FFO Core do 3T da Prologis Sobe; Projeção para 2026 Fica entre US$ 6,25 e US$ 6,29

A Prologis Inc. (NYSE: PLD) registrou lucros e FFO (funds from operations) mais elevados no terceiro trimestre, impulsionada pelo crescimento das receitas e pela continuidade nos aumentos de aluguel em seu portfólio logístico. A empresa informou que espera um Core FFO para 2026 de US$ 6,25 a US$ 6,29 por ação diluída, além de um crescimento de 7,0% a 7,5% na receita operacional líquida (NOI) de mesmas propriedades na base caixa (Prologis Share).

Nos três meses encerrados em 30 de setembro de 2026, o Core FFO atribuível aos acionistas ordinários e detentores de cotas subiu para US$ 1,60 por ação diluída, ante US$ 1,49 no mesmo período do ano anterior. O Core FFO totalizou US$ 1,54 bilhão, em comparação com US$ 1,43 bilhão no terceiro trimestre de 2025. Excluindo receitas ou despesas líquidas de promote, o Core FFO foi de US$ 1,61 por ação, ante US$ 1,50.

O lucro líquido GAAP atribuível aos acionistas ordinários aumentou para US$ 815,7 milhões, ou US$ 0,86 por ação diluída, ante US$ 762,9 milhões, ou US$ 0,82 por ação. O AFFO avançou de US$ 1,06 bilhão para US$ 1,21 bilhão, enquanto o EBITDA ajustado cresceu de US$ 1,87 bilhão para US$ 2,08 bilhões.

A receita total atingiu US$ 2,39 bilhões, ante US$ 2,21 bilhões no mesmo período do ano anterior. A receita de aluguéis aumentou de US$ 2,05 bilhões para US$ 2,21 bilhões, e a receita de capital estratégico subiu de US$ 150,4 milhões para US$ 164,3 milhões. O lucro operacional antes dos ganhos líquidos em transações imobiliárias foi de US$ 936,7 milhões, ante US$ 892,6 milhões.

Nos primeiros nove meses de 2026, o lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários foi de US$ 2,86 bilhões, em comparação com US$ 1,92 bilhão no mesmo período do ano anterior. O Core FFO acumulado em nove meses aumentou de US$ 4,18 bilhões para US$ 4,54 bilhões, enquanto o AFFO subiu de US$ 3,18 bilhões para US$ 4,00 bilhões.

Ocupação e Crescimento de Aluguéis

A taxa média de ocupação (Prologis Share) foi de 95,1% no terceiro trimestre, enquanto a ocupação ao final do período ficou em 95,6% considerando a base própria e gerida, e em 95,5% na base Prologis Share. O portfólio operacional contava com cerca de 1,23 bilhão de pés quadrados distribuídos em 5.492 edifícios.

O NOI de mesmas propriedades na base caixa (Prologis Share) cresceu 5,9% em relação ao ano anterior, e o NOI líquido efetivo de mesmas propriedades avançou 5,7%. A variação do aluguel nos contratos iniciados durante o trimestre foi de 38,0% na base líquida efetiva (Prologis Share) e de 23,4% na base caixa. A retenção de clientes ficou em 75,9%.

A companhia iniciou contratos de locação referentes a 55,9 milhões de pés quadrados durante o trimestre, sendo 54,4 milhões de pés quadrados no portfólio operacional. Esse total compreendeu 37,3 milhões de pés quadrados em renovações e 17,1 milhões de pés quadrados em novos contratos. O prazo médio ponderado dos contratos iniciados foi de 58 meses.

Os EUA permaneceram como o principal colaborador, respondendo por 84,2% do NOI do portfólio operacional (Prologis Share) no trimestre. A Europa contribuiu com 8,9%, as demais regiões das Américas com 5,1% e a Ásia com 1,8%. A Amazon foi a maior cliente, representando 5,6% do aluguel líquido efetivo, enquanto os 25 maiores clientes representaram, juntos, 21,8%.

