FBRT registra prejuízo no 3T26 com alta nos custos de crédito

A Franklin BSP Realty Trust registrou prejuízo líquido GAAP no terceiro trimestre, uma vez que o aumento dos custos de crédito e as perdas realizadas pesaram sobre os resultados, enquanto os lucros antes das perdas realizadas permaneceram suficientes para cobrir o dividendo trimestral do REIT de hipotecas comerciais. A empresa também expandiu seu portfólio de imóveis executados no período, destacando o risco de crédito contínuo em partes de sua carteira de empréstimos predominantemente multifamiliares.

A empresa registrou um prejuízo líquido GAAP de US$ 27,0 milhões no trimestre encerrado em 30 de setembro de 2026, em comparação com o lucro líquido de US$ 16,3 milhões no segundo trimestre. O prejuízo foi de US$ 0,41 por ação ordinária diluída, ou US$ 0,36 por ação em uma base totalmente convertida.

Os Lucros Distribuíveis, uma métrica não-GAAP, caíram para US$ 3,3 milhões, ante US$ 28,3 milhões no trimestre anterior. Após dividendos preferenciais e participações de não controladores, os Lucros Distribuíveis aos acionistas ordinários foram negativos em US$ 1,7 milhão, enquanto os Lucros Distribuíveis totalmente convertidos ficaram negativos em US$ 0,02 por ação.

Antes dos ganhos e perdas realizados, os Lucros Distribuíveis somaram US$ 25,8 milhões, ou US$ 0,24 por ação totalmente convertida. Isso representou uma cobertura de 118,7% do dividendo trimestral de US$ 0,20 por ação. Incluindo as perdas realizadas, a cobertura foi negativa em 9,6%.

O trimestre incluiu um ajuste de US$ 43,1 milhões referente a provisões para perdas de crédito na reconciliação dos resultados GAAP da empresa para os Lucros Distribuíveis, juntamente com um ajuste de perda realizada de US$ 24,2 milhões relacionado a empréstimos e imóveis retomados. A provisão total para perdas de crédito aumentou para US$ 72,1 milhões, ante US$ 54,7 milhões no final do segundo trimestre, o equivalente a 1,8% do saldo devedor principal. A variação refletiu uma provisão de US$ 37,7 milhões e US$ 20,2 milhões em baixas contábeis.

Execuções imobiliárias avançam enquanto carteira de empréstimos encolhe

A carteira principal de empréstimos imobiliários comerciais da FBRT encerrou o trimestre com um saldo principal de US$ 4,1 bilhões em 175 empréstimos, ante US$ 4,3 bilhões no final do segundo trimestre. A empresa financiou US$ 248 milhões em novos empréstimos e US$ 38 milhões em empréstimos existentes, enquanto os pagamentos somaram US$ 406 milhões e as transferências associadas a imóveis retomados ou execuções reduziram o saldo em mais US$ 171 milhões.

A carteira permaneceu concentrada em propriedades multifamiliares, que representaram 83% do saldo principal. Os empréstimos seniores responderam por 99% do portfólio, e 92% dos empréstimos tinham taxas flutuantes. O índice médio ponderado empréstimo-valor na originação foi de 64,6%.

Treze empréstimos, com um saldo principal combinado de US$ 334 milhões, permaneceram na lista de observação, incluindo sete com classificação de risco 5 e seis com classificação 4. Sete empréstimos estavam inadimplentes. Embora três ativos tenham sido removidos da lista de observação durante o trimestre, o número de empréstimos com classificação de risco 5 aumentou de cinco para sete, enquanto a classificação média de risco do portfólio permaneceu inalterada em 2,4.

O portfólio de imóveis retomados por execução cresceu para 10 ativos, ante seis no segundo trimestre, com um valor combinado de US$ 339 milhões. Quatro propriedades multifamiliares entraram em execução imobiliária durante o trimestre, incluindo ativos em Durham, na Carolina do Norte; Garland, no Texas; e Houston. A FBRT também manteve uma posição de investimento em imóvel retomado avaliada em US$ 114 milhões.

Os novos compromissos de empréstimos principais somaram US$ 249 milhões em 17 empréstimos. As propriedades multifamiliares representaram 97% dessas originações, e 81% estavam localizadas no Sudeste. Os empréstimos apresentaram um spread médio ponderado de 2,66% e um cupom total de 6,57%, com base nos níveis da SOFR em 30 de setembro.

NewPoint contribui com US$ 11 milhões em Lucros Distribuíveis

A NewPoint, negócio de financiamento imobiliário e banco de hipotecas da FBRT, gerou lucro líquido GAAP de US$ 0,2 milhão e Lucros Distribuíveis de US$ 11,0 milhões no trimestre. Os Lucros Distribuíveis antes de ganhos ou perdas realizados foram de US$ 11,2 milhões, representando um retorno sobre o patrimônio líquido de 10,9% com base no preço final de compra da unidade.

O segmento originou US$ 670,4 milhões em novos compromissos de empréstimo em 36 transações sob programas da Fannie Mae, Freddie Mac e HUD. Seu portfólio de administração de serviços aumentou US$ 1,45 bilhão durante o trimestre, atingindo US$ 61,29 bilhões em saldo devedor principal. Os direitos de prestação de serviços de hipotecas, incluindo o valor associado a compromissos, encerraram o trimestre em US$ 209,3 milhões.

Recompras sustentam valor patrimonial

O valor patrimonial por ação totalmente convertido foi de US$ 14,26 em 30 de setembro, ante US$ 14,24 no final do segundo trimestre. O valor patrimonial por ação ajustado totalmente convertido, que exclui a depreciação e amortização acumuladas de imóveis e reflete o valor justo dos direitos de prestação de serviços de hipotecas acima do valor contábil, subiu para US$ 15,13, ante US$ 14,74.

A FBRT recomprou US$ 60,5 milhões em ações ordinárias a um preço médio ponderado de US$ 8,14 durante o trimestre. A empresa informou que as recompras adicionaram US$ 0,55 ao valor patrimonial por ação totalmente convertido. Incluindo o dividendo de US$ 0,20 e o aumento de US$ 0,02 no valor patrimonial totalmente convertido, a FBRT calculou um retorno econômico total anualizado de 6,2% no trimestre.

A empresa encerrou setembro com US$ 407 milhões em liquidez, consistindo em US$ 101 milhões de caixa desimpedido, US$ 10 milhões de capacidade de reinvestimento disponível em obrigações de empréstimos colateralizados e US$ 296 milhões disponíveis por meio de linhas de financiamento. A dívida líquida total sobre o patrimônio líquido foi de 2,66 vezes, enquanto a dívida líquida com direito de regresso sobre o patrimônio foi de 0,68 vez. Cerca de 81% do financiamento da carteira principal não estava sujeito à marcação a mercado, e o custo médio da dívida caiu para 6,1%, ante 6,2% no segundo trimestre.

A FBRT não forneceu projeções formais de resultados na apresentação. A empresa alertou que os resultados permanecem expostos à inflação, variações nas taxas de juros, contração econômica, quedas no valor das garantias imobiliárias, recuperação de empréstimos inadimplentes e estabilidade financeira dos tomadores de empréstimos. A empresa também observou que o momento das perdas de crédito na métrica não-GAAP de Lucros Distribuíveis pode diferir materialmente do seu reconhecimento sob o GAAP.