Prejuízo da Alexandria no 3T Aumenta por Impairments com Fortalecimento das Locações

A Alexandria Real Estate Equities registrou um prejuízo maior no terceiro trimestre após contabilizar US$ 637,9 milhões em encargos de redução ao valor recuperável (impairment) de ativos imobiliários, enquanto o FFO (fundos provenientes de operações) ajustado recuou e a menor ocupação pesou sobre os resultados no conceito "mesmas propriedades" (same-property). O fundo de investimento imobiliário (REIT) focado no setor de ciências da vida, no entanto, manteve o ponto médio de sua projeção de FFO ajustado para 2026, citando uma atividade de locação mais forte e esforços contínuos para reduzir compromissos de construção e reciclar capital.

A empresa registrou um prejuízo líquido GAAP atribuível aos acionistas ordinários de US$ 638,5 milhões, ou US$ 3,74 por ação diluída, no trimestre encerrado em 30 de setembro de 2026. Esse valor compara-se a um prejuízo de US$ 234,9 milhões, ou US$ 1,38 por ação, no mesmo período do ano anterior.

As baixas por impairment envolveram principalmente propriedades classificadas como mantidas para venda, incluindo um projeto de desenvolvimento em Fenway e ativos em Palo Alto, San Carlos e Austin. A Alexandria afirmou que várias das propriedades afetadas teriam exigido capital adicional significativo para serem concluídas, convertidas ou locadas.

O FFO atribuível aos acionistas ordinários foi de US$ 269,1 milhões, ou US$ 1,57 por ação diluída. O FFO ajustado, que exclui ganhos e perdas de investimentos específicos, impairments e itens financeiros, caiu para US$ 264,4 milhões, ou US$ 1,54 por ação, ante US$ 377,8 milhões, ou US$ 2,22 por ação, no mesmo trimestre do ano anterior.

A receita total recuou 10,7%, para US$ 671,2 milhões, enquanto a receita de aluguéis caiu 11,2%, para US$ 653,6 milhões. A margem operacional ficou em 66%, e a margem EBITDA ajustada foi de 65%.

Atividade de locação melhora com a persistência da pressão sobre a ocupação

A Alexandria concluiu a locação de 1,24 milhão de pés quadrados locáveis durante o trimestre, seu maior total trimestral desde o quarto trimestre de 2024 e cerca de 26% acima da média do primeiro trimestre de 2025 ao segundo trimestre de 2026. O total incluiu 450.961 pés quadrados locáveis de espaços anteriormente vagos, o segundo maior volume trimestral da história da empresa.

As renovações e relocações representaram 785.069 pés quadrados locáveis. As taxas de aluguel desse espaço caíram 2,4%, ou 3,3% pelo critério de caixa, em relação às taxas vigentes nos contratos vincendos. Os contratos de locação firmados nos primeiros nove meses de 2026 tiveram prazo médio ponderado de 10,9 anos, em comparação com a média de 9,0 anos da empresa entre 2017 e 2025. Os inquilinos existentes geraram 74% da atividade de locação nos últimos 12 meses.

A ocupação dos imóveis operacionais encerrou o trimestre em 87,1%, ante 86,9% em 30 de junho, mas abaixo dos 90,6% observados um ano antes. Incluindo 1,3 milhão de pés quadrados locáveis sob contratos assinados que ainda não entraram em vigor, a ocupação teria sido de 90,8%. Esses futuros inícios de contratos têm uma data média ponderada de ocupação esperada para aproximadamente junho de 2027 e devem gerar cerca de US$ 52 milhões em receita anual de aluguel. A Alexandria prevê que 32% desse espaço esteja ocupado até o final de 2026.

A receita operacional líquida (NOI) no conceito "mesmas propriedades" caiu 6,7%, ou 2,8% pelo critério de caixa. A empresa atribuiu o recuo à menor ocupação no conceito "mesmas propriedades", decorrente principalmente de vencimentos de contratos previamente divulgados com período previsto de desocupação (downtime). A ocupação média no conceito "mesmas propriedades" foi de 88,1%, em comparação com 91,7% no mesmo período do ano anterior.

A Alexandria entregou 529.061 pés quadrados locáveis de projetos de desenvolvimento e readequação (redevelopment) durante o trimestre. Os projetos apresentavam 84% de ocupação na entrega e geraram US$ 40 milhões em NOI anual incremental. A empresa espera outros US$ 85 milhões em NOI anual incremental provenientes de projetos previstos para serem entregues até 2028, excluindo três projetos de readequação que ainda estão sob avaliação estratégica.

