FFO Normalizado da ILPT no 3T26 Sobe 42% com Ocupação Atingindo 98,3%

A Industrial Logistics Properties Trust (Nasdaq: ILPT) registrou um aumento de 42,4% ano a ano nos fundos de operações (FFO) normalizados no terceiro trimestre de 2026, impulsionado pela maior taxa de ocupação, pelo crescimento da receita no nível dos imóveis e por despesas financeiras menores após o refinanciamento realizado em maio. Os spreads de locação permaneceram fortes, embora o prejuízo líquido GAAP do REIT tenha se ampliado, refletindo as perdas registradas por sua joint venture não consolidada.

O FFO normalizado atribuível aos acionistas ordinários aumentou para US$ 21,3 milhões, ou US$ 0,32 por ação, ante US$ 14,9 milhões, ou US$ 0,23 por ação, no mesmo período do ano anterior. O EBITDAre ajustado subiu de US$ 81,6 milhões para US$ 87,0 milhões. A partir deste trimestre, o FFO normalizado, o EBITDAre ajustado e o caixa disponível para distribuição da ILPT incluem taxas de administração de incentivo reconhecidas sob o GAAP, com os períodos anteriores reapresentados na mesma base. Os resultados do terceiro trimestre de 2026 incluíram US$ 1,9 milhão em tais taxas.

A receita de aluguel subiu 5,3%, para US$ 116,8 milhões. A receita operacional líquida (NOI) aumentou 5,8%, para US$ 92,0 milhões, enquanto o NOI em regime de caixa avançou 2,1%, para US$ 86,5 milhões. Na comparação no conceito de mesmas propriedades, o NOI cresceu 5,7% e o NOI em regime de caixa aumentou 1,9%.

O prejuízo líquido GAAP atribuível aos acionistas ordinários aumentou para US$ 30,2 milhões, ou US$ 0,46 por ação, ante US$ 21,6 milhões, ou US$ 0,33 por ação, no mesmo trimestre do ano anterior. O resultado mais recente incluiu US$ 19,0 milhões em perdas de equivalência patrimonial da joint venture não consolidada da ILPT, em comparação com um resultado positivo de equivalência patrimonial de US$ 2,2 milhões um ano antes. A despesa com juros recuou 3,6%, para US$ 61,2 milhões, refletindo o refinanciamento realizado em maio de 2026 pela Mountain Industrial REIT LLC.

Ocupação e Locação

O portfólio de 409 imóveis da ILPT estava 98,3% locado em 30 de setembro, uma alta de 420 pontos-base em relação ao ano anterior. O portfólio contava com aproximadamente 59,6 milhões de pés quadrados locáveis espalhados por 39 estados.

O REIT concluiu cerca de 645.000 pés quadrados em contratos de locação durante o trimestre, dos quais 103.000 pés quadrados correspondem a novos contratos e 542.000 pés quadrados a renovações. Os aluguéis GAAP médios ponderados ficaram 162,7% acima dos aluguéis anteriores para o mesmo espaço, marcando o oitavo trimestre consecutivo de alta de dois dígitos nos aluguéis. Os contratos de locação apresentaram um prazo médio ponderado de 18 anos por área em pés quadrados e de 15,8 anos por receita anualizada de aluguel.

Os imóveis de propriedade integral responderam por 543.000 pés quadrados das locações do trimestre e registraram um aumento médio ponderado de 210% nos aluguéis GAAP. A Mountain JV concluiu 102.000 pés quadrados com um aumento de 8,1%. A Mountain JV, na qual a ILPT possui uma participação de 61%, permaneceu totalmente ocupada, enquanto os imóveis de propriedade integral no continente e no Havaí registraram taxas de ocupação de 96,0% e 99,3%, respectivamente.

O prazo remanescente médio ponderado geral dos contratos de locação da ILPT foi de 8,1 anos com base na receita anualizada de aluguel, com 65,8% dos aluguéis anualizados previstos para vencer após 2030. Inquilinos com grau de investimento, suas subsidiárias e contratos de arrendamento de terrenos no Havaí geraram 78,9% da receita anualizada de aluguel.

Balanço Patrimonial e Projeções

A ILPT encerrou o trimestre com US$ 130,7 milhões em caixa e equivalentes de caixa, excluindo caixa restrito. A dívida total somou US$ 4,22 bilhões, com taxa de juros média ponderada de 5,48% e prazo médio de vencimento de 4,2 anos. Toda a dívida consolidada era a taxas fixas e com pagamento exclusivo de juros (interest-only), sem vencimentos programados até 2029.

A dívida líquida foi de US$ 4,04 bilhões, equivalente a 11,6 vezes o EBITDAre ajustado anualizado. O EBITDAre ajustado cobriu as despesas com juros em 1,4 vez. Os investimentos em capital (Capex) recorrentes totalizaram US$ 7,8 milhões no trimestre e US$ 24,5 milhões nos primeiros nove meses de 2026.

Para o quarto trimestre, a ILPT projeta um NOI de US$ 92 milhões a US$ 93 milhões e um FFO normalizado atribuível aos acionistas ordinários de US$ 22 milhões a US$ 23 milhões, ou US$ 0,33 a US$ 0,35 por ação diluída. As projeções para o ano todo preveem um NOI de US$ 363 milhões a US$ 364 milhões e um FFO normalizado de US$ 82 milhões a US$ 83 milhões, ou US$ 1,23 a US$ 1,25 por ação diluída. O guidance agora incorpora as taxas de administração de incentivo de acordo com a apresentação revisada da empresa.

A previsão pressupõe aproximadamente US$ 245 milhões em despesas com juros no ano todo, US$ 42 milhões em despesas gerais e administrativas, incluindo US$ 8,4 milhões em taxas de administração de incentivo, e nenhuma aquisição ou alienação de ativos. Os investimentos em capital recorrentes para o ano todo devem ficar entre US$ 32 milhões e US$ 34 milhões.

A ILPT declarou uma distribuição trimestral de US$ 0,10 por ação ordinária, seu segundo trimestre consecutivo nesse patamar após o aumento realizado em julho de 2026. O pagamento da distribuição está programado para ocorrer em ou por volta de 12 de novembro.

A apresentação apontou a alavancagem, a liquidez, os custos de locação, a retenção de inquilinos e a capacidade de manter a ocupação como as principais incertezas. A concentração de inquilinos também continua significativa: a FedEx representou 27,7% da receita anualizada de aluguel, e os 10 maiores inquilinos da ILPT responderam por 47,8%. Outros riscos citados pela empresa incluem taxas de juros, inflação, volatilidade no mercado de capitais, mudanças nas políticas comerciais e condições mais amplas do mercado imobiliário comercial.