CTO eleva projeção de FFO Core para 2026 após crescimento da receita no 3T

A CTO Realty Growth Inc. (NYSE: CTO) elevou sua projeção de Core FFO para 2026 após relatar maior receita imobiliária e ganhos com locação no terceiro trimestre, além de expandir sua atividade de investimento por meio da aquisição de dois shopping centers na região de Kansas City. O REIT agora espera um Core FFO de US$ 2,11 a US$ 2,14 por ação diluída, em comparação com a faixa anterior de US$ 2,09 a US$ 2,13.

A empresa manteve sua previsão de crescimento do NOI de 5% a 6% no conceito mesmas propriedades em shopping centers e fixou a expectativa de atividade de investimento para 2026 em US$ 472 milhões, acima da premissa anterior de US$ 300 milhões a US$ 400 milhões. A CTO também espera um AFFO de US$ 2,22 a US$ 2,25 por ação diluída, frente à faixa anterior de US$ 2,21 a US$ 2,25. Suas despesas gerais e administrativas projetadas aumentaram para a faixa de US$ 21,0 milhões a US$ 21,5 milhões, ante a faixa de US$ 20,0 milhões a US$ 20,2 milhões.

Core FFO e receita sobem apesar do prejuízo GAAP

O Core FFO do terceiro trimestre atribuível aos acionistas ordinários subiu para US$ 19,8 milhões, ou US$ 0,53 por ação diluída, ante US$ 15,6 milhões, ou US$ 0,48 por ação, no mesmo período do ano anterior. O AFFO avançou para US$ 20,9 milhões, ou US$ 0,55 por ação diluída, em comparação com US$ 16,3 milhões, ou US$ 0,50 por ação.

A receita total aumentou 24%, para US$ 46,9 milhões. A receita de propriedades geradoras de renda subiu de US$ 33,4 milhões para US$ 38,5 milhões, enquanto a receita de juros de empréstimos comerciais e investimentos mais que dobrou, atingindo US$ 6,9 milhões. A receita com taxas de administração aumentou de US$ 1,2 milhão para US$ 1,5 milhão.

Ainda assim, a CTO registrou um prejuízo líquido atribuível aos acionistas ordinários de US$ 7,1 milhões, ou US$ 0,19 por ação, em comparação com o lucro líquido de US$ 1,0 milhão, ou US$ 0,03 por ação, no mesmo trimestre do ano anterior. O período mais recente incluiu um prejuízo de US$ 9,4 milhões com investimentos e outros itens. A depreciação e amortização também subiram de US$ 14,9 milhões para US$ 17,4 milhões, e as despesas com juros aumentaram de US$ 6,8 milhões para US$ 7,9 milhões.

O NOI de mesmas propriedades em shopping centers avançou 3,8%, para US$ 20,4 milhões. Em todo o portfólio, a taxa de ocupação locada foi de 92,4%, 250 pontos-base acima da ocupação física de 89,9%. A CTO concluiu a locação de 396.000 pés quadrados em atividades comparáveis com um spread de 7% durante o trimestre.

O pipeline de contratos assinados ainda não iniciados (signed-not-open) representou US$ 5,6 milhões em aluguel base em caixa anualizado, o equivalente a 4,6% do aluguel em caixa vigente. A empresa afirmou que a maior parte desse pipeline deve ser reconhecida em 2027, gerando receita potencial à medida que os inquilinos começarem a pagar o aluguel. O pipeline apresentou um aluguel em caixa de US$ 26,27 por pé quadrado, com as lojas âncora representando 37% do total.

Investimentos em Kansas City expandem o portfólio

A CTO adquiriu o Zona Rosa em setembro por US$ 63,3 milhões, ou US$ 82 por pé quadrado. O empreendimento de uso misto de 768.000 pés quadrados estava 67% locado no momento da aquisição e inclui 10 acres de terreno aprovado para desenvolvimento e 100.000 pés quadrados de espaço subaproveitado. A administração descreveu o imóvel como uma oportunidade de revitalização em múltiplas fases, com potencial de locação e reposicionamento.

Após o fechamento do trimestre, a CTO comprou o Summit Woods Crossing por US$ 103 milhões, ou US$ 189 por pé quadrado. O power center de 545.000 pés quadrados estava 99% ocupado e tem como âncoras inquilinos como Lowe’s, Kohl’s, Best Buy, TJ Maxx e Total Wine. Como a transação foi concluída em outubro, o Summit Woods foi excluído das métricas do portfólio da empresa em 30 de setembro.

No Carolina Pavilion, a CTO informou que a relocação de três grandes espaços de âncoras desocupados aumentou o aluguel base em caixa anualizado em aproximadamente US$ 900.000. Excluindo dois espaços sob contrato de venda, a ocupação subiu para 91%, ante 81% na data de aquisição em setembro de 2024, enquanto a taxa de ocupação locada avançou de 94% para 97%. O aluguel em caixa vigente subiu 12%, para US$ 16,28 por pé quadrado.

A empresa está sob contrato para vender dois espaços no Carolina Pavilion, totalizando 76.500 pés quadrados, para uma varejista nacional por US$ 20,7 milhões, sujeito às condições habituais de fechamento. No Pompano Citi Centre, os contratos de locação celebrados após o trimestre com a Amped Fitness e uma afiliada elevaram a ocupação locada de 92% na aquisição para 94%.

Desenvolvimento e receitas de investimentos continuam sendo prioridades de crescimento

A CTO tem seis projetos de lotes externos em andamento e espera retornos médios sobre o custo de 10% a 12%, excluindo os custos de aquisição do terreno. Prevê-se que os projetos exijam cerca de US$ 30 milhões ao longo de 2026 e 2027, com o início do recebimento de aluguéis programado para meados de 2027. A empresa ressaltou que a conclusão, os custos, os retornos e o prazo de estabilização não são garantidos.

O portfólio de investimentos estruturados somou US$ 227,9 milhões em 30 de setembro, com rendimento atual médio ponderado de 11,45%. Incluindo um investimento em ações preferenciais de US$ 32 milhões originado em outubro, o portfólio pro forma totalizaria US$ 259,9 milhões, com rendimento de 12,13%. A CTO também espera cerca de US$ 9 milhões em receitas anuais de taxas de administração e dividendos de seu relacionamento com a Alpine Income Property Trust, com base em um ritmo anualizado (run rate) do quarto trimestre de 2026.

A CTO encerrou o trimestre com US$ 255 milhões em liquidez, incluindo US$ 8,8 milhões em caixa e US$ 245,8 milhões em compromissos de crédito rotativo não sacados, sujeitos a restrições de base de endividamento. A dívida líquida ficou em US$ 714,2 milhões, o equivalente a 5,9 vezes o EBITDA ajustado pro forma e 44% do valor total da empresa. A companhia relatou uma taxa de juros média ponderada de 4,67% sobre US$ 723 milhões em dívidas, sem vencimentos programados antes de 2029 ao considerar as opções de prorrogação.

As perspectivas permanecem sujeitas ao início das locações e à execução dos desenvolvimentos, à inadimplência de inquilinos ou tomadores de empréstimos, ao risco de crédito de empréstimos comerciais e ações preferenciais, às condições de fechamento de aquisições e alienações, à volatilidade das taxas de juros, à inflação e ao enfraquecimento mais amplo da economia ou do setor imobiliário. A CTO também identificou riscos relacionados à manutenção do enquadramento como REIT e ao desempenho da Alpine Income Property Trust.