American Assets Trust Estreita Projeção de FFO para 2026 com Alta no NOI Imobiliário do 3T

A American Assets Trust Inc. revisou sua projeção de fundos provenientes de operações (FFO) para 2026 para uma faixa mais estreita, após registrar alta na receita, no FFO e na receita operacional líquida (NOI) em caixa no conceito mesma propriedade no terceiro trimestre. O REIT agora prevê um FFO atribuível a ações ordinárias e unidades de US$ 2,04 a US$ 2,10 por ação diluída, em comparação com a faixa anterior de US$ 1,96 a US$ 2,10.

Nos três meses encerrados em 30 de setembro de 2026, o FFO atribuível a ações ordinárias e unidades ordinárias subiu para US$ 42,8 milhões, ou US$ 0,56 por ação e unidade diluída, ante US$ 37,8 milhões, ou US$ 0,49, no mesmo período do ano anterior. O FFO, uma métrica não-GAAP comumente utilizada por REITs, exclui a depreciação e amortização imobiliária, bem como ganhos ou perdas na venda de imóveis.

A receita total aumentou 4,3%, atingindo US$ 114,3 milhões, ante US$ 109,6 milhões. A receita de aluguéis subiu de US$ 102,2 milhões para US$ 107,8 milhões, enquanto outras receitas imobiliárias caíram de US$ 7,4 milhões para US$ 6,4 milhões.

O lucro líquido GAAP aumentou para US$ 10,0 milhões, ante US$ 5,9 milhões, e o lucro líquido atribuível aos acionistas da American Assets Trust subiu de US$ 4,5 milhões, ou US$ 0,07 por ação, para US$ 7,7 milhões, ou US$ 0,13 por ação. O resultado operacional avançou de US$ 24,8 milhões para US$ 29,4 milhões, à medida que o crescimento da receita e a redução de impostos imobiliários e despesas gerais e administrativas compensaram os maiores custos de aluguel e depreciação.

Nos primeiros nove meses de 2026, a receita subiu de US$ 326,1 milhões para US$ 334,4 milhões, enquanto o FFO atribuível a ações ordinárias e unidades avançou de US$ 117,4 milhões, ou US$ 1,53, para US$ 121,0 milhões, ou US$ 1,57 por ação e unidade diluída. O lucro líquido GAAP dos nove meses caiu para US$ 23,5 milhões, ante US$ 67,1 milhões, refletindo a inclusão de um ganho de US$ 44,5 milhões na venda de imóveis no mesmo período do ano anterior.

Operações imobiliárias se fortalecem em todos os segmentos

O NOI em caixa no conceito mesma propriedade aumentou 8,3% no terceiro trimestre, para US$ 69,8 milhões, com ganhos em todas as categorias de imóveis da empresa. O NOI em caixa de escritórios na mesma propriedade subiu 7,9%, para US$ 36,9 milhões; o segmento de varejo aumentou 9,6%, para US$ 17,9 milhões; o residencial multifamiliar avançou 10,2%, para US$ 9,0 milhões; e o de uso misto cresceu 3,9%, para US$ 5,9 milhões.

Nos primeiros nove meses, o NOI em caixa no conceito mesma propriedade aumentou 2,3%, alcançando US$ 202,3 milhões. O segmento multifamiliar registrou o maior ganho percentual, de 4,2%, seguido pelo varejo (2,8%), escritórios (1,9%) e uso misto (0,7%).

O portfólio de escritórios, que respondeu por 53% do NOI em caixa do terceiro trimestre, estava 85,8% locado em 30 de setembro, ante 81,9% no ano anterior. Os imóveis de varejo estavam 98,3% locados, ante 97,9%, enquanto as propriedades residenciais multifamiliares tradicionais registraram 94,2% de locação, contra 91,5%. A parcela de varejo do portfólio de uso misto ficou em 93,7% locada, recuando de 95,0%, enquanto a ocupação hoteleira do segmento de uso misto nos primeiros nove meses foi de 90,3%, comparada a 82,9% no mesmo período anterior.

