AFFO da W. P. Carey no 3º trimestre de 2026 atinge US$ 1,33 com crescimento do volume de investimentos

A W. P. Carey Inc. relatou fundos ajustados das operações (AFFO) de US$ 1,33 por ação diluída no terceiro trimestre de 2026 e projetou um AFFO para o ano todo de US$ 5,23 a US$ 5,29 por ação, à medida que o REIT de aluguel líquido continuou alocando capital enquanto mantinha o crescimento contratual dos aluguéis em seu portfólio.

A empresa espera um volume de investimentos em 2026 de US$ 1,8 bilhão a US$ 2,1 bilhões. A companhia havia concluído aproximadamente US$ 1,6 bilhão em investimentos até 23 de outubro, incluindo US$ 182 milhões durante o terceiro trimestre e US$ 143 milhões após o encerramento do trimestre. Outros US$ 95 milhões em projetos de capital e compromissos estavam programados para entrega no quarto trimestre.

No ponto médio de US$ 5,26 de sua projeção de AFFO, a W. P. Carey projeta um crescimento de 5,8% no AFFO por ação para o ano todo. O AFFO é uma métrica não-GAAP usada pela empresa para avaliar o desempenho operacional após fazer ajustes no lucro líquido GAAP para itens específicos que não afetam o caixa e não fazem parte do seu negócio principal.

Crescimento do Aluguel e Atividade de Investimento

O crescimento contratual de aluguel em mesmas propriedades (same-store) foi de 2,6% na comparação anual no terceiro trimestre, sem alterações em relação ao segundo trimestre e acima dos 2,4% relatados para todo o ano de 2025. Mais de 99% do aluguel base anualizado provém de contratos de locação com reajustes contratuais. Reajustes fixos representam 49% do aluguel, cláusulas atreladas ao IPCA/CPI representam 48%, e outras estruturas compõem os 3% restantes.

Os investimentos concluídos até 23 de outubro apresentaram uma taxa de capitalização inicial (cap rate) média ponderada de 7,5% e um prazo médio de locação de 19 anos. A W. P. Carey estimou o retorno médio (yield) desses investimentos em 9,2% após incorporar os aumentos contratuais de aluguel. Cerca de 76% do volume no ano até o momento foi originado por meio de transações de sale-leaseback, enquanto 70% envolveram propriedades industriais e galpões logísticos. A América do Norte respondeu por 71% da atividade e a Europa por 29%.

As transações recentes da empresa incluíram um sale-leaseback de US$ 400 milhões de 43 instalações fabris nos EUA e um sale-leaseback de US$ 202 milhões de oito propriedades de logística e galpões na Polônia. A W. P. Carey também tinha aproximadamente US$ 325 milhões comprometidos em projetos focados em inquilinos até o final de 2028, incluindo desenvolvimentos sob medida (build-to-suit), reincorporações e projetos de energia.

Gestão de Portfólio e Ativos

Em 30 de setembro, o portfólio da W. P. Carey consistia em 1.755 propriedades locadas para 383 inquilinos, com US$ 1,7 bilhão em aluguel base anualizado e um prazo médio ponderado de locação de 12 anos. A taxa de ocupação foi de 98,6% com base na área em metros quadrados.

Propriedades industriais e galpões geraram 64% do aluguel base anualizado, o setor de varejo representou 22%, e outros tipos de imóveis responderam por 14%. A América do Norte contribuiu com 67% do aluguel e a Europa com 33%. Os 10 principais inquilinos representaram 18,3% do aluguel base anualizado, enquanto inquilinos com grau de investimento responderam por 22,5%.

Os vencimentos dos contratos de locação permanecem escalonados, com menos de 13% do aluguel base anualizado previsto para vencer até 2029, assumindo que os inquilinos não exerçam as opções de renovação ou compra. A taxa de recomposição de aluguel (rent recapture rate) nos últimos oito trimestres foi de 102,2%, indicando que os aluguéis nas transações de locação concluídas superaram os valores anteriores em vigor no agregado. A empresa afirmou que tais resultados normalmente exigiram despesas de capital mínimas, ao mesmo tempo em que prorrogaram os prazos dos contratos.

A W. P. Carey vendeu US$ 273 milhões em ativos de 33 propriedades até o final do terceiro trimestre, incluindo US$ 27 milhões durante o trimestre. A projeção de desinvestimentos para o ano todo é de US$ 350 milhões a US$ 450 milhões.

Capital e Perspectivas para 2026

O REIT encerrou o trimestre com US$ 2,6 bilhões em liquidez, compostos por US$ 1,93 bilhão em disponibilidade de crédito rotativo, US$ 143 milhões em caixa e US$ 538 milhões em contratos a termo de ações não liquidados. A dívida líquida em relação ao EBITDA ajustado foi de 5,2 vezes após a inclusão das ações a termo não liquidadas, em comparação com 5,5 vezes antes desse ajuste.

A W. P. Carey captou US$ 889 milhões em oferta de ações a termo (forward equity) e emitiu o equivalente a US$ 1,5 bilhão em títulos da dívida (bonds) durante os primeiros nove meses de 2026. Isso incluiu US$ 350 milhões em títulos de 5,20% com vencimento em 2036, emitidos em julho. Os títulos emitidos durante o ano apresentaram uma taxa de juros média ponderada de 3,9%.

O balanço patrimonial apresentou uma taxa de juros média ponderada de 3,3% e um prazo médio ponderado de vencimento da dívida de 4,7 anos. Empréstimos a taxas fixas representaram 95% da dívida, enquanto 98% do aluguel base anualizado estava desonerado. A empresa possui classificações de risco de crédito (ratings) Baa1 e BBB+ da Moody's e da S&P, respectivamente, ambas com perspectiva estável.

Além de suas metas de AFFO e investimento, a W. P. Carey espera despesas gerais e administrativas em 2026 de US$ 104 milhões a US$ 106 milhões, despesas com propriedades de US$ 54 milhões a US$ 57 milhões e despesas tributárias sobre o AFFO de US$ 40 milhões a US$ 43 milhões. Seu dividendo trimestral atual equivale a US$ 3,80 por ação em uma base anualizada, uma alta de 4,4% na comparação anual. A diretoria espera um fluxo de caixa retido anual de US$ 250 milhões a US$ 300 milhões após dividendos e despesas de capital.

As perspectivas permanecem sujeitas à execução dos investimentos planejados, desinvestimentos e projetos de capital. A W. P. Carey também identificou a oscilação das taxas de juros, inflação, tarifas, pressão sobre os inquilinos, conflitos geopolíticos, instabilidade política e perturbações na saúde pública entre as incertezas que podem fazer com que os resultados reais difiram das expectativas da administração.