AFFO do 3T da FCPT Sobe Enquanto Aquisições Recordes Expandem o Portfólio

A Four Corners Property Trust reportou um modesto crescimento do lucro por ação no terceiro trimestre de 2026, ao mesmo tempo em que registrou o maior trimestre de aquisições de sua história, impulsionado por um portfólio de imóveis veterinários de US$ 268 milhões que ampliou a exposição do REIT focado em contratos net lease para além do segmento de alimentação casual (casual dining). Após o encerramento do trimestre, a empresa também garantiu a renovação de todos os contratos de locação do Olive Garden e do LongHorn Steakhouse previstos para vencer em 2027, reduzindo o risco de renovação no curto prazo.

Os fundos ajustados provenientes das operações, ou AFFO, subiram para US$ 50,3 milhões, ante US$ 46,4 milhões no ano anterior. O AFFO por ação diluída avançou 2,9%, de US$ 0,45 para US$ 0,46, enquanto o número médio ponderado de ações diluídas cresceu de 104,3 milhões para cerca de 110,0 milhões. Os fundos provenientes das operações aumentaram para US$ 47,4 milhões, ou US$ 0,43 por ação diluída, ante US$ 43,9 milhões, ou US$ 0,42 por ação.

O lucro líquido trimestral permaneceu praticamente estável em US$ 28,9 milhões. A receita total de aluguel aumentou 13,8%, atingindo US$ 75,7 milhões, enquanto o EBITDAre ajustado cresceu 14,7%, para US$ 65,4 milhões. As despesas com juros subiram de US$ 13,0 milhões para US$ 17,4 milhões, e a depreciação e amortização avançaram de US$ 15,1 milhões para US$ 18,6 milhões.

Nos primeiros nove meses de 2026, o AFFO atingiu US$ 149,5 milhões, ou US$ 1,36 por ação diluída, em comparação com US$ 135,0 milhões, ou US$ 1,33 por ação, no mesmo período do ano anterior. O lucro líquido do período de nove meses aumentou de US$ 83,0 milhões para US$ 89,2 milhões, e a receita total de aluguel subiu de US$ 194,8 milhões para US$ 215,5 milhões.

Trimestre recorde de aquisições expande exposição ao setor médico

A FCPT investiu US$ 326 milhões no terceiro trimestre com uma taxa de capitalização (cap rate) inicial em caixa de 6,6% e um cap rate GAAP de 7,1%. O volume de investimentos no acumulado do ano somou US$ 410 milhões até setembro, já superando os US$ 318 milhões realizados em todo o ano de 2025.

A principal transação do trimestre foi a aquisição, em julho, de 102 imóveis da Mission Pet Health por US$ 268 milhões. O portfólio gerou um aluguel inicial anual em caixa de aproximadamente US$ 17,4 milhões, incluindo reajustes contratuais que entraram em vigor em setembro. Cem desses imóveis estão sob dois contratos atípicos do tipo master triple-net, com prazo remanescente médio ponderado de 10 anos e reajustes anuais de aluguel acima de 2%.

A FCPT informou que o portfólio adquirido apresentou uma cobertura do aluguel pelo EBITDAR agregado dos inquilinos superior a 6 vezes. A compra foi financiada com caixa e capacidade de endividamento existente, não dependendo de uma oferta de ações. Incluindo cinco imóveis da Mission Pet Health que já pertenciam à FCPT, a marca passou a responder por 6,2% do aluguel base anual em 30 de setembro, tornando-se a terceira maior marca da empresa.

A aquisição reforçou a estratégia contínua da FCPT de reduzir sua concentração inicial em imóveis da Darden Restaurants. O Olive Garden e o LongHorn representavam, juntos, 37% do aluguel base anual no final do trimestre, ante 94% quando a FCPT passou pela cisão (spin-off). Cerca de 42% do aluguel base anual agora vem de setores fora de restaurantes casuais, incluindo varejo médico e serviços automotivos. No entanto, as cinco maiores marcas ainda representavam aproximadamente 51% do aluguel base anual.

Em 30 de setembro, o portfólio contava com 1.476 contratos de locação distribuídos em 185 marcas e gerava US$ 293 milhões em aluguel base anual. A taxa de ocupação foi de 99,5%, a arrecadação de aluguéis atingiu 99,7% e o prazo remanescente médio dos contratos era de 6,7 anos. O reajuste contratual médio anual dos aluguéis foi de 1,6%, enquanto a cobertura de EBITDAR reportada dos inquilinos ficou em 5,3 vezes. Operadores com grau de investimento responderam por 48% do aluguel base anual.

Renovações da Darden reduzem vencimentos no curto prazo

Em 14 de outubro, a Darden renovou todos os 66 contratos de locação do Olive Garden e do LongHorn com vencimento em 2027 e exerceu a renovação antecipada de outros seis contratos com vencimento em outubro de 2028. Os contratos foram prorrogados por uma média de aproximadamente cinco anos e mantêm reajustes anuais de aluguel de 1,5%.

A FCPT declarou que não concedeu abatimentos de aluguel nem contribuições de capital para garantir as renovações. Em base pro forma, a transação aumentou o prazo médio ponderado dos contratos do portfólio para aproximadamente sete anos e deixou apenas cerca de 2,7% do aluguel base anual previsto para vencer antes de 2028.

A administração pretende manter o foco de aquisições em imóveis de restaurantes, serviços automotivos e varejo médico, priorizando edifícios menores e reutilizáveis, aluguéis baixos e inquilinos com boa qualidade de crédito. A FCPT afirmou que continuará avaliando transações de portfólios maiores quando estas atingirem seus critérios de qualidade e acréscimo de valor (accretion).

Alavancagem atinge o topo da faixa-alvo

A dívida líquida ficou em 6,0 vezes o EBITDAre ajustado em 30 de setembro, o limite superior da faixa-alvo informada pela FCPT, de 5,0 a 6,0 vezes. A empresa reportou US$ 397 milhões em liquidez disponível, incluindo caixa, um empréstimo a prazo não sacado e capacidade de crédito rotativo. Sua linha de crédito rotativo tinha US$ 350 milhões disponíveis, e 85% da dívida estava a taxa fixa, após considerar as proteções (hedges) de taxa de juros.

A FCPT apresentava um prazo médio de vencimento da dívida de 3,8 anos, excluindo prorrogações, com cerca de 8% da dívida vencendo antes de 2028. A empresa também prorrogou aproximadamente 23% da dívida em aberto por meio de um empréstimo a prazo de US$ 200 milhões de sete anos, precificado a SOFR mais 125 pontos-base, e um empréstimo de US$ 400 milhões de cinco anos, precificado a SOFR mais 90 pontos-base.

A apresentação identificou a concentração de inquilinos e o desempenho operacional dos locatários como pontos de atenção contínuos, apesar da diversificação da FCPT. O Olive Garden representava, sozinho, 28,7% do aluguel base anual, enquanto os restaurantes correspondiam a 68% do portfólio. Os dados de cobertura de EBITDAR dos inquilinos abrangiam 63% do aluguel base anual total e baseavam-se em informações fornecidas pelos próprios locatários, as quais a FCPT não verifica de forma independente. A empresa também destacou que os custos de construção subiram mais rápido do que a inflação geral nos últimos 12 anos, fator relevante para o desenvolvimento imobiliário e valores de reposição.