FFO da Kimco no 3T26 Sobe 6,8% enquanto Ocupação Atinge Recorde

A Kimco Realty (NYSE: KIM) registrou um crescimento de 6,8% no comparativo anual dos fundos de operações (FFO) por ação diluída no terceiro trimestre de 2026, impulsionada pela taxa de ocupação recorde em seu portfólio, spreads de locação positivos e um pipeline robusto de contratos assinados que ainda não começaram a pagar aluguel. O REIT focado em centros comerciais encerrou o trimestre com 96,6% de ocupação e US$ 76 milhões em aluguel base anual vinculados a contratos assinados mas ainda não iniciados, garantindo visibilidade sobre o fluxo de caixa futuro à medida que os locatários tomarem posse dos imóveis.

Atividade de locação sustenta o crescimento contratado

A Kimco assinou 444 contratos de locação cobrindo 2,7 milhões de pés quadrados durante o trimestre, incluindo 134 novos acordos. Os novos contratos comparáveis geraram um spread de aluguel pro-rata de 31,5%, com spreads de 39,9% para lojas âncora e de 21,0% para pequenas lojas. Com isso, a empresa acumula 20 trimestres consecutivos com spreads de novos contratos acima de 10%.

A taxa de ocupação de pequenas lojas atingiu 92,9%, igualando sua máxima anterior, enquanto a ocupação geral bateu recorde histórico na empresa. A Kimco informou que a retenção de locatários foi de 91% por área bruta locável (ABL), e o número de saídas de locatários recuou 88 em relação ao mesmo período do ano anterior. A empresa também já resolveu 75% do aluguel base anual com vencimento previsto para o primeiro semestre de 2027.

O pipeline de contratos assinados mas ainda não iniciados representava um diferencial de 390 pontos-base entre a ocupação locada e a ocupação econômica em 30 de setembro. A Kimco espera que 28% do aluguel base anual associado comece a ser pago no quarto trimestre de 2026, 57% ao longo de 2027 e os 15% restantes em 2028. Cerca de 60% do pipeline está relacionado a espaços de lojas âncora, enquanto 40% é proveniente de lojas menores. Projetos de redesenvolvimento representam 25%, e a reocupação de espaços anteriormente ocupados por varejistas como Party City, Conn’s, Rite Aid, JOANN, Big Lots e Painted Tree responde por 22%.

Outros US$ 22 milhões em aluguel base anual provenientes de contratos assinados não estão incluídos no pipeline de US$ 76 milhões porque os locatários atuais permanecem no imóvel ou o aluguel refere-se a obras que ainda não foram entregues. A Kimco também identificou oportunidades de reajuste a mercado (mark-to-market) em 68 contratos de lojas âncora que vencem até 2027 sem opções de renovação adicional. Esses contratos possuem aluguel base anual médio ponderado de US$ 14,35 por pé quadrado, com a empresa estimando um potencial de valorização a mercado de aproximadamente 50%.

Portfólio ancorado por supermercados permanece central

A Kimco possuía 561 propriedades totalizando 99 milhões de pés quadrados ao final do trimestre. Os centros comerciais ancorados por supermercados geraram um valor recorde de 87% do aluguel base anual, e a administração afirmou que o portfólio caminha rumo a aproximadamente 90%. Os supermercados que divulgam vendas registraram uma média de cerca de US$ 817 por pé quadrado.

Varejistas de desconto e de produtos essenciais, juntamente com empresas de serviços, representaram 78% do aluguel base anual. Locatários nacionais e regionais responderam por 81%, enquanto 71% dos novos contratos assinados nos últimos 12 meses foram do setor de serviços. As pequenas lojas geraram 48% do aluguel base anual pro-rata, com os restaurantes representando a maior parcela dessa categoria.

O portfólio permanece concentrado no primeiro anel de subúrbios de grandes áreas metropolitanas. Mercados do Sun Belt e regiões litorâneas responderam por 91% do aluguel base anual, enquanto 82% vieram dos principais mercados metropolitanos da Kimco. O fluxo de visitantes nos centros comerciais da empresa cresceu na comparação anual em todos os meses cobertos pela apresentação, acumulando alta de cerca de 3% no ano.

A Kimco afirmou que seu modelo operacional unificado “One Kimco” visa melhorar a execução das locações, acelerar o início da cobrança dos aluguéis e controlar as despesas operacionais. De 2019 até o terceiro trimestre de 2026, a receita cresceu a uma taxa anual composta de 10,4%, em comparação com 5,4% das despesas gerais e administrativas (G&A). A representatividade das despesas G&A caiu de 7,2% para 5,2% da receita nesse período.

Reciclagem de capital e redesenvolvimento

Até 30 de setembro, a Kimco gerou US$ 391 milhões com vendas de ativos e US$ 179 milhões em fluxo de caixa livre após dividendos e despesas de capital com locação e manutenção. A empresa alocou US$ 118 milhões em aquisições e compras de participações em joint ventures, US$ 129 milhões em redesenvolvimento e US$ 224 milhões em recompras de ações ordinárias e preferenciais.

O plano de capital atual para 2026 prevê de US$ 400 milhões a US$ 500 milhões em aquisições e compras de joint ventures a um retorno implícito de aproximadamente 6%, além de US$ 400 milhões a US$ 500 milhões em vendas de ativos a cerca de 5%. A Kimco também planeja de US$ 140 milhões a US$ 150 milhões em gastos com redesenvolvimento, com retornos esperados entre 9% e 11%, e de US$ 75 milhões a US$ 125 milhões em investimentos estruturados líquidos com retorno implícito próximo de 10%. As recompras de ações permanecem oportunas, sem um valor fixo estipulado para o ano cheio.

O redesenvolvimento com foco em supermercados continua sendo prioridade. A Kimco tinha 23 projetos ativos de redesenvolvimento, totalizando US$ 264 milhões em custos brutos e retornos esperados de 9% a 11%, além de seis projetos de reposicionamento de lojas âncora que somam US$ 22 milhões com retornos esperados de 19% a 23%.

Balanço patrimonial e riscos

A Kimco encerrou o trimestre com mais de US$ 2,5 bilhões em liquidez, incluindo total disponibilidade em sua linha de crédito rotativo de US$ 2 bilhões. A relação dívida líquida consolidada sobre EBITDA (look-through), incluindo ações preferenciais e a participação da empresa nas dívidas de joint ventures, foi de 5,3 vezes. O índice de cobertura de despesas fixas foi de 4,3 vezes, mais de 92% dos imóveis estavam desimpedidos de ônus e o payout de dividendos sobre o AFFO recorrente ficou em aproximadamente 74%.

A empresa resgatou US$ 500 milhões em títulos seniores de 2,8% no vencimento em 1º de outubro, sem nenhum vencimento expressivo de dívida restante em 2026. Sua dívida consolidada apresentava prazo médio de vencimento de 7,4 anos e era composta quase em sua totalidade por taxas fixas. A Kimco também anunciou um aumento de 7,7% no comparativo anual de seu dividendo em dinheiro pago a ações ordinárias.

As perspectivas permanecem sujeitas às condições econômicas e do setor imobiliário, volatilidade das taxas de juros, falências ou rescisões de contratos por parte de locatários, mudanças no comportamento dos consumidores, concorrência do comércio eletrônico, inflação e interrupções na cadeia de suprimentos. A Kimco também citou a execução de aquisições e redesenvolvimentos, disponibilidade de financiamento, avaliação de ativos, incidentes de cibersegurança, alterações regulatórias e sua capacidade de manter o status de REIT entre os fatores que podem fazer com que os resultados reais difiram das expectativas atuais.