Originações da Seven Hills Realty Trust no 3T Atingem Maior Nível em Quatro Anos

A Seven Hills Realty Trust registrou seu maior volume trimestral de originação de empréstimos em mais de quatro anos no terceiro trimestre de 2026, enquanto os pagamentos e resoluções de empréstimos reduziram sua exposição a propriedades de escritórios. O REIT de hipotecas comerciais originou três empréstimos totalizando US$ 122,3 milhões e encerrou setembro com empréstimos para escritórios representando 13% do principal da carteira, ante 19% no início do trimestre.

A empresa com sede em Newton, Massachusetts, gerou um lucro líquido GAAP no terceiro trimestre de US$ 8,1 milhões, ou US$ 0,36 por ação diluída, em comparação com US$ 3,4 milhões, ou US$ 0,23 por ação, no mesmo período do ano anterior. O lucro líquido incluiu uma reversão de perdas de crédito de US$ 3,6 milhões.

Os Lucros Distribuíveis (Distributable Earnings), uma métrica não-GAAP, foram de US$ 3,8 milhões, ou US$ 0,17 por ação diluída, em comparação com US$ 4,2 milhões, ou US$ 0,29 por ação, no terceiro trimestre de 2025. Excluindo uma perda realizada de US$ 1,5 milhão atrelada a um empréstimo para escritório em Dallas, os Lucros Distribuíveis foram de US$ 5,3 milhões, ou US$ 0,24 por ação.

O lucro líquido por ação e os Lucros Distribuíveis por ação refletem um número maior de ações após a oferta de direitos de subscrição da empresa em dezembro de 2025. O número médio ponderado de ações diluídas totalizou 22,5 milhões no trimestre mais recente, acima dos 14,8 milhões do ano anterior.

Atividade de empréstimos atinge o nível mais alto desde 2021

A Seven Hills originou três primeiros empréstimos hipotecários com taxa flutuante durante o trimestre, seu maior volume trimestral desde o quarto trimestre de 2021. Os investimentos incluíram um empréstimo do setor de varejo de US$ 24,3 milhões em Park City, Utah, um empréstimo do setor de varejo de US$ 30 milhões em Charlotte, Carolina do Norte, e um empréstimo imobiliário residencial multifamiliar de US$ 68 milhões em Chattanooga, Tennessee.

As três originações tiveram uma taxa de cupom média ponderada de 6,80%, um rendimento total (all-in yield) de 7,26% e um índice empréstimo-valor (LTV) médio ponderado de 66%. A Seven Hills também tinha três empréstimos com compromissos combinados de US$ 121,7 milhões em fase de diligência, os quais a administração esperava fechar durante o quarto trimestre.

Os pagamentos totalizaram US$ 139 milhões, superando os novos financiamentos de principal no período. Estes incluíram US$ 42,7 milhões recebidos pelo empréstimo de escritório em Dallas, que tinha US$ 44,2 milhões em principal em aberto. O empréstimo foi quitado a 97% do valor nominal, gerando a perda realizada de US$ 1,5 milhão. Essa perda ficou abaixo da reserva de perdas de crédito esperadas de US$ 6,3 milhões alocada ao investimento, resultando em uma reversão de perdas de crédito de US$ 4,8 milhões relacionada ao empréstimo.

Como o empréstimo de Dallas havia sido financiado a uma taxa de avanço relativamente baixa, sua resolução aumentou a capacidade de empréstimo estimada da Seven Hills em cerca de US$ 46,1 milhões. Em outubro, a empresa também resolveu um empréstimo para escritório em Carlsbad, Califórnia, após o tomador vender a garantia e quitar aproximadamente US$ 22,1 milhões. A Seven Hills informou que essa transação aumentou a capacidade de crédito em mais US$ 10,7 milhões e reduziu a exposição a escritórios para 10% do principal da carteira.

Carteira e liquidez

Em 30 de setembro, a Seven Hills detinha 26 primeiros empréstimos hipotecários com compromissos totais de US$ 744,5 milhões e um saldo de principal de US$ 707,2 milhões. A carteira, totalmente com taxa flutuante, apresentou rendimento total (all-in yield) médio ponderado de 7,80%, LTV médio ponderado de 67% e uma classificação média de risco de 3,2.

As propriedades residenciais multifamiliares responderam por 19% do principal, seguidas pelas propriedades industriais, com 16%. Empréstimos para escritórios e hotéis representaram 13% cada, enquanto moradias estudantis responderam por 11%. Geograficamente, 39% da carteira estava no Sul, 34% no Leste, 23% no Oeste e 4% no Centro-Oeste.

A empresa encerrou o trimestre com US$ 51,5 milhões em caixa e US$ 425,7 milhões em capacidade não utilizada em linhas de financiamento garantidas, com um limite máximo combinado de US$ 865 milhões. Os empréstimos em aberto nessas linhas totalizaram US$ 439,3 milhões e apresentaram uma taxa de cupom média ponderada de 5,89%. O índice de endividamento sobre patrimônio líquido (debt-to-equity) da Seven Hills foi de 1,4 vez. A empresa também estendeu o vencimento de sua linha principal de recompra (master repurchase facility) com o Citibank para setembro de 2028.

O valor patrimonial por ação era de US$ 14,13 no final do trimestre, enquanto o valor patrimonial ajustado, que exclui as provisões para perdas de crédito da carteira de empréstimos e compromissos não desembolsados, era de US$ 14,55 por ação.

A Seven Hills declarou uma distribuição trimestral de US$ 0,28 por ação ordinária, representando aproximadamente US$ 6,4 milhões em pagamentos totais. Espera-se que a distribuição seja paga em ou por volta de 12 de novembro aos acionistas registrados até 19 de outubro.

Perspectivas e riscos

A administração afirmou que permaneceu focada em alocar o capital disponível em novas oportunidades de empréstimo, mantendo seus padrões de subscrição. O prazo esperado e a conclusão dos empréstimos em fase de diligência permanecem incertos, e o desempenho futuro da empresa depende em parte da disponibilidade de oportunidades adequadas de crédito imobiliário comercial e da capacidade dos tomadores de executar seus planos de negócios imobiliários.

O risco de crédito também permanece presente na carteira. No final do trimestre, 19% do principal dos empréstimos tinha classificação de risco mais elevado e 4% estava classificado como com perda de valor (impaired) ou com probabilidade de perda, embora o empréstimo de Carlsbad em imparidade tenha sido quitado posteriormente em outubro. A Seven Hills alertou que as resoluções de empréstimos de alto risco podem envolver quitações com desconto ou outros termos que produzam perdas realizadas, reduzindo potencialmente os Lucros Distribuíveis e sua capacidade de sustentar distribuições. Mudanças nas taxas de juros e nos spreads de crédito também podem afetar os retornos dos investimentos, os custos de captação e as margens líquidas de juros.