A atividade de locação de escritórios somou 123.517 pés quadrados durante o trimestre. Os contratos de locação comparáveis de escritórios geraram um aumento no valor do aluguel de 2,1% em caixa e de 8,2% no conceito linear. As locações de varejo totalizaram 108.344 pés quadrados, com os aluguéis comparáveis subindo 7,4% no critério de caixa e 16,8% no conceito linear.

A empresa contava com 225.614 pés quadrados em contratos de locação de escritórios e varejo já assinados, mas ainda não iniciados no encerramento do trimestre, representando US$ 12,8 milhões em aluguel base anualizado. A maioria desses contratos deve entrar em vigor entre o quarto trimestre de 2026 e o final de 2027.

No Embassy Suites do Waikiki Beach Walk, a taxa média de ocupação no terceiro trimestre foi de 88,5%, com diária média de US$ 381 e receita por quarto disponível (RevPAR) de US$ 337. A parcela de varejo do imóvel de uso misto estava 93,7% locada.

Métrica de distribuição reflete maiores gastos imobiliários

Os fundos disponíveis para distribuição caíram para US$ 25,4 milhões, ante US$ 26,0 milhões, apesar do aumento no FFO. Benfeitorias para inquilinos, comissões de locação e investimentos de capital (capex) recorrentes subiram de US$ 14,7 milhões para US$ 18,7 milhões, sendo responsáveis por grande parte da diferença. A empresa declarou e pagou US$ 26,4 milhões em dividendos durante o trimestre, ou US$ 0,34 por ação e unidade.

Os investimentos totais em capital (capex), incluindo redesenvolvimento, expansão, reposicionamento e novos desenvolvimentos, somaram US$ 36,0 milhões no trimestre e US$ 85,7 milhões nos primeiros nove meses. Os imóveis de escritórios responderam por US$ 73,3 milhões do total acumulado de nove meses.

A American Assets Trust identificou diversos potenciais projetos de desenvolvimento e redesenvolvimento, incluindo a proposta de um prédio comercial de varejo de 120.000 pés quadrados no Waikele Center e possíveis projetos multifamiliares em várias propriedades na Califórnia. A empresa também listou uma segunda fase de 385.000 pés quadrados no Oregon Square, integrante do Lloyd Portfolio em Portland. O REIT ressaltou que muitos projetos permanecem em estágio preliminar e dependem de aprovações, financiamento, consentimentos de inquilinos ou credores, demanda e condições de mercado.

Projeções e balanço patrimonial

A projeção revisada para o ano inteiro prevê um FFO atribuível a ações ordinárias e unidades de US$ 156,9 milhões a US$ 161,5 milhões. As estimativas da administração incorporam premissas de atividade de locação, valores de aluguel, taxa de ocupação, taxas de juros, spreads de crédito e o cronograma das atividades de aquisição e desenvolvimento. Salvo menção em contrário pela administração, a previsão exclui futuras aquisições, desinvestimentos, transações de capital e financiamentos ou amortizações de dívidas.

Em 30 de setembro, a American Assets Trust possuía US$ 1,70 bilhão em dívidas e US$ 89,6 milhões em caixa. A relação dívida líquida sobre EBITDA ajustado anualizado foi de 6,4 vezes, enquanto os índices de cobertura de juros e de cobertura de despesas fixas foram ambos de 3,3 vezes. A empresa não tinha saques pendentes em sua linha de crédito rotativo não garantida de US$ 500 milhões.

Os vencimentos de dívida incluem US$ 325 milhões em 2027, compostos por US$ 250 milhões em notas não garantidas da Série D vincendas em março e um empréstimo garantido de US$ 75 milhões sobre o City Center Bellevue com vencimento em outubro. O portfólio permanece concentrado em ativos de escritórios, que representam 64% da área total somada de escritórios e varejo e 53% do NOI em caixa trimestral. A empresa identificou inadimplência ou não renovação por parte de inquilinos, aumento da vacância, desvalorização de aluguéis, variações nas taxas de juros, aumento nos custos operacionais, restrições de financiamento e condições adversas no mercado imobiliário entre os fatores que podem fazer com que os resultados reais difiram de suas expectativas.