ou US$ 0,71 por ação, para US$ 342,5 milhões, ou US$ 0,31 por ação diluída. A queda refletiu principalmente uma variação não caixa de US$ 458,0 milhões na provisão para perdas de crédito, equivalente a US$ 0,42 por ação. No mesmo trimestre do ano anterior, houve um benefício de US$ 20,2 milhões referente ao mesmo item.

A VICI exclui o ajuste não caixa para perdas de crédito do cálculo do AFFO, juntamente com determinados ajustes de arrendamento e financiamento, remuneração em ações, custos de transação e outros itens especificados. A empresa ressaltou que suas métricas não GAAP são complementares e não substituem o lucro líquido ou o fluxo de caixa calculados segundo as normas GAAP.

Receita de arrendamentos e empréstimos se expande

A receita de empréstimos e títulos atingiu US$ 79,1 milhões, ante US$ 61,0 milhões no ano anterior. A receita contratual de juros incluiu US$ 47,9 milhões de empréstimos mezzanine e ações preferenciais, US$ 27,6 milhões de empréstimos com garantia real sênior e US$ 3,9 milhões de notas garantidas sênior.

O trimestre também incluiu aluguel contratual de investimentos concluídos ao longo de 2026. O contrato master de arrendamento da Golden Entertainment gerou US$ 21,8 milhões, enquanto o arrendamento do Clairvest Northfield Park contribuiu com US$ 13,5 milhões. A VICI também registrou receitas associadas ao portfólio PURE após a aquisição dos imóveis da Gamehost.

Em outubro de 2026, a VICI registrou US$ 3,32 bilhões em aluguel imobiliário contratual anualizado. Seu portfólio de empréstimos e títulos somava US$ 3,16 bilhões em valor principal em aberto e gerava US$ 304,0 milhões em receita contratual anualizada, elevando a receita anualizada total contratual de aluguéis e empréstimos para US$ 3,62 bilhões.

O portfólio era composto por 103 ativos de entretenimento e experiências, incluindo 63 propriedades de cassinos/jogos e 40 outras propriedades de experiências nos Estados Unidos e Canadá. A taxa de ocupação foi de 100%, e o prazo médio ponderado dos contratos de arrendamento foi de 39,4 anos, incluindo as opções de renovação dos inquilinos. Garantias das controladoras cobriam 88% dos aluguéis.

Os investimentos concluídos recentemente incluíram a transação de sale-leaseback da Golden Entertainment por US$ 1,16 bilhão, a aquisição dos imóveis da Gamehost por C$ 200,6 milhões e um compromisso de financiamento de construção de US$ 1,5 bilhão para o One Beverly Hills. A VICI também comprometeu US$ 75,5 milhões em um projeto build-to-suit do Club Med St. Croix.

Uma transação pendente colocará o Century Mile e o Century Downs em Alberta sob um contrato de arrendamento separado com uma subsidiária do Highfield Investment Group. O fechamento é esperado para o quarto trimestre de 2026 ou o primeiro trimestre de 2027, sujeito às condições habituais e aprovações regulatórias. A VICI declarou que a transação não alterará seu aluguel agregado.

Liquidez e concentração de inquilinos

A VICI encerrou o trimestre com US$ 2,50 bilhões em liquidez, consistindo em US$ 2,23 bilhões de capacidade disponível em linha de crédito rotativo e US$ 270,3 milhões em caixa. A dívida total foi de US$ 17,22 bilhões, e o índice de alavancagem líquida anualizada do último trimestre foi de 4,8 vezes. As obrigações a taxa fixa representavam 98,4% da dívida em aberto, com prazo médio de vencimento ponderado de seis anos.

Durante o trimestre, a VICI emitiu US$ 900 milhões em notas seniores não garantidas com vencimento em 2031 e US$ 850 milhões em notas com vencimento em 2036. A empresa também resgatou ou quitou US$ 1,75 bilhão em notas que venceriam em 2026.

O portfólio permanece concentrado entre grandes inquilinos do setor de cassinos e jogos. A Caesars Entertainment representou 38% do aluguel anualizado, a MGM Resorts International respondeu por 32% e o Venetian representou 9%. A VICI identificou o crédito de inquilinos e mutuários, a dependência do setor de jogos e dos gastos discricionários dos consumidores, as condições de taxa de juros e financiamento, a execução de transações, as aprovações regulatórias e a exposição a empréstimos para desenvolvimento entre suas principais incertezas. Mudanças no desempenho financeiro dos inquilinos, notas de crédito (ratings), preços de ações e condições macroeconômicas mais amplas também podem gerar volatilidade relevante nas futuras provisões GAAP para perdas de crédito.