Phillips Edison eleva projeções para 2026 com fortalecimento dos spreads de locação

A Phillips Edison & Company, Inc. (Nasdaq: PECO) elevou diversas faixas de sua projeção (guidance) para o ano inteiro de 2026 após relatar um forte desempenho econômico em locações e um crescimento de 4,3% no lucro operacional líquido (NOI) no conceito same-center no acumulado do ano até o terceiro trimestre. O REIT de centros comerciais ancorados por supermercados agora projeta um lucro líquido diluído de US$ 1,21 a US$ 1,24 por ação, acima da faixa anterior de US$ 0,95 a US$ 0,97, enquanto elevou discretamente o limite inferior de suas projeções de crescimento do FFO Nareit, FFO Core e NOI same-center.

As perspectivas atualizadas da PECO preveem um FFO Nareit diluído de US$ 2,68 a US$ 2,72 por ação, em comparação com US$ 2,67 a US$ 2,72 anteriormente. O FFO Core diluído é projetado entre US$ 2,75 e US$ 2,79 por ação, frente à faixa anterior de US$ 2,73 a US$ 2,79. Nos novos pontos médios, a empresa afirmou que o FFO Nareit e o FFO Core cresceriam 6,3% e 6,5%, respectivamente.

A empresa também espera um crescimento do NOI same-center para o ano todo de 3,5% a 4,0%, estreitando a faixa anterior de 3,4% a 4,0%. O NOI same-center, uma métrica não-GAAP focada em propriedades detidas durante ambos os períodos comparáveis, cresceu 4,3% no acumulado do ano. Até setembro, a PECO reportou lucro líquido de US$ 1,05 por ação diluída, FFO Nareit de US$ 2,03 e FFO Core de US$ 2,09.

Demanda por locação sustenta o crescimento dos aluguéis

A atividade de locação foi um tema operacional central no trimestre. A taxa de ocupação locada do portfólio ficou em 97,5% em 30 de setembro, incluindo 95,1% para lojas inline. A PECO firmou 238 contratos de locação durante o trimestre e reteve 92,2% dos inquilinos com contratos a vencer.

Os spreads de aluguel em renovações comparáveis atingiram o recorde da empresa de 25,2%, enquanto os spreads em novos contratos comparáveis foram de 26,3%. As renovações geraram uma taxa de crescimento anual composta de 3,1% nos aluguéis, e as novas locações geraram uma taxa de 2,0%. A PECO destacou que a alta ocupação e a competição por espaços disponíveis limitados sustentaram seu poder de precificação.

O foco do portfólio no setor de supermercados continua sendo a base dessa demanda. Centros comerciais ancorados por supermercados representam 94% do aluguel base anualizado, enquanto inquilinos de serviços essenciais geram 74%. Cerca de 83% do aluguel base anualizado vem de centros onde o supermercado âncora ocupa o primeiro ou segundo lugar em vendas no seu mercado. A empresa informou que as visitas a supermercados em todo o país somaram 17,6 bilhões nos 12 meses encerrados em setembro, em comparação com 17,5 bilhões em 2025.

No encerramento do trimestre, a PECO possuía participação em 328 propriedades, abrangendo 37,4 milhões de pés quadrados em 31 estados, incluindo ativos detidos por meio de joint ventures não consolidadas. Aproximadamente metade do aluguel base anualizado veio dos estados da região do Sun Belt. A categoria de supermercados foi a maior entre os inquilinos, representando 27% do aluguel base anualizado, seguida por restaurantes, com 21%.

Aquisições e redesenvolvimento expandem o pipeline de crescimento

A PECO manteve sua expectativa de aquisições brutas para 2026 entre US$ 600 milhões e US$ 700 milhões. As aquisições brutas somaram US$ 459,7 milhões até o terceiro trimestre, incluindo as participações proporcionais da empresa em joint ventures não consolidadas. Incluindo as transações concluídas após o encerramento do trimestre e terrenos para desenvolvimento, a apresentação listou aproximadamente US$ 519,1 milhões em investimentos de 2026 até 26 de outubro.

A empresa também está expandindo sua estratégia Everyday Retail, que visa centros de varejo essencial sem a exigência de ter um supermercado âncora próprio. A PECO havia adquirido 13 centros desse tipo por US$ 300 milhões até 26 de outubro e afirmou que a plataforma poderia alcançar US$ 1 bilhão nos 24 meses seguintes. As propriedades adquiridas foram precificadas considerando taxas internas de retorno desalavancadas de pelo menos 10%, com spreads em novos aluguéis acima de 40% e spreads de renovação acima de 25%, de acordo com a apresentação.

O desenvolvimento e o redesenvolvimento representam outra fonte de crescimento interno. A PECO tinha 25 projetos em construção ativa, com um investimento total estimado em cerca de US$ 86 milhões e retornos médios esperados de 9% a 12%. Durante 2026, 17 projetos atingiram a fase de estabilização, entregando mais de 425.000 pés quadrados e aproximadamente US$ 8 milhões em NOI anual incremental.

A administração acredita que o portfólio atual pode gerar um crescimento de longo prazo no NOI same-center de 3% a 4% sem ganhos de ocupação, impulsionado por reajustes contratuais de aluguel e spreads de locação. A empresa também prevê um potencial de alta de 100 a 150 pontos-base na ocupação de lojas inline no conceito same-center e busca um pipeline anual de desenvolvimento e redesenvolvimento de US$ 75 milhões a US$ 100 milhões. A combinação de fatores de crescimento interno e externo visa dar suporte ao crescimento de longo prazo do FFO Core por ação na faixa de dígitos únicos médios a altos, embora essas metas continuem sendo estimativas futuras.

A PECO reduziu sua faixa esperada de alienações de ativos para 2026 de US$ 200 milhões a US$ 250 milhões para US$ 175 milhões a US$ 210 milhões. As alienações somaram cerca de US$ 174 milhões até o terceiro trimestre. A projeção para as contribuições líquidas para joint ventures permaneceu entre US$ 200 milhões e US$ 250 milhões; após o encerramento do trimestre, a empresa aportou US$ 138,6 milhões na Grocery Retail Partners I LLC.

Liquidez e considerações de risco

Em termos pro forma para um novo empréstimo a termo não garantido de US$ 350 milhões concluído em 23 de outubro e a quitação de um empréstimo a termo de US$ 162 milhões, a PECO reportou aproximadamente US$ 950 milhões em liquidez. A dívida líquida sobre o EBITDAre ajustado foi de 5,2 vezes nos últimos 12 meses e de 5,0 vezes considerando o último trimestre anualizado. Cerca de 85,2% da dívida tinha taxas fixas, a taxa de juros média ponderada era de 4,5% e o prazo médio de vencimento era de 5,5 anos. Aproximadamente 89% dos ativos não possuíam ônus, e a empresa declarou não ter vencimentos significativos de dívida até 2030.

As perspectivas da PECO continuam expostas a mudanças nas condições econômicas e do mercado imobiliário local, à vacância ou às dificuldades financeiras de inquilinos, a variações nos aluguéis de mercado, ao aumento dos custos de captação e à sua capacidade de refinanciar dívidas. Outras incertezas identificadas incluem a concorrência e o e-commerce, eventos climáticos severos e danos relacionados ao clima, paralisações de cibersegurança, tarifas e interrupções no comércio, além da capacidade da empresa de relocar ou alienar propriedades em termos aceitáveis.