Lucro da BrightSpire no 3T é impulsionado por venda de ativos com aumento dos riscos de crédito

A BrightSpire Capital Inc. (NYSE: BRSP) reportou lucro líquido GAAP de US$ 46,9 milhões, ou US$ 0,37 por ação, no terceiro trimestre de 2026, impulsionado pelo ganho com a venda de seu maior ativo industrial sob contrato net lease, enquanto as reservas para perdas de crédito e os impairments imobiliários aumentaram. O REIT de crédito imobiliário comercial também expandiu sua carteira de empréstimos por meio de um desembolso líquido de US$ 193 milhões, embora sua exposição a ativos na lista de observação (watch-list) tenha subido durante o trimestre.

O lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários aumentou em comparação aos US$ 984 mil, ou aproximadamente zero por ação, registrados no mesmo período do ano anterior. O trimestre mais recente incluiu US$ 60,3 milhões em outros ganhos, associados principalmente à venda de ativos, além de um aumento de US$ 15,0 milhões na reserva para perdas de crédito esperadas (CECL) e US$ 6,0 milhões em impairments de imóveis operacionais.

O Lucro Distribuível (Distributable Earnings), uma métrica não GAAP, foi de US$ 10,3 milhões, ou US$ 0,08 por ação. O Lucro Distribuível Ajustado somou US$ 17,8 milhões, ou US$ 0,14 por ação, em comparação com o dividendo trimestral de US$ 0,16 por ação.

O valor contábil GAAP aumentou para US$ 7,08 por ação, ante US$ 6,81 no final do segundo trimestre, impulsionado principalmente pelo ganho na venda do ativo industrial e pela recompra de ações, parcialmente compensado pelo aumento nas reservas CECL e nos impairments imobiliários. O valor contábil sem depreciação (undepreciated book value), outra métrica não GAAP, ficou em US$ 7,87 por ação, abaixo dos US$ 8,10 registrados em 30 de junho.

Originação de empréstimos expande a carteira

A BrightSpire encerrou setembro com uma carteira de empréstimos de US$ 3,1 bilhões, composta por 111 investimentos, ante US$ 2,89 bilhões e 106 investimentos no final do trimestre anterior. A empresa comprometeu US$ 272 milhões em sete novos empréstimos sênior e recebeu US$ 79 milhões em pagamentos de amortização de quatro empréstimos, resultando em um desembolso líquido positivo de US$ 193 milhões.

A carteira apresentou um rendimento total médio ponderado não alavancado (unlevered all-in yield) de 7,4%, enquanto 98% de seu valor contábil referiam-se a taxas flutuantes. Os imóveis residenciais multifamiliares permaneceram como a maior categoria de garantia, representando 72% da carteira de empréstimos, seguidos por escritórios, com 19%. Empréstimos com valor contábil inferior a US$ 50 milhões representavam 81% do portfólio.

Até a data coberta pela apresentação, a BrightSpire havia comprometido outros US$ 66 milhões em dois empréstimos sênior que já haviam sido concluídos ou estavam em fase de execução. O capital total comprometido para 2026, incluindo essas transações, somou US$ 936 milhões em 26 empréstimos, dos quais 87% foram destinados a propriedades multifamiliares.

Indicadores de crédito enfraquecem

As métricas de risco da carteira subiram durante o trimestre. A classificação de risco média ponderada subiu de 3,0 para 3,1, enquanto os empréstimos na lista de observação (watch-list) aumentaram de US$ 136 milhões (5%) no final do segundo trimestre para US$ 187 milhões, correspondendo a 6% da carteira de empréstimos.

Dois empréstimos para escritórios em Blue Bell, Pensilvânia, totalizando US$ 60 milhões, sofreram rebaixamento da classificação de risco do nível 3 para o nível 4. A BrightSpire também recebeu a quitação de um empréstimo para escritório de US$ 11 milhões classificado no nível de risco 4 durante o trimestre. A categoria de risco nível 4 da empresa indica empréstimos com alto risco de perda do principal.