Desenvolvimento e Alocação de Capital

A Prologis iniciou projetos que representam US$ 964,2 milhões em investimentos totais previstos (Prologis Share) durante o terceiro trimestre. Os projetos abrangeram 7,7 milhões de pés quadrados e estavam 15,0% locados no início. A empresa estimou um yield estabilizado médio ponderado de 6,6% e uma criação de valor de aproximadamente US$ 155,4 milhões para esses novos projetos.

No acumulado do ano, o início de desenvolvimentos totalizou US$ 4,09 bilhões na base Prologis Share. Esse montante incluiu cerca de US$ 2,03 bilhões em projetos de data centers, todos 100% locados no início. O portfólio mais amplo de desenvolvimento somava US$ 6,77 bilhões em investimento total previsto (Prologis Share) no encerramento do trimestre, com 39,0% locados e yield estabilizado médio ponderado estimado em 7,1%. A Prologis estimou a criação de valor do portfólio em aproximadamente US$ 1,41 bilhão.

As estabilizações de desenvolvimentos no terceiro trimestre totalizaram US$ 401,0 milhões na base Prologis Share e geraram uma criação de valor estimada em US$ 38,9 milhões. Nos primeiros nove meses, as estabilizações atingiram US$ 2,16 bilhões, com criação de valor estimada em US$ 515,5 milhões e yield estabilizado médio ponderado de 6,9%.

A Prologis também reportou um pipeline de energia para data centers de 5,8 gigawatts. Esse total inclui 1,7 gigawatt de energia garantida, sendo 680 megawatts em desenvolvimento, e 4,1 gigawatts classificados em estágio avançado.

As aquisições de terceiros totalizaram US$ 701,8 milhões na base Prologis Share durante o trimestre e US$ 2,09 bilhões nos primeiros nove meses. As alienações e contribuições no terceiro trimestre somaram US$ 169,2 milhões na mesma base, elevando o total de nove meses para US$ 1,85 bilhão.

Projeções e Balanço Patrimonial

Para 2026, a administração projeta um lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários de US$ 4,05 a US$ 4,15 por ação e um Core FFO de US$ 6,25 a US$ 6,29 por ação. A empresa também estima uma ocupação média (Prologis Share) de 95,25% a 95,50%, crescimento do NOI de mesmas propriedades na base caixa de 7,0% a 7,5% e crescimento do NOI líquido efetivo de mesmas propriedades de 5,5% a 6,0%.

Outras premissas do guidance incluem US$ 650 milhões a US$ 660 milhões em receita de capital estratégico (excluindo receita de promote), nenhuma receita ou despesa líquida de promote, e US$ 600 milhões a US$ 700 milhões em ganhos realizados de desenvolvimento. O início de desenvolvimentos (Prologis Share) deve totalizar US$ 5,0 bilhões a US$ 5,75 bilhões, com estabilizações de US$ 2,5 bilhões a US$ 3,0 bilhões.

Em 30 de setembro, a Prologis contava com US$ 8,84 bilhões em liquidez. A relação dívida/EBITDA ajustado (Prologis Share) foi de 4,5 vezes, ante 4,7 vezes ao final do segundo trimestre, enquanto o índice de cobertura de encargos fixos ficou em 6,2 vezes versus 6,4 vezes. A taxa de juros média ponderada foi de 3,3%, e 5,1% da dívida possuía taxas flutuantes.

As perspectivas fundamentam-se nas premissas atuais da administração sobre seus negócios e mercados. Estimativas de custos de desenvolvimento, yields e criação de valor permanecem como projeções e estão sujeitas a alterações. Além disso, os 4,1 gigawatts de energia em estágio avançado no pipeline de data centers ainda não foram garantidos, e a Prologis afirmou que não há garantia de que essa capacidade se tornará energia garantida.