NOI da Brixmor no 3T26 avança 6,6% com taxa de ocupação recorde

A Brixmor Property Group (NYSE: BRX) relatou ocupação locada e aluguéis vigentes recordes para o terceiro trimestre de 2026, enquanto a receita operacional líquida (NOI) no conceito mesmas propriedades subiu 6,6%. A proprietária de shopping centers a céu aberto também detalhou uma grande transação de aquisição e joint venture que espera expandir seu portfólio ancorado por supermercados e contribuir imediatamente para os fundos provenientes de operações (FFO) Nareit por ação.

A ocupação locada total atingiu o recorde de 95,6% em 30 de setembro, alta de 150 pontos-base em relação ao ano anterior. A ocupação locada de pequenas lojas aumentou 140 pontos-base, atingindo o recorde de 92,8%, enquanto a ocupação de lojas âncora ficou em 97,0%. O intervalo entre a ocupação locada e a faturada foi de 420 pontos-base, representando um espaço que foi locado, mas ainda não está gerando aluguel faturado.

O aluguel anual vigente por pé quadrado subiu 5% na comparação anual, atingindo o recorde de US$ 19,47. O crescimento do NOI no conceito mesmas propriedades, de 6,6%, incluiu uma contribuição de 480 pontos-base do aluguel-base. O FFO Nareit foi de US$ 0,60 por ação diluída, em comparação com US$ 0,58 em cada um dos dois primeiros trimestres de 2026.

Locação e reinvestimento sustentam crescimento embutido

A Brixmor celebrou 1,6 milhão de pés quadrados em contratos de novas locações e renovações durante o trimestre. Os spreads combinados foram de 25%, incluindo um spread de 42,6% em novas locações e de 19% em renovações. Os spreads de novas locações permaneceram acima de 30% por 13 trimestres consecutivos, de acordo com a apresentação. A taxa de retenção de inquilinos nos últimos 12 meses aumentou 300 pontos-base na comparação anual, atingindo 88% por área bruta locável (ABL).

Os contratos de locação assinados, mas ainda não iniciados, representaram US$ 69 milhões em aluguel anual, alta de 14% em relação ao ano anterior. A Brixmor afirmou que 89% desse aluguel está programado para começar até o final de 2027, proporcionando receita contratualmente garantida à medida que os inquilinos começam a pagar o aluguel e as locações atingem sua taxa de execução anual total. O pipeline representa cerca de 500 pontos-base da área bruta locável total do portfólio, embora 80 pontos-base se refiram a espaços que devem ser desocupados por inquilinos atuais no curto prazo.

A empresa tinha 46 projetos de reinvestimento em andamento, com custos líquidos estimados em US$ 332 milhões e um yield incremental de NOI médio projetado de 10%. Esse total incluiu 15 projetos de redesenvolvimento, 16 desenvolvimentos de lotes externos (outparcels) e 15 projetos de reposicionamento de espaços âncora. A Brixmor estabilizou US$ 55 milhões em projetos durante o terceiro trimestre, com um yield de NOI de 10%.

As aquisições concluídas durante o trimestre somaram US$ 50 milhões, incluindo a compra do Village West Shopping Center, ancorado pelo Stater Bros., em Inland Empire, na Califórnia. Os desinvestimentos somaram US$ 43 milhões.

Transação com a Slate expandiria portfólio ancorado por supermercados

A Brixmor planeja adquirir 23 shopping centers ancorados por supermercados, totalizando cerca de 3 milhões de pés quadrados, por US$ 636 milhões. Os imóveis estão todos dentro de sua área de atuação operacional existente e concentram-se principalmente na Flórida, Geórgia e Carolinas. A empresa declarou que não planeja desinvestimentos a partir desse portfólio e identificou cerca de US$ 100 milhões em oportunidades de redesenvolvimento e lotes externos dentro dele.

Separadamente, a Brixmor e a Everview Partners pretendem adquirir outros 92 centros comerciais totalizando cerca de 12 milhões de pés quadrados por US$ 1,71 bilhão através de uma joint venture detida em 20% pela Brixmor e 80% pela Everview. A Brixmor atuará como gestora de ativos, administradora imobiliária e representante de locação, e investirá cerca de US$ 174 milhões em ações preferenciais com dividendo de 9%. A diretoria também vê os ativos da joint venture como um pipeline potencial para futuras aquisições.

A transação deve ser concluída no primeiro trimestre de 2027, sujeita à aprovação dos detentores de cotas da Slate e às condições de fechamento habituais. A Brixmor espera que a operação seja imediatamente acrecional para o FFO Nareit por ação e projeta que a alavancagem de 2027 permanecerá consistente com os níveis recentes.

O financiamento esperado inclui cerca de US$ 300 milhões em caixa disponível, sendo US$ 115 milhões de recursos a liquidar de ofertas a preço de mercado (at-the-market) a termo, e aproximadamente US$ 500 milhões em financiamento por dívida. Espera-se que o valor remanescente venha da reciclagem normal de capital. A Brixmor afirmou que a composição final do financiamento dependerá das condições de mercado e precificação, não dependendo da emissão de ações nos níveis atuais de negociação.

Balanço patrimonial e perspectivas

A Brixmor encerrou o trimestre com US$ 1,5 bilhão em liquidez. A dívida principal líquida ficou em 5,2 vezes o EBITDA ajustado anualizado, a cobertura de encargos fixos foi de 4,1 vezes e toda a dívida era a taxa fixa. A taxa de juros declarada média ponderada foi de 4,4%, com um prazo médio de vencimento de 4,7 anos.

A apresentação manteve uma meta de crescimento de longo prazo do NOI no conceito mesmas propriedades de pelo menos 4%, excluindo o crescimento da ocupação. A Brixmor identificou reajustes contratuais de aluguel, adequação das locações a mercado (mark-to-market) e reinvestimento com acréscimo de valor como os principais componentes dessa meta. A empresa também anunciou um aumento de 7% em seu dividendo anual para 2027, para US$ 1,32.

As principais incertezas incluem condições econômicas, inflação e taxas de juros, gastos dos consumidores, saúde financeira dos inquilinos, concorrência de outros imóveis e do comércio eletrônico, custos operacionais e de redesenvolvimento mais altos, além de desastres naturais. A transação pendente com a Slate também traz riscos de fechamento, financiamento, integração e gestão da joint venture, incluindo a possibilidade de que os benefícios previstos não sejam concretizados ou de que surjam passivos e despesas inesperados.