Welltower Eleva Projeção de FFO para 2026 com Alta de 21% no NOI de Moradias para Idosos

A Welltower Inc. (NYSE: WELL) elevou o ponto médio do seu guidance de recursos provenientes das operações (FFO) normalizados para o ano de 2026 em US$ 0,10, para US$ 6,50 por ação diluída, após os lucros do terceiro trimestre se beneficiarem do forte desempenho nas operações de moradia para idosos e da expansão do seu portfólio de investimentos.

O REIT do setor de imóveis voltados à saúde agora projeta um FFO normalizado entre US$ 6,47 e US$ 6,53 por ação diluída, em comparação com a faixa anterior de US$ 6,36 a US$ 6,44. As projeções incluem US$ 21,0 bilhões em investimentos pro rata concluídos ou contratados para conclusão, mas excluem aquisições não anunciadas, transições, reestruturações e atividades de capital.

O FFO normalizado foi de US$ 1,67 por ação diluída no trimestre encerrado em 30 de setembro, uma alta de 25% em relação aos US$ 1,34 registrados um ano antes. O FFO normalizado atribuível aos acionistas ordinários aumentou para US$ 1,26 bilhão, ante US$ 919,2 milhões. O lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários subiu para US$ 396,6 milhões, vindo de US$ 280,6 milhões, enquanto o lucro líquido diluído por ação subiu de US$ 0,41 para US$ 0,54.

Moradia para idosos impulsiona o crescimento do portfólio

A receita operacional líquida no conceito mesmas propriedades (same-store NOI) aumentou 15,8% em todo o portfólio da Welltower, liderada pelo crescimento de 21,0% no segmento Operacional de Moradia para Idosos (SHO, na sigla em inglês). O SSNOI do segmento de Moradia para Idosos com Contrato Triple-Net subiu 4,2%, o de Cuidados de Enfermagem Especializados aumentou 2,8% e o de Atendimento Médico Ambulatorial avançou 2,4%.

A receita no conceito mesmas propriedades do segmento SHO cresceu 9,1%, com a taxa média de ocupação aumentando 320 pontos-base na comparação anual. A ocupação sequencial melhorou 120 pontos-base, em comparação com um aumento de 110 pontos-base no terceiro trimestre de 2025.

A receita por quarto ocupado (RevPOR) subiu 5,3%, para US$ 6.066 por mês. A despesa por quarto ocupado (ExpPOR) aumentou apenas 0,8%, para US$ 4.147, permitindo que a margem NOI no conceito mesmas propriedades do segmento se expandisse em 310 pontos-base. A Welltower atribuiu o desempenho à maior ocupação, ao fortalecimento dos preços e ao crescimento contido das despesas no nível das unidades.

Para o ano todo, a empresa agora prevê que o NOI no conceito mesmas propriedades do segmento SHO aumente 21,0% no ponto médio, 100 pontos-base acima do ponto médio anterior. A companhia projeta um crescimento de receita no conceito mesmas propriedades do SHO de 9,3%, incluindo cerca de 350 pontos-base de aumento na ocupação e alta de 5,1% no RevPOR. O crescimento das despesas no conceito mesmas propriedades é projetado em 4,6%, abaixo da estimativa anterior de 5,0%, com expectativa de alta de 0,6% no ExpPOR.

A projeção mais forte para o SHO elevou o ponto médio do guidance de crescimento do NOI no conceito mesmas propriedades de todo o portfólio em 70 pontos-base, para 15,6%. Os pontos médios do guidance permanecem em 4,0% para Moradia para Idosos Triple-Net e em 2,5% tanto para Atendimento Médico Ambulatorial quanto para Cuidados de Enfermagem Especializados.

Atividade de investimento amplia o portfólio

A Welltower anunciou US$ 21,0 bilhões em atividades de investimento pro rata, sendo US$ 13,3 bilhões concluídos até o terceiro trimestre e outros US$ 7,7 bilhões fechados ou sob contrato até 26 de outubro. A atividade do ano todo abrange 196 transações com valor mediano de US$ 35,5 milhões.

As comunidades de SHO adquiridas durante o terceiro trimestre tinham uma idade média de cerca de quatro anos e uma taxa de ocupação atual de aproximadamente 66%, deixando margem para potencial melhoria operacional. A empresa afirmou que seu sistema de negócios (Welltower Business System) e suas capacidades tecnológicas visam dar suporte ao crescimento do fluxo de caixa pós-aquisição, embora esses benefícios não sejam garantidos.

A Welltower também concluiu ou anunciou US$ 6,0 bilhões em desinvestimentos e pagamentos de empréstimos durante o ano, incluindo US$ 1,9 bilhão em recursos esperados de desinvestimentos pro rata. O capital foi reciclado principalmente em propriedades de SHO. A empresa declarou que mais de US$ 7 bilhões em desinvestimentos de Atendimento Médico Ambulatorial e mais de US$ 17 bilhões em aquisições de SHO desde o anúncio da alienação do portfólio de consultórios médicos mudaram seu mix em direção a moradias de aluguel para uma população em envelhecimento.

O balanço patrimonial permaneceu pouco alavancado, apesar do volume de investimentos. A relação dívida líquida sobre EBITDA ajustado foi de 3,02 vezes no final do trimestre, enquanto a cobertura de encargos fixos ajustada foi de 6,9 vezes. A Welltower informou US$ 9,5 bilhões em liquidez disponível no curto prazo, incluindo pagamentos de empréstimos e recursos de desinvestimentos previstos, e afirmou que esse valor poderia financiar totalmente as aquisições anunciadas. A S&P e a Moody’s mantiveram os ratings em A- e A3, respectivamente, com perspectiva positiva.

Perspectivas e riscos

A gestão espera que a ocupação e a precificação continuem sendo importantes impulsionadores de receita, enquanto o ritmo limitado de novas construções pode restringir a oferta concorrente de moradias para idosos. A apresentação destacou que o início de novas construções está nas mínimas em mais de 15 anos e estimou que um novo projeto de moradia de luxo para idosos leva cerca de sete anos, em média, desde a concepção até a estabilização.

As perspectivas continuam expostas a riscos macroeconômicos e de execução. Inflação e taxas de juros elevadas podem afetar os custos de financiamento e imobiliários, enquanto o estresse financeiro de operadores, mudanças regulatórias, disponibilidade de mão de obra e concorrência podem pressionar os resultados. Incertezas adicionais incluem a capacidade da Welltower de integrar aquisições, concluir investimentos e desinvestimentos contratados, relocação de espaços, manter seu status de REIT e realizar os benefícios previstos de suas iniciativas de ciência de dados e sistemas operacionais. Variações cambiais, conflitos geopolíticos, emergências de saúde pública, desastres naturais e acesso restrito ao capital também podem fazer com que o desempenho real difira das expectativas da administração.