Reciclagem de capital e redução de compromissos de construção

A Alexandria está utilizando desinvestimentos, vendas de participações parciais e a redução de compromissos de construção para diminuir as necessidades de financiamento e sustentar suas metas de alavancagem. Os desinvestimentos e vendas de participações parciais concluídos somaram aproximadamente US$ 717 milhões até 26 de outubro. As transações pendentes, incluindo aquelas sujeitas a depósitos não reembolsáveis, cartas de intenção assinadas ou negociações em fase avançada, levaram o valor total concluído e pendente a aproximadamente US$ 2,62 bilhões.

Em outubro, a empresa vendeu uma participação não controladora de aproximadamente 29% no Campus Point by Alexandria Megacampus por US$ 475 milhões. A Alexandria manteve o controle da joint venture e continuou a consolidar suas propriedades.

A empresa também concordou em vender o projeto de 339.668 pés quadrados localizado na 421 Park Drive, em seu Fenway Megacampus, para um usuário institucional. A transação, com previsão de conclusão no quarto trimestre, deve reduzir os potenciais gastos futuros com construção em cerca de US$ 136 milhões.

Na 311 Arsenal Street, a Alexandria celebrou contratos de locação que cobrem 66.859 pés quadrados e estava negociando contratos para outros 100.684 pés quadrados destinados ao uso de tecnologia avançada. A empresa redirecionou a readequação de 339.020 pés quadrados para um uso de menor custo e a reclassificou como operacional, reduzindo os potenciais gastos futuros com construção em cerca de US$ 220 milhões. Outros três projetos, totalizando 667.002 pés quadrados, permanecem sob avaliação, com alternativas que incluem a continuidade da construção de laboratórios, usos de menor investimento, pausa nas obras ou alienação.

Ponto médio do guidance mantido

A Alexandria estreitou sua projeção (guidance) de FFO ajustado para 2026 para a faixa de US$ 6,38 a US$ 6,42 por ação diluída, ante a faixa anterior de US$ 6,35 a US$ 6,45, mantendo o ponto médio inalterado em US$ 6,40. A empresa continua projetando a ocupação operacional no final do ano entre 86,2% e 87,8% e uma queda no NOI no conceito "mesmas propriedades" entre 8,5% e 10,5% no ano.

O ponto médio dos recursos esperados com alienações e vendas de participações parciais foi reduzido de US$ 2,9 bilhões para US$ 1,9 bilhão após a emissão, em agosto, de US$ 1,0 bilhão em notas subordinadas júnior a 7,25% com vencimento em 2057. Os títulos recebem 50% de tratamento como patrimônio líquido (equity) pelas principais agências de classificação de risco para determinados cálculos de crédito. A Alexandria não antecipa a emissão de ações ordinárias em 2026.

A empresa manteve sua meta de dívida líquida mais ações preferenciais anualizada sobre o EBITDA ajustado no quarto trimestre entre 5,6 e 6,2 vezes. A companhia reduziu sua meta de cobertura de encargos fixos de 3,6 a 4,1 vezes para 3,4 a 3,9 vezes, refletindo principalmente a emissão das notas subordinadas. Em 30 de setembro, a alavancagem anualizada no trimestre era de 6,9 vezes, ou 6,6 vezes em bases pro forma para a transação da Campus Point, e a liquidez totalizava US$ 4,56 bilhões.

A Alexandria afirmou que o potencial encerramento de atividades (wind-downs) por parte de inquilinos continua sendo uma fonte de incerteza. Suas perspectivas para 2026 incluem uma redução de US$ 30 milhões a US$ 35 milhões no FFO relacionada a esses eventos, dos quais cerca de US$ 30 milhões já haviam sido reconhecidos até o terceiro trimestre. A administração prevê preliminarmente que uma redução pelo menos semelhante possa ser necessária em 2027.

A empresa também espera que 1,4 milhão de pés quadrados locáveis relativos a vencimentos de contratos estratégicos em 2027, representando US$ 100,5 milhões em receita anual de aluguel, passem por um período de vacância (downtime) de nove a 24 meses. Como resultado, a administração prevê que a ocupação operacional média diminua temporariamente em 2027 na comparação com a ocupação projetada para o final de 2026, antes de evoluir em 2028, a depender das condições de locação e de mercado.