FFO da Easterly Government Properties no 3T26 sobe com crescimento da receita de aluguel

A Easterly Government Properties, Inc. (NYSE: DEA) reportou receitas e fundos de operações (FFO) mais elevados no terceiro trimestre de 2026, impulsionados pelo aumento das receitas de aluguel, enquanto sua carteira permaneceu fortemente concentrada em inquilinos do governo dos EUA. O fundo de investimento imobiliário (REIT) focado no setor público também detalhou três projetos de desenvolvimento que totalizam quase US$ 119 milhões em custos incorridos até setembro.

A receita total aumentou para US$ 93,6 milhões nos três meses encerrados em 30 de setembro, ante US$ 86,2 milhões no mesmo período do ano anterior. A receita de aluguel, a maior fonte de receita da empresa, subiu para US$ 90,0 milhões, vinda de US$ 82,2 milhões, compensando com folga a queda nos reembolsos de inquilinos.

O lucro líquido disponível para os acionistas ordinários foi de US$ 5,5 milhões, ou US$ 0,11 por ação diluída, em comparação com US$ 1,2 milhão, ou US$ 0,02 por ação, no mesmo trimestre do ano anterior. O período do ano anterior incluiu uma perda por impairment de US$ 2,5 milhões, enquanto o trimestre mais recente incluiu uma recuperação de perdas de crédito de US$ 752.000, contra uma provisão de US$ 302.000 no ano anterior.

As despesas operacionais dos imóveis subiram para US$ 22,9 milhões, ante US$ 20,7 milhões, e as despesas gerais e administrativas corporativas aumentaram de US$ 5,8 milhões para US$ 7,2 milhões. As despesas financeiras também avançaram para US$ 20,0 milhões, vindo de US$ 19,0 milhões.

Melhora no FFO e nos resultados no nível dos imóveis

O FFO (fundos de operações), uma métrica não GAAP comumente utilizada por REITs, aumentou para US$ 38,5 milhões, ou US$ 0,79 por ação totalmente diluída, ante US$ 34,8 milhões, ou US$ 0,74 por ação. O Core FFO subiu para US$ 38,0 milhões, ou US$ 0,78 por ação totalmente diluída, vindo de US$ 35,6 milhões, ou US$ 0,76 por ação.

O caixa disponível para distribuição aumentou para US$ 32,8 milhões, ante US$ 29,3 milhões. A Easterly afirmou que a métrica tem como objetivo fornecer informações complementares sobre sua capacidade de financiar dividendos e não deve ser vista como fluxo de caixa GAAP.

A receita operacional líquida (NOI) atingiu US$ 65,7 milhões, acima dos US$ 60,5 milhões anteriores, enquanto o NOI em caixa aumentou de US$ 57,9 milhões para US$ 60,1 milhões. O EBITDA subiu de US$ 54,2 milhões para US$ 59,0 milhões.

Nos primeiros nove meses de 2026, a receita total foi de US$ 277,6 milhões, em comparação com US$ 249,1 milhões no mesmo período de 2025. O FFO aumentou para US$ 112,5 milhões, ou US$ 2,33 por ação totalmente diluída, ante US$ 101,7 milhões, ou US$ 2,18 por ação. O Core FFO dos nove meses também foi de US$ 112,5 milhões, ou US$ 2,33 por ação, comparado a US$ 103,3 milhões, ou US$ 2,22 por ação.

Inquilinos governamentais permanecem centrais para o portfólio

A carteira operacional da Easterly somava cerca de 10,7 milhões de pés quadrados locados e gerava US$ 395,0 milhões em receita de aluguel anualizada em 30 de setembro. Na fatia proporcional da empresa, o portfólio era composto por aproximadamente 10,2 milhões de pés quadrados e US$ 371,1 milhões em receita de aluguel anualizada.

Os inquilinos do governo dos EUA representaram 86,5% da receita total de aluguel anualizada e 84,6% do espaço locado. O Departamento de Assuntos de Veteranos foi o maior inquilino, contribuindo com 24,8% da receita de aluguel anualizada, seguido pelo Federal Bureau of Investigation (FBI) com 14,1% e pela Drug Enforcement Administration (DEA) com 7,4%.

O prazo médio ponderado restante dos contratos de locação do portfólio era de 9,2 anos. Contratos que representam 7,3% da receita de aluguel anualizada vencem em 2027, seguidos por 5,7% em 2028 e 6,3% em 2029. Além disso, seis inquilinos do governo dos EUA, que respondem por cerca de 2,3% do espaço locado e da receita de aluguel anualizada, estavam operando sob cláusulas que permitem a rescisão antes dos prazos de vencimento previstos nos contratos.

A Easterly possui 53% de uma joint venture imobiliária não consolidada que detém imóveis ambulatoriais alugados para o governo. Sua participação na receita do terceiro trimestre da joint venture foi de US$ 6,8 milhões, enquanto sua fatia no lucro líquido foi de US$ 1,8 milhão e no Core FFO foi de US$ 3,9 milhões.

Pipeline de desenvolvimento e balanço patrimonial

A empresa tinha três projetos em construção com 154.812 pés quadrados locados e US$ 118,8 milhões em custos incorridos até setembro. Os projetos possuem prazos de locação de 20 a 25 anos e incluem laboratórios em Fort Myers, Flórida, e fóruns em Flagstaff, Arizona, e Medford, Oregon.

O laboratório de Fort Myers estava previsto para ser concluído e ter o início do contrato de locação no quarto trimestre de 2026, e a Easterly afirmou que todas as atividades significativas de construção foram concluídas em outubro. O fórum de Flagstaff deve ser concluído e iniciar sua locação no primeiro trimestre de 2027, enquanto o fórum de Medford está previsto para o primeiro semestre de 2028. Os reembolsos previstos em parcela única para os projetos de Flagstaff e Medford totalizam US$ 53,3 milhões.

A dívida líquida encerrou o trimestre em US$ 1,68 bilhão, com uma dívida líquida ajustada de US$ 1,61 bilhão. A dívida líquida ficou em 7,1 vezes o EBITDA trimestral anualizado, enquanto a dívida líquida ajustada foi de 6,8 vezes. A dívida a taxa fixa representou 87,2% do endividamento total, e a taxa de juros média ponderada foi de 4,6%, com prazo médio de vencimento de 3,8 anos.

A Easterly informou a disponibilidade de US$ 383,8 milhões em sua linha de crédito rotativo de US$ 400 milhões. Os vencimentos de dívida estão concentrados em 2027 e 2028, quando 13,7% e 21,8% da dívida total, respectivamente, estão programados para vencer.

A empresa identificou sua dependência do governo dos EUA e de suas agências para substancialmente toda a receita como um risco central. Outras incertezas divulgadas incluem mudanças nos gastos federais com imóveis ou nas preferências de locação, paralisações do governo, perda de inquilinos, vacância, condições de refinanciamento, taxas de juros, execução de desenvolvimentos e a capacidade de manter a qualificação como REIT.