A reserva geral CECL aumentou para US$ 107 milhões, ou US$ 0,86 por ação, ante US$ 100 milhões, ou US$ 0,79 por ação, no trimestre anterior. A BrightSpire não reportou nenhuma reserva CECL específica em seu balanço patrimonial em 30 de setembro. As garantias em escritórios responderam por 35% da reserva CECL total e por 56% da exposição nos níveis de risco 4 e 5.

A empresa identificou US$ 127 milhões em três ativos na lista de observação que prevê resolver no curto prazo, citando a estabilização da taxa de ocupação. As resoluções esperadas continuam sujeitas à execução e a condições no nível do tomador de empréstimo e do imóvel.

Vendas de ativos reduzem a exposição direta ao setor imobiliário

A BrightSpire vendeu seu maior ativo industrial sob contrato net lease por US$ 300 milhões durante o trimestre, com o comprador assumindo uma hipoteca de US$ 200 milhões. A transação reduziu o portfólio net lease da empresa de US$ 429 milhões no final do segundo trimestre para US$ 136 milhões.

A empresa também vendeu um imóvel residencial multifamiliar retomado (REO) em Mesa, Arizona, por US$ 25 milhões. Após o encerramento do trimestre, concluiu a venda de outro ativo REO multifamiliar em Fort Worth, Texas, por US$ 32 milhões. Em uma base pro forma para essa transação subsequente, o valor contábil dos ativos REO cairia de US$ 330 milhões em 30 de junho para US$ 269 milhões. A BrightSpire afirmou que espera colocar suas propriedades REO multifamiliares restantes no mercado no curto prazo, mantendo o hotel de US$ 145 milhões em San José como investimento de médio prazo.

Um imóvel comercial de escritórios sob contrato net lease em Aurora, Colorado, apresenta uma questão de refinanciamento à parte. Sua hipoteca venceu em agosto de 2026 e está acumulando juros de mora de 4% além da taxa contratual de 4,08%. A BrightSpire informou que estava negociando tanto um pacote de melhorias nas instalações e extensão de contrato com o locatário quanto uma prorrogação com o credor.

Liquidez e financiamento

A BrightSpire reportou US$ 181 milhões em liquidez disponível em 23 de outubro, consistindo em US$ 106 milhões em caixa não restrito, incluindo os recursos esperados da venda em Fort Worth, e US$ 75 milhões em capacidade de linha de crédito rotativa corporativa. A empresa também contava com US$ 1,4 bilhão disponível em linhas de recompra (master repurchase facilities).

Após o fechamento do trimestre, a empresa concluiu uma obrigação de empréstimo garantida (CLO) de imóveis comerciais de US$ 960 milhões, com uma taxa de adiantamento (advance rate) de 88% e custo de captação de SOFR mais 1,54% antes dos custos da transação. O financiamento inclui US$ 100 milhões em recursos de fase inicial (ramp-up) e um período de reinvestimento de 2,5 anos. Após essa transação e a liquidação de uma CLO anterior, 65% dos empréstimos sênior passaram a ser financiados com dívida sem direito de regresso (non-recourse) e sem marcação a mercado.

A dívida total em aberto foi de US$ 2,6 bilhões, com uma relação dívida/patrimônio líquido de 2,7 vezes e um custo total combinado de financiamento de 5,75%. A BrightSpire também recomprou 2,1 milhões de ações durante o trimestre por US$ 9,9 milhões, a um preço médio de US$ 4,81.

As principais incertezas da empresa incluem a inadimplência de tomadores, a deterioração no desempenho dos imóveis, restrições de refinanciamento, a volatilidade das taxas de juros e dos spreads de crédito, e os efeitos de liquidez provocados pela alavancagem e por potenciais chamadas de margem. Sua concentração em empréstimos de taxa flutuante e em garantias multifamiliares também deixa os resultados sensíveis a alterações nas taxas de referência e às condições que afetam os imóveis que garantem esses investimentos.